上篇咱们说到了决定房价的直接因素是供求关系，并分析了供求的构成因素，但是什么东西会影响到这些因素呢？答案是宏观经济环境。

什么造成了房价的上涨？政策，汇率，利率，货币都会影响到房价，但这里主要讲货币的影响。原因如下：宏观因素中，与房价关系最紧密的是货币。利率，汇率，政策，都是通过作用到货币去影响房价的。举个例子来说，今天人民币汇率跌破6.9对房价有什么影响？人民币汇率大跌，意味着人民币变得不值钱，那么国际热钱在同等情况下，就会选择回报率高的货币，美联储持续在释放加息信号，美元指数不断走强，资本肯定要从中国撤离进入米国，地产由于热钱减少，价格下价。

通过降准降息逆回购等手段，货币像水一样留到市场里面，开闸放水，必然要有池子去承接，否则会形成水灾，而这池子，就是货币。流入房地产的货币越多，自然每单位房产所需的货币也就越高，我们的M2每年都在变多，自然房价就会逐步攀升。其实换个角度来考虑下，如果这些超发的货币流入到我们必需品如大米粮油等，那又是一个什么后果呢？图片是我在百度上找的截止12年的M2的供应量。

接下来主要阐述两个问题。1.为什么货币越来越多 2.为什么货币要流入房地产

• 为什么货币会越来越多呢？

  
  

高中的政治课就告诉我们一个道理，货币有三个功能：1.交换媒介 2.价值表现 3.收藏。价值表现用的是观念上的货币，收藏对货币的总量微乎其微。对货币数量影响较大的是交换媒介，试想，市场上今年有100个货物，大家需要购买的话就需要相应100个单位的货币，那么第二年货物变成了120个，通常物品不会降价，那么就需要多发行20单位的货币去匹配多出来的物品，这就是货币发行的一个重要逻辑，根据经济增长去发行货币。众所周知，中华民族在21世纪将会迎来伟大复兴，咱们的GDP每年都保持着7%左右的增长，那么国家自然会增发相应的货币。

同时，改革开放以来，随着中国经济的增长，吸引了大量的国际资本的投资。这些资本要进到国内，要先换成人民币，这也增加了人民币的存量。

第三，08年以来的经济危机，为了刺激经济，搞基建，拉内需，这些都需要钱，钱从哪里来？只能通过开动印刷机去印。（可惜当时太年轻，如果那个时点买几套房子，可以提前达到财务自由）

2．为什么货币会流入房地产

如果说这些钱可以流入到相应的项目中去，支持实体经济建设，对于经济的健康发展是很有好处的。但为什么现在全流进了地产，造成了房地产的非理性繁荣呢？咱们可以看到，一线城市的房价从08年以后就如同脱缰的野马一样，一发不可收拾。

08年发生了什么大事件？第一，是金融危机。美国的次贷危机波及世界，全球进入了经济停滞的状态，我国也不能幸免。我国在08年前，一直是出口导向型经济，美国有次贷危机，欧洲有欧债危机，亚非拉的第三世界的兄弟们经济实力有限，那么生产出来的东西没人买，实体经济的回报率自然也高不到哪去。第二，是温总理的推出的四万亿刺激计划，释放了四万亿的流动性。资本是逐利的，既然因为经济危机实体经济带不来了回报，那么只能流向地产，如此变推高了房价。房价的升高吸引了更多的资本从实体经济中抽出投入地产，如此循环，导致房价越来越高，实体经济越来越痛。

现在，我们来研究一下调控政策对房价的影响。政府要调控楼市，无非是楼市过冷或过热，涨的快了，高了，就要泼下冷水，要实行限购。没人买了，就要拉一把，就需要去库存。对于一线城市，频频出台限购政策，那是因为价格涨的太快，为什么涨的快？是因为投机需求大大超过了刚需，房子不能都被资本家买了，所以要放慢上涨的脚步，以免扯着社会主义的蛋。

政府要用看的见的手去指导房价，也要遵守基本法，要从决定房价的几个因素去进行限制，不能出个规定去直接给房产定价，那就回到了计划经济时代，是大大的退步。

政府调控房价，通常采用这么几个手段：

• 增加土地供给

• 限制购买需求（如提高外地户口买房社保年限，本地人禁买第三套房等）

• 限制货币流入地产（贷款利率上调，信贷资格收紧，严查违规资金入市）

• 收税（房产税，空置税）

  
  

下面解读一下深圳国庆发布的史上最严限购信息，咱们先来划下重点：

• 深圳市户籍单身（含离异）限购一套房————和之前一样，抑制需求

• 非深户需满五年社保才能取得购房资格，限购一套————相比之前来说严厉很多，从最初12个月，到后来的三年，再到现今的5年，将购房的门槛大大提高，也属于抑制求。

• 无房无贷记录首套首付比例最低三成。--------老生常谈，抑制信贷资金流入

• 无房有贷记录首套首付不低于五成。这条和前面的地一条单身及离异人士限购一条可谓相辅相成，如此一来，抑制住了一些曾有过贷款的假离婚人士。

• 有房二套贷款首付不低于七成。这一条将330新政的四成提到了七成，对于一些想利用杠杆来买第二套房的家庭来说，打击还是很大的，此举同样是一直信贷资金流入地产。

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无论是提高社保年限，还是认房又认贷，这次调控力度还是很大的。这给我们传递出两个信息：1.政府此轮调控的决心很大，国庆多个城市齐刷刷的发布限购令和在10月28号的中央经济工作会议中，第一次把抑制资产泡沫纳入其中，这些都表明这次调控不同于往次 2.从反面来看，说明深圳的房价如果照目前的形式。，还会往上飙，所以需要一次严厉的调控。抑制房价增长，让经济运行的更加健康。

要让房价回归正常，方法有二。一是刺破泡沫，大破之后大立。但是谈何容易？一座城市，拥有房产价值最多的是谁？将他们的大饼重新分配，这基本上不可能。房价上涨不会死人，无非是将人们赶回三四线城市而已，但是房价下跌，后果就没那么简单了，此处省略几百字。

第二个方法，也是个人认为比较稳妥的方法，那就是控制住现有的房价，让它涨的不那么快，逐步等经济结构转型成功，让人们慢慢增长收入，去达到和房价进行匹配，通过这种软着陆的方法是相对合理的。

最后，咱们来讨论下，房价崩盘的情况。

出现这些场景后，房价可能会崩盘：

• 城市中位数收入家庭，夫妻二人加上各自父母，无法拿出房子的首付；

• 地王消失，房企停止拿地或少拿地

• 股市繁荣，居民户除了买房之外，有多样化投资渠道，回报率适合

• 人民日报及新闻联播宣传房价处于历史低点

  
  

如果出现了以上四种情形之二，记得警惕，如果出现最后一种，那就毫不犹豫，房价崩盘无疑。

PS：从前人们有闲钱，会买房，因为大家都知道房子要涨。现在国家大力调控限购，有钱可是买不了房的人咋整啊？只能去炒股，所以大家可以看到从9月底到现在，上证指数一共涨了两百多点。从下周起，在时间允许的条件下，我每天都会在这里发布当日的大盘点评，及潜在的投资机会预测，请大家指正批评。再次谢谢大家，顺祝安康。

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