从房地产产品到房地产金融中心建设

与房地产投资方面相比，国内在房地产金融方面的实践和研究都显得较缓慢，包括很少有可操作和突破性的研究，譬如许多专业人士对房地产投资信托基金、房地产投资基金、房地产私募基金、夹层融资和住房抵押贷款证券化等概念还是模糊不清，而随着我国房地产业和金融业的发展及许多方面问题的暴露，加上投资者对更多投资产品的需求和进入WTO金融业的进一步开放等，特别也包括上海国际金融中心建设，许多工作和知识都显得较迫切。

本文是从各大网站的信息和结合几年来的一些从房地产金融产品到国际金融中心建设的研究和思考。我们欧美同学会金融人才众多，其中不乏国内和国际金融界的精英人士，本文权作抛砖引玉。

我国房地产金融产品较少

美国房地产金融产品的多样化

首先我们来说说我国的房地产金融产品

目前我国房地产金融产品种类较少，从融资方面看主要有银行发放的房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款，还有部分国内外上市、发行债券和获得房地产信托资金的房地产公司等，但总体上这并不适于房地产融资市场的需求。长期来我国房地产开发资金过多依赖于银行贷款，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。我国直接与间接融资比例失调，譬如，至目前少于150家国内房地产企业实现上市融资，全部融资总额仅为几百亿元左右，房地产企业债券数量也极少。
从投资方面看房地产投资产品也很少，普通投资者只能通过直接购买房产，基本上没有其它房地产投资产品，而机构投资者目前基本上还不能直接参与房地产投资。调查至2006年底，城乡居民储蓄余额超过15万亿元，建立和创新我国自己的房地产投资产品，将其中的一部分吸引到房地产产业上来，将有利于房地产市场和金融市场的持续稳定发展。这几年，全国许多地方出现了很多房地产投资者和炒房者，对各个方面伤害很大；除了ZF推出相关抑制措施，相信更多房地产投资产品的推出，会吸引其中相当一部分人过来，同时也能使普通住房市场能相对稳定。

国外的先进经验告诉我们，除了房地产公司银行贷款、上市融资和发行企业债券外，房地产企业还可以通过房地产投资基金（上市和私募的）、夹层融资以及抵押贷款证券化等多种方式融资，而每个投资或融资品种都有其存在的合理性和必然性。

与此同时我们可以发现目前我国的房地产金融市场状况是银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险，银行已在借贷方面有各种各样的限制，因此我们应该尽快建立一套完整的金融体系，来维持房地产市场的长期的持续性的发展。

再来看看美国房地产金融产品的多样化

美国的房地产金融业的规模非常之大,它对全球的影响力度也就非常大，即其在全球也发挥着重要作用。譬如美国的房产贷款在5万亿美元以上，仅上市的房地产投资信托基金市值达到3500亿美元左右且占全球市值近60%。
美国的房地产金融业是在ZF干预和市场调节下发展成熟起来的，其成功的运作模式在于多样化的产品起了非常积极的作用。
多样化的产品能吸引多种偏好的投资者,同时构成了多层次的市场。譬如除了房地产公司银行贷款、上市融资和发行企业债券外，房地产企业还可以通过房地产投资基金（上市和私募的）、夹层融资以及抵押贷款证券化等多种方式融资，而每个投资或融资品种都有其存在的合理性和必然性。这些私营金融机构主要有商业银行、储蓄机构、退休基金、保险公司、房地产投资信托基金、投资公司、投资银行和二级抵押贷款市场的机构等。
再譬如大多数美国人通过私营金融机构的住房抵押贷款来解决住房问题，而许多投资机构通过投资不同的房地产产品来获取回报时也利用杠杆作用即贷款来运作。而ZF也在其中扮演重要角色，如全国贷款抵押协会等，其股份虽为私人所有，但由ZF给予支持。
正如原美国联邦储备银行主席格林斯潘指出：美国这种看似杂乱的金融结构创造了一种与众不同的效率，这种效率强调了持续的成本最小化、不断创新以及保持灵活性。

“上海是有二千万人口的大都市，作为国际金融城市之一，按照西方国家标准，最少应有100万人从事金融行业，但目前上海的金融人才只有不到20万人，严重紧缺。”。而事实金融人才的需求与金融产品的创新或开拓紧密联系。只有使得多样化的金融产品，使多元化的投资者参与,才能真正打造中国多层次的资本市场体系,扩大直接投资在全社会融资总量中的比重。我们现在部分房地产金融产品（房地产信托投资基金，甚至于房地产夹层融资等）的推出已符合了相当条件必要性、及时性和可操作性的原则。