无中生有，则由诳而真，由虚而实矣，无不可以败敌，生有则败敌矣.
君不见，中国富豪榜上有多少房地产商，房地产商及其利益代言人如此无中生有，窃取了中国几代人在城市积累的级差地租，还与人民为敌，人民必将擒贼先擒王，杀鸡给猴看！

看看政府态度何如再说吧！

房地产似乎“山雨欲来风满楼”。8月5日晚,央行发布货币报告,首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”，这很可能是引发楼市风暴的致命一击。

央行出手，让人不由得与之前的波及政府的高房价问责联系起来。而到本周为止的近一个月内，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。

商务部市场运行调控专家洪涛认为：“这些都是政府将要从紧房地产政策的信号，今年看来，宏观调控将更加注重房地产市场政策的规范性，对于抑制房价泡沫，至今一言未发的建设部和国资委更应该出来说话。”

京城银行团购频现

房价泡沫在2008年消停了近一年后，在2009年出人预料地不断冲高。“至少有80%的人是买不起房的！房价泡沫很严重。”中央党校研究室副主任周天勇认为。

高房价的问责，被开发商引导到“政府地价过高引发房价上涨”的争论后，近日，新华社评论文章称，部分政府部门团购炒房，变相抬高房价，又将政府拖入到高房价问责的漩涡中。

8月5日，记者从北京一家经纪公司获悉，近期在北京市场，就有银行和大国企在低价团购热点楼盘，名义上是为员工购房，但据了解，这些低价团购来的楼盘，却很少用作自住。

“而就在一个月前，四大国有银行之一的一家银行还在委托我们公司帮他们在北京四环内找几百套均价8500元/平方米的楼房，该银行相关负责人称可以全款整栋团购。但因8500元/平方米的价格过低，而近期正好房价飙涨，所以目前此事尚未谈妥。”该经纪公司内部人士告诉记者，该银行虽然称为员工团购住宅，但实际上这些楼房并未真正用来自住，可能很快就流到市场变现了。

实际上，据记者了解，一直以来开发商就格外青睐银行以及政府公务员，之前万科、光大、恒大都曾经对银行员工发起过“团购”活动，降价幅度高达30%以上。

六部委高调加强监管

高房价引发的矛盾一触即发。社会各界在将矛头对准开发商的同时，也对政府进行了质疑。这也让近期政府各大部委纷纷对房地产问题予以关注。

8月4日，国家统计局撰文提醒政府必须警惕房价高涨。文章称高房价已成制约消费启动的最大阻力；一旦房价大幅下降，地产金融危机不可避免。

国家统计局的文章更像是政府部门的一种表态，至少表明了政府已经看到了高房价背后的投资泡沫和高房价带来的危险。

实际上，在国家统计局撰文之前，已经有银监会、国土资源部和国家发改委先后发过相关房地产市场的通知。先是银监会收紧二套房贷政策，然后国土资源部开始严肃土地政策，连国家发改委也出来说房价上涨压力显现，要加强房地产价格和收费监管。

8月5日，据国家税务总局的消息称，近日将把房地产业的税收作为监管重点。要求各地税务机关加强房地产业等领域的税收征管。

要将房地产项目开发经营链条所有环节涉税行为，都纳入控管范围，重点审核房地产开发成本费用，并严格监管二手房交易。

这是近日继央行和银监会、国土资源部、国家发改委之后，又一国家部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。

另外，与房地产市场紧密相关的货币政策也即将发生变化。8月5日晚,央行发布的《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》，首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”。分析人士表示,短期央行对市场资金面可能会保持“适度紧缩”。

“国家各部委近期纷纷出头，出台与房地产行业相关的监管政策，这是房地产政策开始收紧的前兆。”丰瑞世纪地产分析师戴晓光认为。

虽然先后有六部委发布了将要从紧房地产政策的信号，但是，至今直接主管房地产行业的住建部和主管央企的国资委仍未发话。

洪涛认为，住建部之所以没有出台相应的政策，意味着住建部目前还比较审慎。对于住建部来说，楼市泡沫不仅是投机的问题，还有一些其它的因素，比如货币流动性、热钱来源、人为操作等。住建部如何利用现有法规政策来规范这个市场是最关键的。

