近期地产公司不断高价拿地，钱从哪儿来?21世纪经济报道记者从银行、公司债、海外债、信托、理财机构等多方面挖掘房地产企业的融资情况。

　　本期先推出前三者的调查结果：

　　银行四路资金流入房地产，或超10万亿元

　　银行究竟有多少资金流入了房地产，在回答这个问题之前，首先要弄清楚银行资金流入相关领域的通道有哪些。

　　表内是贷款和自营投资;表外是银行理财和委托贷款，即委托人委托银行给借款人放款。

　　根据21世纪经济报道记者整理公开数据及微观调研，整体而言，表内房地产贷款无疑贡献了很大规模。截至2015年末，该数据为5.63万亿元。但今年以来规模增速减慢，个别银行和区域已出现规模负增长。

　　其次是自营投资和理财。公开数据显示，理财流入规模明显增加，截至今年上半年余额达2.09万亿元。

　　另外，虽然按照相关规定，委托贷款要参照表内贷款管理方法，但由于银行不承担信用风险，相对执行比较宽松，实际借道委托贷款流入房地产的规模也不容小觑。

　　由于自营投资中流向房地产的规模很可能大于理财，银行四路资金流入房地产相加，截至今年上半年银行为房地产提供的资金或超10万亿元。

　　表内贷款和表外委托贷款降温

　　表内贷款可以从监管统计数据和上市银行报表来看。

　　根据银监会的统计，2015年房地产业贷款为5.63万亿元。2014年和2013年的数据分别是5.38万亿和4.54万亿元。可见，2015年的规模增速比2014年有所下降。

　　这一趋势在上海尤其明显。从去年下半年开始，上海地区表内房地产开发贷规模甚至不是增速下滑，而是余额一路下跌。

　　根据央行上海总部的统计，去年一年，辖内房地产开发贷减少了304.4亿元，同比多减515.5亿元。今年以来，除了1月，也都是负增长。截至今年上半年，共减少587亿元，同比多减841.7亿元。

　　从上市银行报表也可窥见该趋势。

　　21世纪经济报道记者梳理17家上市公司中报发现，房地产业贷款占贷款总规模比重普遍下降，仅有中信、华夏和北京银行略有上升，幅度最大的中信，也仅提升了0.67个百分点。值得注意的是，与去年底相比，房地产业贷款规模下降的银行有6家，分别是农行、建行、交行、招行、兴业和南京银行;其中，兴业和南京银行下降较多。

　　加总这17家上市银行(含今年上市的浙商银行)的数据，截至今年上半年末，房地产对公贷款总量为4.096万亿元，2015年底是4.056万亿元，即上半年仅增加了400亿元。

　　按照这17家上市银行占商业银行业的贷款比重，以及上半年新增房地产贷款的规模，截至上半年末，估计商业银行投入房地产业的贷款不会超过6万亿元。

　　实际上，监管对银行信贷进入房地产一直有着较为严格的管理。相对而言，委托贷款的要求低一些，银行分行在操作上也可能“路子较野”。但对于通过委贷有多少资金流入房地产，目前难有公开渠道获取相关数据。

　　“土地融资委贷的路子也走不通了，现在总行审批和表内信贷一样，也要四证齐全。”有华北股份行资管人士表示。据21世纪经济报道记者了解，目前已有多家股份行提高了委贷流向房地产的门槛。

　　理财输血房地产增多

　　在银行自营和理财中，投向房地产，主要有债券、非标准化债权资产和股票这三项。

　　监管方面对于银行自营投资，统计科目中细分为：债券、股票和其他类。其他投资类中，按投向行业和领域来分，政府融资平台、房地产和过剩产能是监管部门的重点关注对象。

　　有接近监管层人士向21世纪经济报道记者表示，自营投资中的“非标”监管要求实质重于形式，要穿透来进行现场检查。银行自营投资中，约六成为债券投资，涉及的非标资产有十几万亿元，其中对接房地产的规模加总，应超过理财。

　　根据中债登披露的数据，截至今年上半年，银行理财通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向实体经济资金余额为16.03万亿元，其中13.06%流向了房地产，规模占比从去年的第三升至第二，即共计有2.09万亿元。

　　可以比较的是，根据中债登统计，截至去年末，银行理财投向实体经济15.88万亿元，其中投向房地产的占比为9.68%，即余额为1.54万亿元。这也就意味着，今年上半年银行理财资金流入房地产行业新增了5500亿元。

　　由于目前银行理财投资中存在多层嵌套的情况，可能还有小部分资产并没有真正穿透到最底层，因此，这一数字还可能略小于实际情况。

　　微观层面，有华南股份行资管人士告诉21世纪经济报道记者，今年的创新业务基金中，分支行上报的，除了政府引导基金，房地产类仍是重点。

　　不过，值得指出的是，商业房地产也是理财投向的重点监控领域。根据中债登2015年的报告，截至去年年末，非标准化债权资产中，银行理财投向商业房地产(保障房除外)的余额为847.5亿元，比2014年末增加80.2亿元。

