7月16日，国家统计局发布上半年宏观经济数据，GDP增长6.7%，房地产业增速为9.0%，高于其他行业，也远高于2015年同期的3.3%。回顾上半年楼市发展，去库存成绩显著。同时，地王频现，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219幅，也提升了房价继续高涨的预期。

7月18日，住建部部长陈政高亲自主持，邀请万科、融创、恒大、碧桂园、保利、绿地六大房企高管与会，对2016年楼市进行摸底。新华社连发三文点评楼市，释放调控信号。对此，你怎么看？

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编  辑 / 郑小晏

国家统计局数据显示，2016年上半年，房地产开发投资增长6.1%，商品房销售同比增长27.9%，商品房销售额增长42.1%，量价齐增。同时，去库存成绩是显著的：6月末，全国商品房待售面积71416万平方米，比3月末减少2100万平方米，比5月末减少753万平方米。

在去库存的号角下，房价继续上涨，个别城市呈现过热迹象。

一季度，深圳房价延续2015年的涨势，直至“325新政”出台。尽管如此，但截至2016年6月底，根据克尔瑞房产数据，深圳新房均价已达51006元/平方米，较去年12月底的涨幅达16%，同比上涨47.4%。

与深圳并肩领涨的还有上海。今年一季度，上海房地产市场同样延续了自去年年底以来的火爆行情，量价齐升。根据上海链家市场研究部数据，截至6月30日，上海房价均价已涨至45411元/平方米。而克尔瑞房产数据显示，上海新建商品住宅价格6月份环比上涨2.4%，同比上涨33.7%；二手房价格环比上涨2.2%，同比上涨30.5%。

再看北京。中原地产研究数据显示，今年以来截至6月30日，北京市新房市场上普通住宅（剔除保障房）和别墅共成交24186套，签约的项目成交均价达到34847元/平方米，创下2010年以来半年成交均价的最高水平。

在四个一线城市中，最“低调”的是广州。根据中原地产研究院数据，广州上半年新建商品住宅网签成交57304套，同比增加34.6%，其中5月份网签量创出新记录；网签均价为15599元/平方米，同比上涨6.14%。虽然该涨幅较其他一线城市及部分热点二线城市而言并不算高，但从广州去库存的速度来看，下半年新房价格仍有上涨动力。

较之一线城市，部分二线城市上半年的房价涨幅更加令人瞠目结舌。6月份70个大中城市中，房价同比上涨的城市有57个，占比超过八成。其中，南京、厦门和合肥房价同比涨幅均超过29%，赶超北京和广州；杭州、福州、天津和武汉等城市房价同比增幅亦达到两位数。

近日，新华社连发三文点评楼市，释放调控信号。归结起来有三方面：去库存，控地王，收信贷。

▌ 去库存

新华社文章《三评楼市变局：“去库存”要打持久战》指出，楼市去库存初见成效，但是，部分二线城市和三四线城市的库存总量仍在高位。沈阳和大连等城市虽然消化周期均有回落，仍高达19.5个月和22.6个月。对于城市吸附力不足、人口净流出的三四线城市而言，去库存压力依然很大。

相对于住宅市场，商业地产存量过大、空置率高、租金低，成为“难啃的骨头”。国家统计局最新数据显示，截至6月末，全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23％。以红火的一线楼市上海为例，来自中国指数研究院的调查显示，商业营业用房与写字楼可售面积总量逾1950万平方米，而商品住宅可售面积仅947万平方米。

事实上，各地政府为了加快推进房地产去库存工作，因地制宜出台了大量政策。如浙江提出，在2017年全省在售商品住宅库存消化周期保持在10个至16个月的合理水平。尽管浙江提出的目标节点在明年，但目前全省去库存形势依然严峻，除了杭州、宁波等城市外，省内三四线城市去库存压力较大，消化时间甚至达到30个月以上。为了达到去库存目标，一向对落户要求比较高的浙江省祭出“大杀器”，全面取消县（市）购房落户条件限制，放宽除杭州外的城市购房落户关于建筑面积、资金额度的要求。截至2016年6月30日，全国有近百个城市推出了购房落户相关政策。 “落户”一直被很多城市视作房产去化的“灵丹妙药”，不过从实际情况来看，落户政策在浙江、江苏、福建、广东等东部省份对于房地产去库存的作用，要远远大于中西部省份。