没什么原因，自己倒回去做投资就明白了。

看一下了  。

有牛刀水房价要跌回到5年以前，特转发给大家一阅：

关于房价趋势，大家已经不敢讲真话。我也没吃豹子胆，我也不敢讲真话。但是，事实已经摆在这里，如果中国社会连承认事实的勇气都没有，那中华民族的复兴，就不是我们这一代人的事，同样，也不是80后90后的事，而是历史的事了。事到如今，房价问题已经很简单，要么不跌，要跌就会跌回2004年。谁有这种魄力，敢冒这个风险？



先说说要么不跌。政府很多部门已经给出了不跌的许多理由，包括经济增长等等，其实谁都知道，中国经济产能过剩，促进经济增长的方式就是全民要去消费，而大多数人没有消费能力，所以，才来拉动资产价格上涨，而拉动资产价格上涨恰恰起的是反向作用，不仅增加了生活成本，而更加抑制了消费，同时限制了生产，导致社会失业率的大幅上升。



有一个理由，却是谁也没有忽视的。这个理由就是改革开放以来，许多人已经拥有了巨额财富，再加上房改以来，许多城市家庭已经拥有了产权房，维护现在的房价，能够让这批人心理上得到安慰。再加上房产的利益链条是用黄金铸造的，非常结实。2008年，这根链条差一点就要断了，房价就要化解泡沫、理性回归，但是，节骨眼上，天不佑民，一场美国的金融风暴让利益集团找到了借口，动用政府公权，把这根链条打造的更加牢固。



要让这批人拥有巨额不动产的人得到安慰，中国社会将要付出什么代价呢？简单的说，未来五到八年，全体中国人就要为高房价打工，填补房价的真实价值和现在的价值之间的部分财富，或者说让真实财富水平来化解泡沫，填补真实价值与虚拟价值之间的差距。这个价值是多少呢？现在的房价的虚拟价值是真实价值一倍（全国70个大中城市的加权平均房价来算）。这10年来是房价的上涨时期，中国的GDP一共接近170万亿，按每年平均房地产对GDP的贡献来算，房地产占18万亿，约要9万亿的财富来填平这个虚拟出来的财富。



我们一年的财政收入将近6万亿，而仅中央政府财政支出就有5.5万多亿，还不包括地方政府的财政赤字。有数据显示，地方政府的财政赤字今年可能突破10万亿，因此，政府是没有钱来填补这9万亿的窟窿，何况没有发生经济危机，也不需要填补。那么，显然，要靠城市居民的收入来填补。至于以什么方式来让城市居民来填补这个窟窿，现在还不得而知。加税，通货膨胀等等手段都可以拿出来。总之老百姓要来承担，而城市居民每年可支配的财富仅为1.4万亿，因此，需要6年多时间。这里面有一个问题，70%只有一套住宅的人将要为持有多套住宅的人承担同样幅度的成本，而且抑制了他们改善居住环境。



再来看看下跌。我们每年有600万的大学毕业生需要就业，去农村就业的近几年应该是屈指可数，相反，农民工来城市就业的达1.4亿。他们的收入水准无法购买现在的房子。还有70%只有一套住宅的城市居民，也不可能改善居住条件。所以，在目前的经济增长环境下，在最广大的城市居民的实际购买力面前，现在的房价跌去一半仍然有大量的人买不起，即使买得起的，也抑制了其他消费，对实体经济发展对社会就业毫无好处。



解决这个问题的办法，当然很多，有的时间不容许，有的空间越来越小。现在政府采取的是大量推出住宅用地的方式来解决这个问题，可是，在不容许居民自建房的情况下，已经习惯了暴利的开发商，不管政府把投资准备金率下调到什么水平，开发商就是不去拿地，即使拿了地，开发的产品也不是提供给普通城市居民的，而是提供给楼市炒家的。在这种供求关系下，你增大土地供应又有什么用呢？开发商有什么义务来为普通居民解决房子问题。因此，对某些拿地的开发商来讲，只不过把住宅用地当作金融杠杆或资本投机的工具，要么干脆囤积起来不开发。



政府对保障性住宅说的多做的少，道理当然很简单，不能实现地方政府利益的最大化。年初大讲今年推出几千几千万平方米社会保障住宅，博得老百姓的拥护，到年终草草推出几栋楼，新闻媒体大肆报道一番，算是有个交代。如此语境下，老百姓只知道买不到经济适用房，根本就不知道政府根本就没使劲。所以，无论是自住型还是改善型，只得去买开发商的房子。现在的问题是，就目前的房价跌一半，也只能是释放一部分购买力，离解决住的问题还相差十万八千里。



