人生百味，房价百味，金融危机后中国楼市的发展与市场变化更是让人耐人寻味。当金融危机遇上中国楼市2009年特别时期的发展现状，我们可能需要用一种换位思考与反其意理解来形容中国当前房地产的现象。你可以不同意我的观点,你可以不承认这个现象,但实际上，发生在五湖四海的本次国际金融危机带给中国楼市的是震后的“甜味”。中国楼市，并没有我们期冀的那样良性发展，温和回暖，房价，也没有我们想象的那样坏，酸甜苦辣都得来点。2009，牛年过半，中国楼市一不小心迎来了五六月的“牛市”，下半年，“牛市”是否将继续？当大部分房地产专家从中国现有楼价严重超出普通购房者承受能力等角度分析得出结论：中国楼市的房价应该跌，而且跌幅还得不小才能回到合理的价格区间时，一个奇怪的现象引起了业内人士和购房者的广泛关注，最近几个月以来房价 “神奇”地止跌回升，并随着气温的升高，涨价的趋势越来越明显。自住房购房者忧心忡忡，市场是否还将涨价。投资者喜滋滋，房价依然涨势汹汹。下半年买不买房？不是供求说了算，而是应该用另外的思维去分析。因为，此刻的中国楼市，供求关系理论在房价涨势现象中是理解不了的，也说明不了问题的核心所在。

    前两天，我有幸与沪上资深财经专栏作家、经济评论员叶檀女士同做客一档地产评论节目，我觉得叶檀女士的有些观点很值得我认可与赞同。她也认同这个观点：下半年买不买房，不是供求说了算。因为实际上，是金融危机救了中国楼市。大家都知道，两会后，国家振兴十大产业计划，本想通过行业重组来救金融危机下的中国经济的发展，通过经济的发展来救中国楼市，但是我们看到得是，新一轮通货膨胀取代了旧一轮通货膨胀。在我看来，中国经济要发展，主要取决于中国的实体经济。房地产只是中国经济发展特定环境下的“虎狼药”。 “虎狼药”如何用？现在的市场谁都不清楚怎么做，政府也暂时没有更好的促进经济发展的良好手段。所以，偏偏这个时候，中国楼市扮演了“虎狼药”的另一个“楼市兴奋剂”。于是，中国的房地产供求关系在房产经济学上或许是伪命题。吞入“虎狼药”的房价就像是吃了“兴奋剂”一样，房价 “神奇”地止跌回升，并随着气温的升高还在涨价中。

    所以，我呼吁，下半年买不买房，买房者自己看清楚，根据自己心理预期决定，千万不要因为供求说了算。那些供求数据可能是害人的数据，只能这么说，因为房地产在中国当前需要用经济现象来理解，不是用简单的商品经济现象来理解。尽管房子也是商品房，是商品房就应该遵循商品经济发展的一般价值价格规律发展，但眼下的中国楼市扮演了“虎狼药”的另一个“楼市兴奋剂”。房价，已是“雾里看花”，房价的“柔情”与“笑里藏刀” ，我们一般老百姓永远也不懂。所谓当你还在用供求关系来判断下半年买不买房时，市场的实际成交量与房价给你来了 “温柔一刀”，最终，老百姓买房，永远的痛。总是该买时没出手，不该买时乱没出手，想买时舆论、观点、媒体、数据却引导你不要买要持币观望，不想买时舆论、观点、媒体、数据却引导你不要持币观望趁早买。而我想说的还是这句话：下半年买不买房，买房者自己看清楚，根据自己心理预期与区域预期决定，千万不要因为供求说了算。

买房者根据自己心理预期与区域预期决定下半年买不买房。既然上半年中小开发商愿意降价求生，其可能性与空间发生有利于政策发挥作用的变化，降价求生的通路说明已经打通了。危机时被迫降的将会是中高档住宅，导致刺激普通消费的努力变得有效。地方政府从两个方面刺激新增投资，带来理想的消费机会和围绕潜在低端市场的努力。现在及下半年三季度还处于房价抬升期，许多投资性资金与风险资金挤进楼市，房价是否会持续保持旺盛的上涨态势呢，我想是不可能持续下去，因为大涨之后必然会调整一番，因此，至少7月买房不要轻易出手。

    我们抛开供求来看房价问题：开发商现在面临两个方面的抉择，一是未来储备，二是在随行就市的同时捕捉预期信息，因此大部分营销在售项目，不存在快速出货的要求，但也不是坐等，根据需求适当调整价格策略保持销售节奏才是正理。数据显示，上海总销量前五月完成944万平，北京是767万平，月均销售达到近四年的平均值，超过历史最好水平，接下来的事情并不是谋求多大的销售量，而是通过价格策略调整产品结构，为下一阶段做准备。所以市场现在的变化体现在下半年是投资需求复苏，但投资需求的总量是有限的，分散而且谨慎，无法支持持续的房价上涨。因此，未来更长时间，自住性需求才是市场的重点内容之一，因此借助本轮复苏，开发商必须调整产品供应结构以适应未来的变化。从政府层面上理解来看，政府从经济大局与财政欠收考虑，释放了土地市场供应，因此现在是储备用地的好时机。从开发商层面上理解来看，各开发商在自身资源调整与产品大类方面正在进行战略调整，表现在一些大开发商开始进入多元产品混同发展，上市房企谋求营销客户定位的更正。现在有经验的开发商产品营销转向更充足的后备力量年轻人、白领稳定阶层。市场发展未来将以自住性需求为主力，房价高速上涨的动力正在缓解。所以本轮高涨既在意料之外又在意料之中，一点儿也不用奇怪，我去年年底论文谈到了《09年三四季度楼市回暖》的论点正好印证了我的预测。本轮高房价是阶段性特点的。
　　长期来看，市场应该是平滑慢慢地向上，成交量才可以说明来市场的再次理性繁荣。但由于在中国房子是抗通胀产品，闲钱与投资过于集中入市，再加上二手繁荣，沉淀刚需释放，导致了房价继续快涨，而成交量似乎没有受到较大打压。另外，开发商现在渡过了危险期，也注意了销售节奏的把握，因此较多运用价格策略来调整供应，局部供不应求是开发商出此牌的判断依据。所以，此轮房价暴涨或快涨是阶段性的，也就是在开发商产品结构调整到位，紧缩时期沉淀的有效购买力释放得差不多，投资资金不用挤房产这条华山小道的时候，并且未来还有大量保障房入市，预期还存在一波突然下跌的短暂性现象。在需求支撑下的市场，房价不具备跳涨的可能，只会基于需求的阶段性膨胀，基于经济发展及物价指数适当回调带来的基本升值，属于时间性上涨，如同肉价，或者运输票，每年都会上浮一小点，但不存在剧涨。　

    有鉴于此，我们似乎看到了中国楼市的另外的生存逻辑。中国楼市营养的供给链非需求变成有效需求。“地王”重叠现象的出现，好比中国楼市中间做了个梦。因为金融危机后政府一年以来，没有找到新的经济增长点，目前只能靠房地产发展经济。而且这种现象在短期内难以解决。也就是说，经济市场下的楼市发展用一个泡沫取代了另一个泡沫。在中国，特别是在中国楼市，我们不能用“华尔街经济现象”去理解中国的变化。中国的中国人民银行即央行有点“取代” 华尔街的位子。所以，本轮房价回到2007年的高点，同时油价也回到高点，所以，我们在寻找零界点时认为当广义的货币发行到了27-28%时是楼市的零界点。

    下半年买不买房，你可看准了，广义的货币发行到了27-28%时是楼市的零界点，这才是出手与否的理论指导。而不是现在的表面的供求关系说了算！