　　最近16个月地产公司债发行超万亿元 利率低至3%

　　2016年，房地产企业不断高价拿地的底气，一方面来自流动性宽松后银行贷款的大力支持，另一方面也有赖于债券市场对房企的松绑。

　　21世纪经济报道记者根据Wind统计口径梳理房企作为发行人的债券(主要包括公司债、中票等)规模时发现，2015年5月至2016年8月的16个月期间，债市为房地产企业提供的资金已超过1.2万亿。其中，交易所公司债是主力，发行规模超过1万亿元。

　　“去年1月份新公司债管理办法出台后，到五六月份的时候开始起量，之后几乎每个月房企公司债的发行量，在整体公司债中的占比都很高，是公司债这轮改革后主力中的主力。”北京一位券商公司债业务人士对21世纪经济报道记者表示，改革后的公司债发行门槛下沉，加上国内利率下行，此前被挡在中国债市门外的企业纷纷入场，成为公司债过去一年多里的中流砥柱。

　　发行总规模超万亿

　　Wind数据显示，2015年5月-2016年8月，房地产企业发行的交易所公司债总量已达11085亿元，约为银行间市场地产公司债(中票、PPN等)发行规模的5倍。

　　从每个月的发行量来看，银行间市场的公司债发行量较为平稳，2015年下半年开始爆发式增长的地产债，其主要贡献来自交易所公司债。

　　2015年5月，房企发行的交易所公司债发行规模为41亿元，约为银行间市场80亿元的一半。此后，二者差距开始逐步拉大。2016年3月，地产债的发行规模达到1617亿元这一单月峰值，交易所公司债贡献了其中的1350亿元。

　　交易所公司债贡献率最高的月份则在2016年1月。该月房地产企业共发行债券1439亿元，其中交易所公司债占了1360亿元，占比达94.5%。

　　2015年1月，证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，将发债主体从上市公司扩大至所有公司制法人，同时大幅精简审批流程，为公司债的爆发奠定了基础。

　　从发行规模占比来看，房企发行的公司债是名副其实的“中流砥柱”。

　　Wind数据显示，过去16个月里，地产企业发行的公司债，在公司债发行总量中的占比，几乎都在30%以上。其中，最低的月份是2016年6月，当月房企发行的公司债规模为680亿元，在当月所有公司债中的占比为28.8%;最高的两个月份则为2015年7月(发行规模638亿元)和2015年10月(发行规模909亿元)，在当月公司债总量的占比分别为63.5%和61.4%。

　　过去一年多房企公司债的暴增，在很大程度上受国内流动性宽松与资产荒加剧的驱动。在地产业逐步发展良好的背景下，机构投资者普遍认为地产债风险较低，争相配置地产债，导致利率节节下行。

　　数据上，2015年年中，AAA评级地产公司债发行利率区间普遍在4.5%-5.5%，在随后几个月里，万科与保利相继发行的公司债探低至3.5%和3.4%，彼时，发行利率低于4%尚属罕见;今年初，保利地产发行的一期5年期公司债，票面利率甚至低至2.95%。

　　如今，AAA评级地产公司债发行利率已普遍处于“3时代”，5年期AA评级地产公司债发行利率则在6.5%左右。

　　房企交易所公司债标准将提高

　　去年下半年至今，既是公司债大规模放量的时光，亦是中国债市违约频发的季节。出于风险防控考虑，证监会今年以来措施频出，控制公司债风险。

　　2016年3月，证监会完成105家公司债发行人现场检查工作并采取了11项监管措施。6月下旬，部分证监局向辖区内券商下发通知，要求券商健全公司债券相关业务制度体系，完善内控机制;同时，对应加强公司债券相关业务合规管理，规范执业行为。

　　21世纪经济报道还了解到，8月上旬，多地证监局向辖区公司债发行人下发通知，要求发行人自查工作底稿，全面排查信息披露、募集资金使用、财务会计等情况，并于9月中旬上报结果。

　　此外，证监会将完善重点风险行业的公司债发行准入标准，严格准入管理，重点风险行业包括房地产、产能过剩和类平台公司。

　　近日有媒体报道称，地产类、产能过剩行业的公司债发行主体，将面临发债门槛的提高：被评级较低的主体或项目分布在三四线城市的公司债，或将被拒之门外。对此，接近证监会人士对记者表示，方案的内容基本属实，具体标准将很快出台。

　　Wind数据显示，8月份公司债发行总规模为2323.5亿元，较7月份的3151.14亿元大幅回落。其中，房地产企业公司债为767.06亿元，较上月的958.88亿元有所减少。

　（未完待续）