房子问题没解决，大家不敢去消费；一旦买了房子的，又没钱去消费。如此恶性循环，直接导致了中国产能的全面过剩，内需消费的严重不足，实体经济的全面萧条，罪魁祸首全在高房价。全球没有哪个城市房价比购买力高出一倍时，房价与居民收入相比达到十倍甚至十几倍时，还能支撑三年，唯独中国是个例外。事已至此，就看看中国社会如何选择，是继续选择高房价，还是力求破局，让房价重回理性。



选择维护高房价，最后的结局就是经济的硬着陆。银行风险爆发，实体经济萧条，城市居民生活成本提高，中国社会将陷入长达五到八年的由全体城市居民为高房价买单的艰苦之中。而选择房价的下跌，只是社会财富在重新分配的价值取向上有利于民生，但是，广大城市居民的购买力可以激发出来，并由此激活生产，有利于实体经济的全面振兴和社会就业率的提高，并能最大限度的创造社会财富。

是什么左右了中国房地产市场 ?
三、如何在跌宕起伏的中国房地产市场把握住机会
1．未来中国经济发展模式的判断对房地产市场的影响
2.       应对房地产市场周期，踩准市场的节拍
3.       适应市场周期变化的经营筹划

一、2009年上半年房地产市场暴涨的分析
今年二季度以来，中国房地产市场出现了从回暖到井喷式爆发的行情，在上海、北京、深圳等全国性、区域性的一线中心城市，还有沿海发达地区的主要城市，行情大有超过2007年的历史高峰之势，普通楼盘的价格上涨了百分之十几，高端楼盘售价有的上涨了50％以上。房地产市场的回升速度远远超出了整体经济回暖的情况，大大出乎人们的意料。究竟是什么影响中国房地产市场的跌宕起伏？有哪些深层因素在起作用？它们将会如何演绎发展？这些内在动力因素的形成和发展以及相互之间的作用，决定了中国房地产市场的特征和走势的变化。


1. 投资性需求是今年推动市场的主要动力
这次行情有一个值得关注的特点：投资性需求爆发性涌出。从今年六月上海一手房成交情况可见端倪。从该月成交资料可粗略估计：20000元/平方米以上成交金额大大超过10000元/平方米以下住宅的成交金额，而20000元以上的套数只有10000元以下的四分之一，这说明一个事实：高端住宅主要反映了投资性需求，虽然投资性需求的基数小，但是个体的量能大，因而必然表现出爆炸性，即时效较短、能量较大。这种巨大量能的爆发，可以在短的时间内拉动整个房地产市场上涨趋势，引发了房地产市场各层面的共振上涨。

上海、北京等一线城市和江浙沿海地区的二线城市的高档楼盘出现热销场面，售价涨幅也远远高于一般楼盘。


2009年6月上海一手房销售情况

房价
成交套数
套数％
区间套数％
成交面积㎡
面积％
平均面积/套

4000元以下
4878
19.17%
58.24%
443,497
15.69%
96平方米/套

4000－7000元
4289
16.85%
399,089
14.12%

7000－10000元
5654
22.22%
581,108
20.56%

10000－13000元
3533
13.88%
25.36%
397,984
14.08%
119平方米/套

13000－17500元
2912
11.44%
356,114
12.60%

17500－20000元
979
0.04%
130,687
0.05%

20000元以上
3204
12.59%
12.59%
518,447
18.34%
162平方米/套

总计
25449
　
　
2,826,926
　
　



2. 2009年投资性需求暴增的特殊原因及影响
2008年金融风暴对改革开放以来十多年中国经济持续的发展动力――外向型经济产生了前所未有的破环性作用，沿海地区许多依赖出口贸易的加工企业纷纷关门歇业。因此，这些出口型企业的产业资本寻求新的出路，而房地产成为它们认为最好的落脚点。今年年初，又是房地产业处在最低潮时期。政府为了刺激经济为房地产提供了最宽松的政策环境，民间产业资本正是抓住了这个时机，一旦形成房地产回暖的趋势，抓紧涌入房地产业，所以民间资本转移型投资需求是今年房地产投资性需求暴增的特殊原因。

