【独家发布】【朝花夕拾-时文警语】-中国房价飞起来之谜？

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收藏 2016-09-21

楼疯、资产荒的真相
有人连夜赶科场，有人辞官归故里。
此岸离婚买房潮热火朝天，而彼岸，却有对冲基金开始半仓现金避险——
近期，管理着16亿美元资产的对冲基金公司Sector Asset Management的创始人Peter Andersland将现金持有率提高到创纪录的50%。他认为，随着越来越多的央行通过低零利率实行大规模宽松刺激，市场功能开始失调，股市和债市正在打破以往的负相关关系，全球正在遭受史无前例的金融风险。
楼疯不过是一种货币现象
现在的楼疯已经不能用供求关系来解释了，而是完全靠杠杆撬动的泡沫。
从去年下半年到今年一季度，房地产的到位资金达到两年来的最佳状况，一方面是社会融资宽松，一方面是房企回款不错。笔者一位业内朋友称，2014年的时候常规开发商银行资金成本8-9个点，公私募15个点以上，现在银行渠道资金成本不到6个点，外国资本甚至不到3个点！
虽然最近银行对开发商的贷款已经收紧，但是房企照样可以从债市信托等其他渠道拿到低成本的资金，部分房企的公司债收益率已经逼近国债。2015年房企融资成本排行榜中，中海、华润、保利、招商等央企地产企业资金成本控制在了极低水平，如中海地产发行的70亿元公司债，利率低至3.4%。
房地产类资产证券化大有大干快上之势。8月一个月内就有两单超大规模房地产类ABS成功发行。“北京银泰中心资产支持专项计划”（类REITs），项目规模达到75亿元，“兴银投资委托贷款债权资产支持专项计划”发行规模79亿元。银泰中心类REITs该产品全场认购倍数3.08倍，票面利率低至4 %，创下同类产品利率新低。
去年的配资狂潮直接吹起了大牛市，据称杠杆资金的规模已经超过2万亿，去年5月份最疯狂的时候场外配资杠杆甚至高达10倍，而且门槛非常低，10万甚至几万就可以参与配资了。
如今买地、炒楼和去年配资炒股如出一辙，一些开发商甚至采用10倍的杠杆，而回款周期可以缩短到一年内（例如碧桂园从土地摘牌到卖楼回款周期仅为6个月）。空手套白狼，怎能不出地王？
作为信用扩张吹起的泡沫，此次楼疯和去年的股疯背后，暗藏着全球美元的环流。
中国股市上一波牛市从2014年7月到2015年6月结束，而这期间新兴市场遭遇了比2008年到2009年金融危机期间规模更大的净资金外流。这并不是巧合。
（新兴市场国家资本净流动和汇率变化密切相关）
2009年美联储开启印钞机，导致全球大水漫灌。投资人争先恐后先以低利率借得美元贷款，再投资于高回报的新兴市场国内资本品。2014年12月，国际清算银行发布的季报称，中国银行业和企业的美元贷款同比增幅达高47%，其规模从五年前的接近0飙升到1.1万亿美元。同时，以国际债券形式借入的债务总额已达到3600亿美元，二者合计超过1.4万亿美元!
然而美联储从2014年1月起逐渐削减购债规模，11月正式结束了持续六年之久的QE，并于2015年2月首次加息。也就是从2014年起，全球的美元环流从扩张变成了收缩。美元不断走强，债务人被迫抛售本国资产换美元还债，结果就是资产价格下跌，外储挤兑，资本外流和本币贬值。
2014年很多新兴市场的货币都出现了暴跌，外汇储备史无前例地急剧缩水。中国不得不推动股市牛市对冲。
如今，股市“葛优躺”，美联储再次加息预期升温，楼市又接棒成为更大的资金池，用以对冲大规模资本外逃和通货膨胀。
（美元加息后，中国资本持续外流，外储缩水）
资产荒就是盈利慌
楼市的泡沫，其实是流动性泛滥和资产荒合力的结果。所谓的资产荒，其实就是过多的货币追逐有限的资产，反映的是投资回报率的下降，归根到底是实体经济利润率的下降，实业盈利能力的下降。
7月份的经济数据可以概括为，“信贷跳水，只剩房贷”。4636亿新增贷款全是居民房贷，非金融企业及机关团体贷款竟然减少26亿元，而居民房贷在储蓄中的占比已经从20%增加到46%。2016年前7个月释放的个人按揭贷款，相当于2009年全年的两倍！制造业投资和民间固定投资增速均下滑，M2增速与M1“剪刀差”扩大，反映企业囤积资金,大量资金没有出路,未流入实体经济。
可怕的是，盈利能力下降的不仅仅是落后产能，8月29日，世界领先的高端机床代表——德马吉关闭了上海工厂，公告中声称原因在于“国内外经济增长趋势的下滑，市场每况愈下”“面临低产能利用率，高通货膨胀率”。
（A股盈利前20，几乎都是金融企业）
所有的人都知道泡沫终有破的时候，但都不认为自己是接盘侠。
不过有些迹象，似乎已经预示着风险临近。
其一，媒体报道，中国公司开始急着还美元债务。原因是美国10月即将实行货币市场基金监管新规，规定公司债在将来任何危机期间可暂停赎回，投资者更难收回资金。由于融资来源被限制，这就推高了银行间短期借贷成本，进而推高以此为计息基础的美元债务成本，将加大人民币的下行压力，使中国国内资金形势更为紧张。
其二，最近樊纲公开宣称资本外流在某种意义上是好事情，中国将允许人民币逐渐贬值。
其三，M2增速锐减，资本沉没迹象堪忧。
其四，从全球来看，股市、楼市、黄金、债市作为货币现象，越来越受央行政策影响，随着全球央行资产负债表的扩大而朝着同一方向运动。分散投资也不安全了。
最近，笔者一在资本市场摸爬滚打多年的朋友预言，将来图景就是一线城市香港化，二线城市日本化，三线城市拉美化。
细思恐极。
转自：http://wemedia.ifeng.com/282574491694065/wemedia.shtml