来源于 第一财经周刊 2016-12-12 出版
http://www.cbnweek.com/articles/magazine/15165


中国大学城的南京样本


中国兴建大学城的热潮过去15年后，怎样的大学城才算真正对教育和城市都发挥了价值？
大学校园是承载一个人青春记忆的地方，但对2007年入学就读于南京大学城市与区域规划系的孙经纬和他的同学来说，这份记忆割裂成了3块。


入学本科5年期间，他搬了两次宿舍，换了3个校区—大一大二在浦口，大三在仙林，大四大五在鼓楼。这3个校区分布在南京的不同位置，以位于市中心、历史最悠久的南京大学鼓楼校区为参照，浦口和仙林两个校区分别位于它的西北方向15公里和东北方向18公里处。


回忆起2009年第一次换校区，孙经纬用了“壮观”来形容。盛夏的7月1日和2日，南京大学专门从公交公司调来了100辆公交车，近7000名即将升入大二、大三的学生与他们的行李分成4批由浦口送至仙林。南京长江二桥为此还专门打开了一条军车专用的绿色通道，方便这支浩大的队伍过江。


在这次大规模的集体搬迁结束后，南京大学使用了16年的浦口校区整体转让给了独立学院南京大学金陵学院。南京大学的所有本科低年级学生从那一年开始直接在仙林校区入学—孙经纬他们成了最后两届在浦口校区度过新生生涯的南大人。


这场折腾的校区平行迁移影响的不仅仅是南京大学，它也意味着南京三座大学城的格局发生了重要变化。


拥有两所“985工程”大学、8所“211工程”院校的南京是优质高校资源最丰富的新一线城市，每万人口中就有987人是高校在校学生。但高等教育资源丰富也意味着可供高校使用的土地资源有限。早在1980年代，受南京主城区内的校区用地紧张所限，多所高校就已经陆续在城市外围开发新校区。这一轮建设，从空间上形成了南京大学和东南大学在浦口，南京师范大学和南京财经大学在仙林，南京航空航天大学和河海大学在江宁的局面。它们分别从城市的北、东、南3个方向环抱主城区，构成了日后南京三座大学城的雏形。


1999年的高等教育改革开启了大学扩招的序幕，也将很多大学用地不足的尴尬进一步放大。与此同时，城市化的高速推进使得中心区的土地日渐饱和，高校已几乎不可能扩建位于市区的老校区。在这个两难的背景下，在远离市中心的郊区新建大学城，集中安排高校，成为很多城市的解决方案。南京的仙林大学城和江宁大学城，以及上海松江大学城、广州大学城等都是2002年前后新建的大学城。









与美国的波士顿、硅谷以及英国的牛津、剑桥等围绕知名大学自发生长出来的大学城不同，中国的这些大学城多数都是在距离主城区遥远的土地上，从头规划、全拆全建的。在起步时，它们所在区域的共同特点是交通极其不便，周边荒凉，几乎没有商业配套。但相比其他类型的新城开发，大学城可以带来的人口和经济红利是更容易预期的—高校扩张属于刚性迁移，自学校建成招生的那一天起就有人口导入，在此基础上的商业、地产开发等带动自然不愁。


仙林大学城管委会办公室主任张青杰至今还记得自己2002年刚来到仙林时的场景，“那时候这里算是郊区县，从新街口过来要花一个多小时，转几趟公交车。除了牧场和果园，周边什么都没有。”


过去是一片农牧场的仙林大学城彼时正在经历第一轮开发，由当地企业江苏亚东建设集团牵头，规划了一座18平方公里的新城。亚东的策略是通过引入高校来增加区域的知名度，等拿到土地开发的溢价收入后再进一步完善基础建设，引入更多的高校。1996年，它成功地吸引到了正在寻找新校区的南京师范大学，并在1999年完成校区建设并投入使用。但以企业为主导的新城开发进展缓慢，到2001年年底，仙林引入的高校也仅增加了南京财经大学和南京森林警察学院两所。


