新区开发PPP模式政策解读
　　中投顾问发布的《2017-2021年中国片区开发PPP模式深度调研及投资前景预测报告》认为，土地储备是新区开发的核心内容。2016年2月2日，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会联合发出《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综［2016］4号），对土地储备制度和资金管理进行规范，将新区开发中的市政基础设施项目、公共服务配套项目等从土地储备项目进行分离，为政府国土部门实施“拆迁安置补偿”或土地储备机构实施“储备土地前期开发”引进社会资本或采购社会资本提供政策依据，给新区开发适用PPP模式带来机遇与挑战！
　　土地储备机构只能承担土地储工作，剥离、取消政府融资、土建、基础设施建设、土地二级开发等业务与职能；各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。合理确定土地储备总体规模。规范土地储备资金使用管理，各地不得借土地储备前期开发，搭车进行与储备宗地无关的上述相关基础设施建设。土地储备资金、土地储备债务纳入全口径财政预算管理。
　　2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备所需资金纳入政府性基金预算统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。通过PPP模式引进社会资本解决资金需求，合作期长达10年，平滑财政年度支出。
　　该文件结束土地储备适用PPP模式的暧昧状态，为新区开发应用PPP模式提供政策上的支持。要求地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务；土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。
　　规范土地收储政府采购工作：制定项目管理办法，并向社会公布项目实施内容、承接主体或供应商条件、绩效评价标准、最终结果、取得成效等相关信息，严禁层层转包。
　　该文件改变了过去在社会资本参与新区开发的常见模式，实质上导致了政府与社会资本关于土地一级市场风险的重新分配：社会资本成本/收益与土地使用权出让收入挂钩，“土地增值分成”。要求社会资本就土地出让承担土地托底义务，变相由社会资本承担市场风险。
　　在新的政策下，社会资本成本/收益纳入财政预算体系，根据采购合同/PPP合同取得报酬。不与土地使用权出让收入相挂钩。即由政府承担市场风险。
　　这就要求政府合理确定土地储备规模（结合经济发展水平、财力状况、年度土地供应量、年度政府债务限额、政府还款能力等因素）。加强、完善加强土地储备项目全口径财政预决算管理，做到“有收有支、以收定支”。科学进行片区的规划设计，使得公共产品符合市场的需求。引进综合型社会资本，发展特色产业，以产业带动城镇综合和谐发展，激活新区的生命活力。
　　新区开发PPP项目探索案例
　　作为中国与新加坡两国政府间的重大合作项目，位于天津滨海新区的中新天津生态城，从基础设施建设运营的体制机制创新入手，借PPP模式，探索政企分开、市场化运作的区域基础设施投资、建设、运营、维护的新模式，为生态城打造中国首个绿色发展综合示范区奠定了基础。
　　PPP即公私合作模式，是公共基础设施中的一种项目融资模式。从2008年奠基动工建设至今已经过去了8年，如今的生态城8平方公里起步区已基本建成，国家动漫园、生态科技园、社区中心等一大批项目拔地而起。
　　生态城作为一个国际级合作的创新性项目，在整个建设、运营过程中一直按照体制机制创新的要求。PPP模式在生态城建设中被证明是行之有效的。
　　生态城建设之初就按照政企分开、市场化运作的开发建设原则，投资公司由泰达控股等6家股东出资30亿元设立，没有地方财政一分钱投资，股权结构多元化，无控股股东，市场化程度较高。
　　天津市政府授权投资公司作为生态城土地整理储备的主体以及基础设施和公共设施投资、建设、运营、维护的主体，享有相应的投资权、经营权和收益权。这是天津市首次将一家企业的权利义务写入政府规章，为生态城基础设施建设管理市场化运作提供了法律保障。
　　与此同时，中新天津生态城管委会授予投资公司区域内能源、通讯、水务、环卫、交通等经营性项目的特许经营权。管委会对涉及市政路桥、泵站、绿化、公共建筑等非经营性项目，采用政府购买服务方式，与投资公司建立市场化的契约关系，无隶属关系，产权清晰。
　　这些基本原则的确立，不但明确了投资公司的主体地位，实现了政府权力的“减法”换来了市场活力的“加法”，而且使企业获得可持续经营的城市资源，缓解了政府财政一次性投资的压力。
　　投资公司围绕城市基础设施建设的规律，采取一体化投资模式，探索形成了以路网为核心、地上地下基础设施统筹实施的建设模式。
　　在开展具体建设中，投资公司打破单一管理模式，先后与国内及新加坡优秀企业合作，组建了能源、市政景观、环保、水务、交通、产业园等12家公司，形成了国有资本、外资资本、上市公司等混合所有制形式的产权结构。投资公司一方面对专业公司的财务实行集中管理，一方面统筹各专业公司协同施工、同步完成，在提高基础设施建设、运营效率的同时，也大大降低了项目管理成本。
　　生态城道路的雨水收集井及其他市政管网设施全部设置在两侧绿化带内，从根本上避免了道路维修“拉链”现象和“坠井”事故的发生。目前区域内这样的“生态”道路已完成60余公里。
　　“马路拉链”现象产生的一个重要原因是由于城市地下管线信息分别掌握在不同部门手中，整合不易，但在生态城，所有信息由集成化管理平台统一掌控，全部实现了信息化管理。
　　在信息化网络搭建的基础上，投资公司建立地理信息系统，实现城市基础设施信息的区域全覆盖、地上地下全覆盖、业务领域全覆盖、项目生命周期全覆盖。通过多年积累，地理信息系统已完成460公里地下管线的空间数据采集与入库，实现了已建成区域全部三维地上建筑及地下管线的建模和土地、建筑、道路、地下管线等城市资源的精细化管理。
　　中投顾问发布的《2017-2021年中国片区开发PPP模式深度调研及投资前景预测报告》指出，借助信息化技术的应用以及系统化的运营方式，生态城实现了基础设施领域多专业之间的资源整合、信息集成和统一管理，有效提高了城市运行管理效率。一个现代化的“智能城市”正在从梦想走进现实。