市场丨长三角城市群楼市大爆发！房企趋之若鹜?地价居高不下中国房地产报mp2016-07-26 18:01:31[url=]阅读(3190)[/url]评论(2)
　　随着长三角区域楼市的全面燃烧，2016年成了房企进军长三角展开布局的绝佳时机。
　　
　　中房报记者 高欣 上海报道
　　如今，“深耕长三角”已经成了许多房企的重要战略。随着长三角区域楼市的全面复燃，2016年上半年也成为了许多房企进军长三角展开布局的绝佳时机。
　　据中国房地产报记者了解，就在上半年的土地拍卖中，苏州、南京、合肥均有新的开发商首次进入布局。包括泰禾地产、东原地产、当代置业、国瑞置业、K2地产等知名房地产开发商轰轰烈烈地杀入长三角。
　　2016年上半年，除了北上广深4个一线城市以外，数南京、苏州、合肥、厦门4个强二线楼市房价上涨最为迅猛，土地市场吸金最多，被业内公认为新楼市“四小龙”。而4个最热的城市里有3个位于长三角区域。
　　以南京为例，据上海中原地产数据显示，2016年上半年，南京共成交土地32幅，揽金731.03亿元，同比增加232.2%，前后诞生了10个地王。在地价高企的同时，南京的房价也一路飙升。据统计，南京商品住宅的成交均价已经从1月份的16791元/平方米涨至6月份的20395元/平方米，涨幅超过21%。
　　
　　房企趋之若鹜
　　“这一轮楼市的回暖，在长三角地区十分明显。尤其是上海、南京、苏州这3个城市关系密切，能够彼此影响、相互拉动。”旭辉控股（集团）有限公司副总裁、苏南事业部总经理王凤友在接受中国房地产报记者采访时表示。而苏南旭辉也在2016年上半年取得83.56亿元、3549套、42.75万平方米的销售业绩。王凤友介绍，在今年上半年，旭辉还完成了宁波和苏州吴江的布局，进一步扩展了长三角的战略版图。
　　
　　据中国房地产报记者了解，旭辉集团更是在2016年将苏州旭辉正式更名为苏南旭辉，表明在立足苏州的基础上加速“大苏南”战略的决心。
　　原本在长三角区域就有布局的房企也纷纷调整战略，表态持续深耕。
　　6月5日，碧桂园集团沪苏区域发布品牌战略，碧桂园集团沪苏区域总裁谢金雄在发布会上公布，将碧桂园沪苏区域2016年度销售目标确定为200亿元。
　　据悉，目前碧桂园已经布局沪苏区域内9个城市，拥有40个项目。谢金雄表示，未来公司将在上海、环上海、苏州拓展超大型长期发展项目，在无锡、南通、徐州等地发展超10亿元级项目，也会在三四五线当地市中心优质地段打造标杆项目。
　　长三角楼市的全面激活也为本土房企带来了新的发展机遇。温州的本土企业中梁地产在2016年2月正式将总部迁至上海。中梁地产方面表示，公司制定了“深耕长三角、面向华东、辐射全国”的拓展战略。
　　据中国房地产报记者了解，截至目前中梁已经在上海、杭州、苏州、温州、金华、台州、丽水、绍兴、宁波、衢州、嘉兴、舟山等地投资开发了70多个住宅及商业项目，开发面积达到700多万平方米。仅今年以来，中梁地产在长三角区域18个城市就布局了32个项目。
　　“完成浙江省的全部布局是中梁在2016年的目标。”中梁地产集团副总裁周凤学告诉中国房地产报记者，深耕长三角区域已经给企业带来了不俗的业绩，2016年中梁地产全年销售额预期将达到200亿元。根据计划，将在2017年达成300亿元的销售目标。
　　地价爆发
　　整个上半年，上海、南京、苏州、合肥等城市土地价值的爆发成为了长三角楼市最大的看点。频繁拍出的地王高价，屡屡出招的政府调控，让这一场无形的博弈格外吸睛。
　　据中原地产研究部统计数据显示，2016年以来，二线城市成为地王出现最多的区域，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等地，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。
