另外，如果能使计算简单的话，可以做其他假设，比如，房租用于再投资，收益率同该购房年华收益率等等。

嗯嗯，那位专家有的话小弟同求

顶上去，没有人愿意回答吗

租售比 是不是有问题？感觉在北京实际比再换个低好多。

前提条件不确定，那就这么定吧，100㎡，1万1㎡，总价为   M:100万，首付N：30万默认贷15年就是15年后在出手。那么可知
情况一：不考虑现金收入折现
      1.房产价值为A：房产按10%增值，首年100万，第15年价值=1000000*（1+10%）^14,第N年的价值=1000000*（1+10%）^(N-1）；第15年价值为3797498元；
      2.租金收入为B：n年=1000000*（1+10%）^(N-1）*2.2%，15年租金总收入为635449.6339
      3.房贷支出每年固为定额：excel表内可用PMT函数：=PMT(5%/12,15*12,700000)，月供额为￥5,535.56，年支出为￥66,426.66，因为利率假设固定，则15年房贷支出C=66426.66*15

则年化收益率=（A+B-C-N)/M/15=20.91%，

情况二：考虑现金收入折现
      现金折现情况，年现金折现率就默认为3%，则以上数值需要另外计算折现，第N年的折现值公式为  n/（1+3%）^(n-1)
      1.因为你的房子你是默认年增值10%，但实际中是有折旧的,我默认第15年的房产价值与情况1相同，为N=3797498元；
       2.租金收入按照折现率3%计算，则第N年的现金折现价值为： 当年租金收入/（1+3%）^(n+1)，15年分年折现后加总现金价值为494758元
      3.房贷支出同理，折现后15年房贷总支出的折现值为816788元
       则年化收益率计算   （3797498+494758-816788-300000）/1000000/15=21.17%；

        按照你的说法，年化收益基本可以达到20%以上。但房屋折旧要根据实际情况制定，折旧算法有很多，就不展开细说了，希望能帮到你，当然，以上是未考虑税费，交易成本等，一个excel表格就可以搞定了