对于大多数非热点城市（中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等）来讲，仍然面临较大的去库存压力。新华社点评道：化解楼市库存，无论国家层面还是地方政府，都在积极出招，这更需要有系统思维，科学规划，细化政策。比如，

●  让新市民不再为购房犹疑，基本公共服务的全覆盖就需要“加速跑”，免除他们的后顾之忧。

●  化解商业地产存量，地方政府应合理把控土地供应节奏，不能一边库存高企，一边大量批地。

●  部分省市明确提出“商改住”政策，那么一旦改变土地用途，土地出让金的补缴标准是什么，是按照起拍价还是参考周围其他地块的价格等，都需要政策进一步细化。

▌ 控地王

今年上半年，“地王”频出引发各界关注。中原地产研究院提供的数据显示，今年1月至6月，全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗，土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。其中热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。而在上一个“地王”年的2013年，也不过拍出60宗“地王”。

据上海链家市场研究部数据，2016年上半年，在上海土地出让交易中，住宅类用地有20幅（去年23幅），土地面积103.6万平方米，全市住宅类用地的平均溢价率高达158.2%，土地金额共计449亿元，比去年同期上涨11%，占到全部土地金额的近九成。松江、周浦、宝山、奉贤、青浦等区在上半年拍出的“地王”，其楼板价均远高于周边房价，大幅提升了周边现有住房的可售价格，并明显刺激新房和二手房的销售，呈现出“面粉涨价，面包跟涨”的效应。

“地王”效应强烈的还有深圳。尽管“325新政”后当地成交情况迅速退热，上半年全市一手住宅成交面积同比下滑22.8%至242.95万平方米，但龙华“地王”和光明“地王”的横空出世，又为深圳楼市注入一针强心剂。受“地王”效应及周边高价盘成交的影响，宝安区住宅新房均价创下了45625元/平方米的新高。

二线城市土地价格及溢价率也明显抬头。上半年，南京、厦门、合肥、苏州四个城市被业内称为“二线城市四小龙”，其共同特点是房价与土地拍卖价格均大幅增长，出让的大多数地块价格超过周边房价50%以上。此外，天津、郑州、武汉等地也在上半年多次诞生单价“地王”。

据披露，上半年“地王”过半为国企央企斩获。中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业尤为突出。据业内人士分析，央企国企抢“地王”与国有企业改革重组过程中争取账面好看、掌握主导权密切相关。

对此，新华社点评道：

果真如此，必须直面正视，分析引导，而不可听任“地王轮流坐，下周到我家”。

“地王”必将加重供需倒挂，普通住宅供应不足，供应高端化、豪宅市场去化压力剧增。目前北京很多“地王”项目要想上市盈利，未来两年房价必须要在目前基础再上涨100%或更多。这里面包含的产业风险、金融风险以及国有资本流失风险，不能视而不见。

不断攀升的土地价格和房价，让许多城市不得不推出一系列的专项政策，如南京针对土地出让实施了限价措施。据悉，国土资源部等多部委已经向热点城市部署研究防止“地王”频现、防范地价异常的应对措施，通过这些措施以有效防止“地王”的产生。同时也明确提出，下半年土地市场的重点工作也是防止“地王”频现。那么，下半年怎么样可以防止“地王”频现？有哪些措施可以减少“地王”的发生？

部分市场人士认为，尽管限价对短期土地价格上涨过快的势头有所抑制，但并非长久之计，当务之急是增加住宅用地供给和全面开放土地市场，应给予一二线城市更多的住宅用地指标，减少对中心城区容积率和建筑高度的管制，在更多的地区试点农村集体土地直接进入非农建设用地市场，尤其是住宅用地市场。