政府的力量在这个时候介入了进来。2002年2月，仙林大学城管委会成立，作为市政府的派出机构全面负责大学城的规划建设与运营，开始对这块47平方公里的土地做统一规划和资源整合。





启动之初，仙林大学城共开展了13项宏观规划和40多项细部设计，投入规划的资金达到了七千多万元。一个典型的例子是，仙林大学城在2002年耗资8.9万美元邀请了全球最大的生态公司—美国易道公司设计仙林大道的生态景观。易道公司提出了“将城市建于自然”的理念，把这条长10公里、路幅宽度达140米的东西向主干道设计成了在公园中穿行的生态大道，这在当时大学城的规划中非常先锋。


这些高标准的规划设计在后续十几年中没有大的调整，几乎全部从图纸落到了现实中。在实际建设时，仙林也保留了对自然景观的尊重，很多小区都面向山体而建，使得大学城的任何一个地方都能望见紫金山。


开发速度也提了上来。到2003年年底，成立不到两年的仙林大学城已经完成了主要规划和对1.5万户、5万名原住民的拆迁安置；到2005年年底，所有的骨干路网全部建成，大成名店公园等配套商业设施也已开业。


事实上，高效的建设与仙林大学城高规格的定位直接相关。在南京，仙林大学城是第一座江苏省和南京市共建的大学城，并且仙林大学城所在的仙林地区是南京规划的3个新市区之一，江苏省和南京市政府明确要求“以大学城的建设带动新市区的发展”。仙林大学城的资金主要来自南京市的两条优惠政策：土地出让金扣除国家和省市刚性计提后全部留在地方滚动发展，建设规费收入亦是如此。





在南京人眼中，位于江北的浦口大学城存在两个先天的“缺陷”：过江交通的不便和过去发展化工行业留下的污染。在2001年南京长江二桥通车之前，往返两岸的交通方式只有南京长江大桥和轮渡两种。由于大多数教师早已在主城置业，每天到了下午四五点便会下班返程，大学城里几乎就只剩下了学生。在南京工业大学任教的程佳佳现在依然每天往返于江北的学校和主城河西的家，她认为后天配套的缺失也是造成江北人气不足的重要原因，“没有好的教育资源和医疗资源，很难留住教师。”


回顾过去，浦口曾占得先机。1980年代末，江苏省力推江北发展，希望以优势高校资源的入驻带动江北高新技术产业发展，东南大学和南京大学这两所南京最好的高校分别在1989年和1993年入驻浦口。然而它们留在浦口的时间都没有超过20年—在南大迁往仙林前，东南大学已在2006年将主校区迁往了江宁大学城。


在离开浦口前往仙林的时候，孙经纬感慨终于从一个“区位差、条件差”的校区来到了一个“区位偏但条件好”的校区。然而孙经纬不知道的是，在南大校区整体搬迁的背后，校方经历了一个漫长的决策过程。


在仙林大学城成立之初，入驻高校名单统一由江苏省政府决定，不过像南京大学和东南大学这样的教育部直属高校并不在此列。想要引进最好的高校，需要大学城自己去争取—对于高规格建设的仙林大学城来说，如果不能至少引进一所985高校，它就很难称自己是全国一流的大学城。





而仙林也确实具备足够的吸引力。在仙林大学城的邀请下，长期受到浦口校区与鼓楼校区交流不畅、教师不愿意留在浦口等问题困扰的南京大学在2003年4月将新校区的建设纳入议事日程。当年12月，南大组织了六百多位中层干部和教师代表投票，投票结果是多数赞成去仙林建新校区。但随后全国针对大学城建设的土地政策收紧，仙林大学城原先预留的土地也存在产权隐患，南大的仙林校区项目便搁置了下来。2004年5月改变了征地计划后，南京大学组织中层干部和教师代表分3天到仙林考察，并再次投票。最终做出搬迁决定已是2006年9月，南京大学成为仙林大学城12所高校中最晚入驻的一所。


