新开工放缓但投资微升 购地面积下滑但金额上涨

房地产多指标背离风险暗涌

业内认为地产价格面临调整风险加大

经济参考报 记者 梁倩 张莫 北京报道

国家统计局13日发布的1至8月房地产开发投资和销售数据透露出一个讯息，房地产市场风险正在加剧。

《经济参考报》记者发现，目前房地产市场多项指标出现相互背离的现象：一方面，房价飙升的同时，本应加速去化的房地产库存却呈下滑态势；另一方面，在房屋施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、购地面积的增速纷纷回落的同时，全国房地产开发投资增速却出现微涨。

业内人士表示，在信贷超发的预期下，当前“地王”层出，多地出现恐慌性购房。但在资金面的变化下，地产价格面临调整的风险加大。

数据显示，1至8月，房地产开发企业房屋施工面积700121万平方米，同比增长4.6%，增速比1至7月回落0.2个百分点；房屋新开工面积106834万平方米，增长12.2%，增速回落1.5个百分点；房地产开发企业土地购置面积12922万平方米，同比下降8.5%，降幅比1至7月扩大0.7个百分点。

值得注意的是，虽然房地产几个典型指标均有所下滑，但全国房地产开发投资增速却比1至7月提高了0.1个百分点，达64387亿元，同比名义增长5.4%。

据悉，投资增速加快或缘于与购地面积下滑相背离的高企的土地成交价款。

数据显示，虽然购地面积有所下滑，但前八个月土地成交价款却大幅增长7.9%，较上月提高0.8个百分点，达4632亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，2016年以来，支撑房地产投资的施工数据已经出现回落。8月，新开工面积涨幅继续明显放缓，进而影响投资。然而，投资数据增幅却呈现微增。此外，虽然房企土地购置面积下降，但金额却大幅上涨。“数据背离说明在一些热点城市的楼市，不理性行为正在增多。”张大伟说。

今年以来，各路资金涌入房地产市场。鹏元资信评估有限公司研究发展部研究员袁荃荃表示，从债券市场来看，通过对去年7月21日至今年7月21日的数据统计，近一年内，房企发债期数达到467期，实现直接融资共计8481.45亿元，房企的境内发债期数和规模出现井喷式增长。

此外，房企到位资金来源结构发生变化。数据显示，1至8月，房地产开发企业到位资金91573亿元，同比增长14.8%，增速比1至7月回落0.5个百分点。其中，国内贷款增长仅1.7%，利用外资大幅下降52.6%，自筹资金仅增长0.6%，其他资金增长34.1%。在其他资金中，定金及预收款增长29.7%，个人按揭贷款增长52.2%。

海通证券最新发布的报告称，2015年年中以来，居民贷款余额增速开始上行，截至今年7月达到17.7万亿元，同比增速达20%，远远超过存款增速。其中，占比过半的中长贷（80%以上是房贷）增速超过30%，今年以来平均每月新增量达到4400亿元。

央行7月金融数据也显示，从贷款结构看，7月新增贷款4638亿元中的4575亿元都是新增住户部门贷款，与之相对的是非金融企业及机关团体贷款减少26亿元。住房按揭贷款成为7月新增人民币贷款的唯一主力。

针对个人房贷的安全性，招商银行副行长刘建军此前曾表示：“房贷个体风险是不大的，中国银行(3.380, 0.00, 0.00%)业房贷的整体违约率、不良率都比较低。但如果经济持续下行，出现房地产市场的崩盘，那就是系统性风险。”

更需要引起警惕的是，房地产去库存进程不尽人意。业内人士指出，由于当前地价高于房价，影响新开发节奏，一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高，三四线库存依然处于高位，导致去库存难度加大。

根据统计局发布的数据计算，从2016年3月起，商品房库存有所下滑。3月库存环比下降0.56%，4至8月分别下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。张大伟说，近两月库存降速明显放缓。从全国看，库存结构去化不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为去库存的主力军，库存较多的三四线城市去化缓慢。

多位业内人士认为，在这些相互背离的房地产数据背后，楼市泡沫激增，风险暗涌。海通证券分析师姜超表示，在全国性的地产周期见顶的背景下，一线城市成为吸金热点。但从存贷款数据来看，一线城市存款增速已大幅降低，且远低于贷款增速，意味着银行放贷能力在减弱，也预示着地产价格面临调整的风险加大。

据悉，有关部门和相关城市近期相继发声或推出新政收紧楼市。近日，住建部在重提完善房地产调控的同时，表示支持上海严厉打击中介编造散布谣言的违法行为。北京则施行新政，封堵通过结婚骗取购房资质的行为。

姜超说，从历史经验来看，没有永涨不跌的房价，居民短期内快速加杠杆创造出的地产繁荣往往蕴含非理性因素，也是难以持续的，这也决定了当前的货币流动结构和流向难以长期持续。