房地产类商品的经济学估价

                   于德浩

                  2016.11.6

房地产、股票、古董艺术品、玉器珠宝、黄金等商品，一般作为投资品出现在市场上，它们和一般消费类商品，比如面包、洗衣粉等，有本质区别。人们非常关心这类投资品的价格变化，希望现在买入，将来能够保值升值。

投资品的估值一般适用于投资学。比如，你拿100万元去做风险投资，甲企业预期1年分红10万元，而乙企业预期分红1年20万元。显然，你应该选择投资乙企业。不过，本文我要从经济学的角度去对投资品进行估价。

不管是投资品还是消费品，它们都是商品。商品的价值，按照经典的劳动价值论，是由生产该商品耗费的劳动时间决定。简单举例，商品A生产耗时1小时，市场的平均劳动生产率是10元/小时，那么商品的价值，A=市场平均生产率*商品耗时=10*1=10元。

这就是商品价值的最简单最基本的计算方法，我们在上初中政治课时就学习到了。但是，现代西方经济学基本不提这个方法。不是因为这个公式太简单不值一提，也不是因为它算法错误，而是他们认为这个公式一是不好使，二是没啥用。

先说一下“不好使”，比如小麦这个商品。小麦的生长期大约是7个月，而总生产周期则需要1年；另外5个月是种植玉米，没法继续种小麦；而农民的播种收割总劳作时间大约总算是1个月。那么，劳动价值论公式中的商品耗时，是按照1个月算，还是1年算，还是7个月算呢？

再说一下“没啥用”，为了避免上述的具体时间计量，李嘉图及马克思提出了抽象劳动耗时的概念。但这么一来，却更像是对价值这个概念的同义反复。商品价值大，那就是抽象劳动多；抽象劳动多，就意味着商品价值大。再者，我们说大学教授的收入比农民高，是因为科学家们付出的抽象劳动要更多，这还可以接受。毕竟这期间付出了很多的智力劳动及学习时间。但是，倒卖玉石的商人比大学教授的收入高，我们若再推定商人的抽象劳动比大学教授们还要多，这就太不合适了。

实际上，马克思在《资本论》中，主要研究的是“同一市场中，不同商品的交换关系”，而一般人想要的是“同一商品在不同的市场中的价格变化”。比如，我在“现在的市场”花10万元买了一幅画；我想知道，5年后的“将来的市场”中，这幅画还能值多少钱。是比现在更贵还是比现在要更便宜呢？

所以说，当一个人生搬硬套劳动价值论时，必然会出现“不好使”和“没啥用”。现在，我来改写一下经典的商品价值公式。我们定义，

商品的价值=市场平均生产率/商品在该市场的生产率；W=M/E

显然，

商品在市场1的价值=市场1的平均生产率/商品在市场1的生产率；W1=M1/E1；

商品在市场2的价值=市场2的平均生产率/商品在市场2的生产率；W2=M2/E2；

所以，

商品在市场2的价值=W2=W1*[(M2/M1)*(E1/E2)]；

我把这个公式称为，同一商品的价值在不同的市场参照系下的变换。

简单举例，

商品A在市场1的生产率是1小时1件，市场1的平均生产率是10元/小时；商品A在市场2的生产率是2小时1件，市场2的平均生产率是50元/小时。

根据上面的商品价值变换公式，

   A2=A1*[(M2/M1)*(E1/E2)]=A1*[(50/10)*(1件/小时/0.5件/小时)]=10A1。

具体到古董艺术品的估价：100年前，某件古董的市场售价是1万美元，那么现在它的价格大约是多少？ 如果当时的工资水平是30美元/月，现在的平均工资水平是3000美元/月，那么市场平均生产率变化M2/M1=3000/30=100。我可以粗略认为，该古董类商品在100年的时间里会耗损流失，那么其生产率大约会降低一半，即E1/E2=2。所以，我就可以估计出该古董现在的价格大约是，W2=W1*100*2=200W1=200万美元。

我来详细解释一下“市场平均生产率”和“商品在该市场下的生产率”这两个概念。市场平均劳动生产率是反映的该市场在某一段时期内生产的所有商品的总价格，一般可以平均工资水平去表示，其量纲是元/小时。显然，生产技术水平越高及货币发行量越多，那么市场平均生产率也就越高，不过前者代表实增而后者代表虚增。

商品在该市场下的生产率，则主要反映的是真实的生产技术水平，其量纲是件/小时。一般来说，技术的不断进步必然大幅提高商品的生产效率。在此，我必须强调的是，商品的“生产实间”既包括制造时间也包括流通销售时间。比如，商品A制造需要1小时，物流运输2小时，销售2小时。那么其“生产时间”是1+2+2=5小时，生产率是0.2件/小时。人们平常说的，“做技术的”实际是仅限于减少“制造商品”时间，而“做市场的”则是侧重于减少销售时间，基础设施建设则是减少物流时间。现在，很多人还以为只有提高研发技术才能提高社会生产力；我说，这种观点是错误的。对于大多数商品生产来言，研发制造其实并不太重要。比如，我一天生产销售10只扒鸡，不是因为我生产能力不够，而是因为做多了卖不出去，其实我一天满负荷生产100只扒鸡都没问题。

马克思认为，商品的流通不创造价值，他把物流的耗费全部归并于商品的前期生产制造过程中去。在我看来，这只是马克思的一种模型修正方法，他假设商品交易瞬时完成。当然，现在我们都知道，交易成本或交易费用是20世纪经济学一个非常重要的发现。

科技进步，会大大提高各种商品的生产效率，从而推动市场平均生产率提高。当一种商品的生产率提高速度低于市场平均生产率时，其价格就表现为上涨；当某商品的生产率与市场同步时，价格就不变；而商品的生产率提高速度要远高于平均市场生产率时，其价格就会下跌。

对于“理发”这种商品，其商品生产率基本可认为不变，即E1/E2=1；所以理发的价格就只与M2/M1成正比，这就是人们看到的理发价格“水涨船高”。对于馒头这类商品，其商品生产率在提高，比如E1/E2=0.5；而市场的平均生产率也在提高，比如M2/M1=2；所以综合来看，其价格基本保持不变。对于新商品，比如电子产品电视电脑智能手机等等，显然其商品生产率是提高的，即E1/E2=0.5；而市场生产率在短时间内则基本不变，即M2/M1=1；所以其价格就不断下降。

房地产类商品与古董艺术品比较类似，但也有不小的差别。古董艺术品，我们基本可以确认“生产率是越来越低”，因为它们一般很少再新发掘生产出来，而会不断的消失或沉没，被大富豪永久收藏，不再进入市场。而房地产的保值性要比古董差很多，因为总是有更多的新楼盘推出。如果人们认为北京五环外的房子不能替代五环内的房子，那么五环内的房子价格基本就会扶摇直上，与M2/M1成正比。但是，这只是人们的一厢情愿。人们可以在郊区居住，而乘坐轻轨进入市区上班；而且，很多公司和单位也会搬迁到五环以外的郊区办公。

当然，我们更应该看重的是M2/M1，即社会平均生产率的提高。现在，粗略假定E1/E2=1；如果将来平均工资水平提升2倍，那么房价就会提升2倍。如果将来平均工资水平没有继续大幅提高，而是基本持平，即M2/M1=1，那么房地产的价值就不会改变。当然，坏消息就是当前过高的价格会大幅下跌，向价值靠拢，这就是商品经济中的价值规律。