　　以南京为例，据上海中原地产数据统计，截至2016年6月，南京今年共成交土地32幅，总金额达731.03亿元，同比增加232.2%，前后拍出了10幅地王。而上海上半年共成交32幅土地，共成交金额577.6亿元，同比增加2.1%，拍出13幅地王。
　　与同处长三角区域的一线城市上海相比，南京上半年的土地出让无论是数量、金额都毫不逊色。更值得关注的是，为了抑制南京土地市场的过热，南京市政府还先后多次出手调控，甚至效仿苏州启用土地限价拍卖政策抑制地王产生，还计划将采取土地网上拍卖以加强调控。
　　“长三角部分城市土地市场持续升温的根本原因在于供求关系失衡。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，去年年底，苏州、南京等“强二线”城市已近处于库存紧缺的状态，去化周期都不到6个月。这些城市本身就不是高库存区域，没有去库存负担，却又享受到很多去库存的支持性政策，从而带来房价上涨等一系列市场反应。而房价上行预期还会推动房企积极拿地，在僧多粥少的情况下，推高了土地价格。
　　卢文曦补充道：“对标上海分析，今年一季度上海土地拍卖相当少，还不到15幅，加上整个4月上海土地市场没有供应。尽管有很多房企想进入上海，但没土地‘巧妇难为无米之炊’。房企每年拿地都有计划，不能把‘宝’全部押在下半年，因此有不少房企会选择先到上海周边城市拿地。而从上海周边城市潜力来看，苏州、南京、合肥、杭州等城市都值得布局。这样一来又进一步加重了供求失衡，地价自然也居高不下。”
　　事实上，不仅上海周边的“强二线”城市在上半年市场火热，周边的环一线城市的三四线城市乃至县级市也在上海的持续辐射下房地两热。
　　7月15日，昆山2016年的首场土地拍卖再一次证实了昆山房地产市场在房企眼中的价值。据悉，整场土地拍卖历时13个小时，揽金128.49亿元，前期网上报价阶段即有2宗地块熔断，拍卖过程中多个热门地块竞价长达2个多小时。
　　最终，苏州象屿地产以地价4.37万元/平方米拿下花桥区光明路地块，总价44.07亿元，折合楼面地价1.75万元/平方米，溢价率高达206.66%，一举刷新了昆山地价、总价、楼面价和溢价率的最高纪录。
　　中国指数研究院上海分院研究总监陈延彬认为，中国城镇化率发展到现在，核心城市群的中心城市及潜力城市的大城市化将是未来发展的重心。但并不是所有城市和都市圈都有机会，从土地市场的反应看，上半年频繁拍出地王的这几个城市正是区域发展的重心所在。
　　安徽8城纳入长三角区域
　　“城市群的重新定位意味产业结构升级、经济能级升级，在这种背景下会加强城市活力，吸引人口进入。”卢文曦表示，一旦人口导入，围绕人的各种需求自然会增加，住又是消费过程中重要一环，因此区域的重新规划对楼市也是新的利好。
　　长江三角洲城市群作为中国城市化程度最高、城镇分布最密集、经济发展水平最高的地区早从1992年中国改革开放后就率先进行了区域一体化改革。
　　另外，根据《规划》安徽省的8个城市被正式纳入长三角城市群。近几年，安徽正在通过产业机构调整逐步融入长三角，先与江苏、浙江全面对接，再逐步接受上海的辐射，最终完全融入长三角。此次被划入长三角区域也意味着这8个城市将迎来新的发展机遇。
　　作为上半年楼市最大的黑马城市，安徽合肥的房价也已经突破万元每平方米。从上海中原地产数据来看，2016年1月，合肥商品住宅的成交均价还在8421元/平方米，而到了今年6月，合肥的成交均价已经攀升至10442元/平方米，个别势好区域均价已经达到了15000元~20000元/平方米。
　　在卢文曦看来，随着上海逐渐提升全球化功能，通过经济结构、产业结构的调整，部分落后的产能会迁出上海。就上海而言，随着产业迁出带来的人口流动需求会缓步减少，房价上行的压力也就会顺势减轻。但对其他迁入产业的城市而言，新产能的迁入会使周边的二线城市承接起为上海服务的功能，让这些城市拥有更多经济发展的机会，而人口的流入也会刺激房价有上行的空间。