更具体的层面，有以下建议。

一、适时引导市场舆论和预期，缓解由于地价上涨而带来的房价上涨预期。

1、建议各热点城市土地事物交易中心每年尽早公布当年的土地供应计划，尽量避免市场等待与供求紧张预期的积累。

2、就供地节奏来讲，一般来讲，上半年供地较少，下半年供地较多，建议今后供地节奏上平衡一下，适当加大上半年供地节奏，避免供地量过于集中或有的时间段出现“零供地”的不合理供地现象。

3、尽快出台盘活存量用地“操作细则”，扫清盘活存量用地政策执行的障碍，然后进行“成功案例解读”的推广，让更多的企业切实感受到操作的可行。

4、推动非住宅用地转性住宅，这也是增加住宅市场有效供应的手段。

二、政府出让土地，主要还是为了尽快缓解楼市供求矛盾，调节未来1-2年内供求关系，然而当前的土地市场上出现的“地王”一般而言也要“囤地”4-5年之后方可入市解套销售，反而因为地价的攀升而推动房价继续上涨。因此建议：

1、加快已经出让地块的项目建设进度，对于新出让的地块给予明确的开工、竣工、交付等时间限制，以防止部分开发企业拿“地王”后“囤地”，防止开发企业“捂盘惜售”，通过加快开发节奏与供应节奏调节市场供求关系。

2、对于已经进入开发阶段的项目，建议出台相关措施，加快开发进入，加快发放预售许可证，加快市场供应，同时，一方面通过预售许可证的审批控制房价过快上涨，一方面打击捂盘惜售，让已经获得预售许可证的项目尽快进入销售阶段，缓解短期内市场供求关系紧张的局面。

3、改变土地出让金的支付方式，降低激进的房企拿地杠杆。为了规避楼市投资的金融风险，当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期的短期贷款，此时房企的短期贷款资金还是较为紧张的。因此，改变土地出让金的支付方式，由之前的分期支付改为全款支付（比如合肥之前的支付方式是拍地完支付50%，一年后支付另外50%，现在改为1个月内全款支付土地出让金），缩短开发企业支付时间，降低激进的房企拿地杠杆，全款支付的时间可以限定在1-3个月内，这样，短期资金周转问题的房企拿地会更加谨慎。

三、加强土地市场监管，全国范围内建立土地利用动态巡查制度，对建设用地开发利用情况实行全程监管，防止土地闲置浪费，同时针对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违规行为的房地产开发企业，住建部、国土资源部可对典型房企进行约谈，证监会可以暂停上市，再融资和重大资产重组。

▌ 收信贷

需要注意的是，央行的金融货币政策将对下半年房价产生影响。根据央行公布的5月金融数据，2016年5月M2同比增长11.8%，增速环比大幅回落1个百分点，与3月份高达13.4%的增速形成强烈反差。与此同时，上半年银行房贷利率一路下行。

业内人士认为，随着降低首付新政的落地，房贷业务范围逐渐扩大，银行开始考虑低利率低首付带来的高杠杆风险，预计下半年银行房贷政策将逐渐趋于稳定，银行会通过细化优惠利率、首付政策门槛，吸引更多优质客户申请房贷，从而降低金融风险。

自“权威人士”对利用高杠杆去库存的做法全面否定之后，M2增速连续两月下降至11.8%，增速创下近一年来最低水平；新增信贷量从3月的1.37万亿元连续两月减少至5556亿元和9855亿元。下半年，信贷投放政策的变化，或将是决定市场热度的最大变数。

新华社指出：

必须关注的是，在传统房价与地价关系即“面粉”“面包”问题之外，作为“和面的水”的流动性起了多大作用？

在当前相对宽松政策下，部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”，企图以房价上涨自我解套；在积极扩张战略下，部分企业上半年债务融资规模较大，后续偿债压力如何舒解？击鼓传花的风险如何防范？