与此形成对比的是，大部分入驻仙林的高校都在2002年开工建设，并于2004年至2005年间启动招生，南大比它们足足晚了4年。



这4年间，随着大学城人口从2万迅速增长到15万，配套缺失的矛盾开始变得突出。很多学生一到周末就去了主城，没有教师宿舍的老师也是下了课就离开，到了寒暑假更是显得空空荡荡。


为高校教师配建教师公寓的计划最早于2005年启动。首批2000套住宅由政府主导推出，由各学校分配具体的拿房名额，以大约4000元／平方米的成本价定向供应给老师。当南大来到仙林以后，由于首批教师公寓已分配完毕，这所学校选择了自己成立公司，以参与土地拍卖的方式拿下学校正门仙林大道以南的地块，建成了可容纳四千多户的教师公寓南大和园。此后，南京邮电大学、南京中医药大学也走上了自建教师公寓的道路，它们选择的是和企业合作的模式：以学校的名义拿地，企业出资建设，学校为教师团购买房。


现在，仙林大学城的教师公寓共有四大片区，建筑面积达到一百多万平方米，按户均100平方米计算，约有1万户教师居住其中。加上很多教师早期已在东方天郡、亚东城和香樟园等商品房楼盘置业，“住在仙林”的教师队伍开始壮大。


兴建教师公寓的过程中，仙林大学城还引进了优质的基础教育—现在看来这是一个十分明智的决定。2002年，刚成立不久的仙林大学城管委会就主动引进了南京外国语学校仙林分校和南京国际学校。南京外国语学校是南京最好的中学之一，它来到仙林后设立了小学部、中学部和国际高中部。南京国际学校则面向外籍人士招生，吸引了一批外企高管搬到仙林居住。此外，南京师范大学附属中学和金陵中学这两所南京市教育局直属名校也在仙林开设了分校。







名牌中小学的入驻带来的最直接影响是仙林房价与房租的上涨。在确定为金陵中学仙林分校的学区房后，南大和园的房价从4000元／平方米一路上涨至3.5万元／平方米，如今已是仙林价格最贵的公寓楼盘之一。而面向全国招生的南京外国语学校仙林分校和南京国际学校也带来了大量住宿需求，周边部分楼盘的租金甚至超过了市中心新街口。这些高质量标杆性中小学的引进，对大学城的吸引力提升效果不亚于引进一所高校。


这和程佳佳的说法在某种程度上形成了对应。南京的三座大学城几乎都是从一片空地上兴起的，在高校人口刚性迁移的背后，“留住人”才是一个真正意义上的大工程。用全面的商业配套和稀缺的优质基础教育资源将教师和学生留下来，仙林由此跑在了最前。


当孙经纬那一代南大学生在2009年来到仙林的时候，这里的各方面配套已经渐成气候。大学城核心区的商业设施基本建成，前往市区可以选择中途只停几个大站的D1快车，40分钟便可到达主城。到2010年5月，直达新街口的地铁2号线也建成通车。与地铁同步开通的还有一系列3字开头的公交接驳环线，在大学城里它们被称为“公交微循环”。这些环线负责将仙林居住区、学校和商业区的人流依次“收集”起来，运送到大学城内的各个地铁站。


仙林大学城管委会成立后的七八年时间里，住宅、商业、交通等一系列配套都已投入使用，更多人开始搬到仙林大学城居住。仙林的地区总人口从15万人增加到了40万人，而其中在校师生的数量仅在15万人的基础上增加了1万人，这种地区人口结构的变化使得仙林一年四季都有活跃人口，仙林大学城作为一个城市新区的功能已日渐丰满。


但对于学生来说，仙林还无法满足他们学业所有阶段的需求。很多与孙经纬一样在多校区大学就读的本科生都曾经历过类似“两年新校区、两年老校区”的就读体验，这一方面是为了分流学生、平衡各校区的使用率，另一方面也方便高年级学生回到主城实习和寻找就业机会。


第二次搬校区是孙经纬他的和同学更期待的，这一次是从仙林回到鼓楼—往后的日子构成了他5年南大记忆中的最后一段，也是最喜欢的一段。