中国楼市是否值得担忧？
拉塞尔斯：中国楼市在某些方面确实引人发愁，比如高空置率和高房价。但若将这些指标放入更大的背景中，人们的忧虑将有所缓解。作为一个对全球经济增长贡献达到惊人三分之一的经济超级大国，中国的一举一动都牵动着全世界的注意力。在这个增长乏力的世界，只要想到失去来自中国的哪怕一点点动力都会令人不安。
因此，追踪围绕中国的种种脆弱性和未知因素至关重要。在这些因素中，楼市是一个格外重要的主题。这归因于楼市在中国经济中的中心地位和巨大影响，及其看上去的脆弱性。
在中国，楼市发挥了类似经济支点的作用，对中国的银行、重工业、建筑商及家庭有着极大的影响。我们认为，楼市对中国经济产出的直接和间接贡献高达19%。
一项简单的压力测试发现，楼市活动与房价下降10%便会让中国的国内生产总值(GDP)增速下降多达5个百分点，这基本上是整个国家的经济是增长还是下滑的区别。楼市的重要性由此可见一斑。
那么，明确其重要性之后，中国的楼市真的有那么令人担忧吗？各种坊间传闻和猜测肯定倾向于极度消极的一面，只关注各地的“鬼城”、空置的公寓以及难以承受的房价。
但现实更加微妙。
主要的坏消息是，我们估计，中国29%的城市住宅处于空置状态（见图表）。这一比例非常高，远高于美国的仅13%。稍令人感到安慰的是，其中多数都已经售出（买家主要是投机者），但空置依然是事实。如果房产投资者突然受到惊吓，可能带来巨大的麻烦。
要使中国的住宅空置率在10年内降至美国的水平，需要将房屋建设的速度立降40%。
进一步的担忧是，中国的住宅投资占GDP的比重比现在的任何其他大国都高，甚至高于日本、韩国在建设热潮时期达到的比例。
然而，这种初步的悲观评估并不能为中国的住房供需动态提供一幅全貌。
从流动角度看（暂不管那些让人烦恼的空置），中国的住房实际上是供小于求。中国每年需新建约900万套住房才能满足城市人口增长及拆迁安置的需要。但中国现在每年新建的城市住房还不到700万套。
从短期来看，中国楼市的供应链——从买地、开工建设到完工后进行销售——处处都表现平平。大多数指标都在微微放缓，实际上它们大都略微落后、而不是领先于可持续的需求。
在价格方面，房价正以每年9%的强劲速度上涨（但按照中国的标准并不极端），而且涨速稍微呈现放缓趋势。这里不存在供给严重过剩的信号。
从长远角度来看，中国的空置率困境其实有很大的抵消因素。中国城市家庭有2.69亿户，而城市非空置住房为1.81亿套，前者远远大于后者。住房不匹配主要是贫困造成的。随着国家越来越富裕，一宅多户的情况将随之减少。要在未来十年达到美国城市居民户均住房保有量水平——同时使高空置率回归正常——每年住宅建设将需要立即提高31%。
显然，我们不再预测中国楼市即将火爆。由于所涉因素变幻莫测，这样预测似乎有些大胆。但要特别指出的一点是，中国的楼市活动也许并不像乍一看那么平淡。
房价负担能力往往成为中国楼市让人苦恼的另一根源。不可否认，中国大城市的房价收入比呈极端态势，居民杠杆已超过美国水平。这两个因素里都蕴藏着实际危险。不过，如果将中小城市和经济适用房考虑在内，值得担忧的程度将有所下降。
同样，考虑到中国居民近40%的储蓄率，及其收入的持续快速增长，他们比多数国家的人更能承受高房价。
此外，衡量负担能力的方式不仅限一种。从另一个截然不同的角度来看，中国家庭花在住宅成本上的支出占其总支出的平均比例要小于美国家庭平均水平。而且这一比例近年来不但没有上升，反而在持续下降。我们根据估算按揭供款而粗略估计的负担能力近年来也在不断提高。
在一个更简单的世界里，中国楼市“好”与“不好”都会分明立见。可惜，我们生活在一个复杂的世界。中国楼市的某些方面确实相当引人担忧，比如它的高空置率和部分负担能力指标。但其他研究结果有助于将这些指标放入大背景中，一部分程度上缓解我们的担忧。归根结底，中国楼市在我们的风险神殿里肯定仍占有一席之地，但相对于我们之前的假设、以及可能整体金融市场的观点，其位置稍有下降。
埃里克•拉塞尔斯(Eric Lascelles)是加拿大皇家银行环球资产管理(RBC Global Asset Management)首席经济学家
译者/何黎转自：http://www.ftchinese.com/story/001069500?full=y