这是今年房地产市场所遇到的新情况，在今年的房产热潮中已经切切实实地感受到了金融危机对房地产市场影响，但是很难去估计它的量能变化的过程和历时的长短，只有密切地关注市场的具体变化来分析它们的趋势走向，以及对整个房地产市场的影响。我们要清醒地认识到这种民间产业资本转移型投资性需求对于实体经济的不利影响，要研究这种投资性需求的来龙去脉，发展走势会怎样？

民间产业资本转移型的投资需求主要反映在沿海外向型经济比较发达的地区。因此，这次房地产热潮主要表现在这些沿海地区，因而不同地区房地产市场的情况还是有很大的差异。民间产业资本转移型投资需求抬高了高端物业的价格和成交量，对其他层面的房地产需求具有强烈的震撼作用，推动了其他层面的房地产需求，使得原来观望的刚性需求、改善型需求和普通百姓的投资性需求蜂拥而至，形成推动房地产热潮的合力，引发市场的共振。

民间产业资本转移到房地产来实质上是金融危机和美欧经济的变化迫使我国外向型经济结构被动调整的一种表现，这种转移虽然不是政府所期望的，但是，也是迫于客观经济环境的一种避险抉择。这种转移的量能会逐渐衰退，这方面特殊因素的持续性要加以密切关注。


二、中国房地产市场深层背景的分析
1. 中国经济的特征
自从改革开放以来，中国经济经历了一个十几年具有较快发展速度的较长时期，其中主要得益于外向型经济的发展，同时美国经历着一段过度消费、金融泡沫发展膨胀的时期，中美经济形成互动，美国借钱花钱、过度消费，中国生产出口、买美国国债、国内消费不足，美国的信贷泡沫拉动了中国的出口型经济。经历了这次金融危机，美国人清醒了，原有的经济模式行不通了，美国人还需要逐步消化金融危机带来的后果，美国高负债率还原还需要一段时间。在未来相当一段时间里，中国出口难以保持过去的发展速度。

在内需方面，目前中国税赋较高，百姓普遍的收入不高，而社会保障程度又较低，因此造成百姓的消费不足，百姓没钱消费，为了应付子女培养、医疗养老以及未来生计的不测，也不敢动用有限的储蓄，百姓也不敢消费。

贫富差距的不断扩大也是导致消费不足的原因之一，财富集中到少数人手中，也缺乏转化为产业资本的渠道和良好环境，使得这部分资金更具有投机性，每次股市和房产的热潮都离不开这些资金的兴风作浪。

中国经济要扩大内需，进行经济的结构性调整不是一个简单的过程，这涉及到税制、社会保障、收入分配、民营经济的发展环境（金融、法制环境）等社会多方面的、复杂的制度变革以及这些变化对百姓消费观念改变产生影响，这些变革不是短时期能够完成的，对此要有清醒的认识。目前政府的4万亿投资刺激措施也仅仅是为了缓解金融危机对社会经济的冲击，是一剂“救急针”，并不能从根本上、结构上解决扩大内需的问题。

如今中国经济在发展模式上走到了一个选择方向的交叉口，虽然中国经济发展潜力很大，有利因素很多。但是，在新的经济发展模式形成之前，中国经济存在着许多不确定性，美国经济的复苏过程仍然是影响中国经济的重要因素，除非非美贸易有较大增长。


2 房地产市场的周期性和量能变化特征
中国经济的基本特征，加上近年来中国整体经济的波动性导致了中国房地产市场的周期性波动；其中，投资性、投机性资金是推动房地产市场周期性波动的重要原因。这次在中国和全球经济并没有出现大幅回升的背景情况下，房地产市场出现的爆发性表现，充分说明了这一点。

房地产市场的周期性是一个量能积蓄和爆发相互转换的关系。从这个角度，我们能够更深刻地理解房地产市场的周期性，并且从容地把握住周期性市场波动带来超额收益的机会。

房地产需求有刚性需求和投资性需求两大类。他们各自的量能特征是有很大差异，因而对房地产市场的影响是非常不同的，其作用的时点也是有各自的规律。

从房地产市场的成交结构分析可以得出：刚性需求是房地产市场的基础性需求，它的基数大，但是个体的能量小，即使在房地产市场最低迷时期，刚性需求仍然会释放，刚性需求主要集中选择在中、低端产品类型，其中改善型需求会有少部分选择高端产品。在房地产市场低潮时期，刚性需求占有绝大的比重。投资性需求的基数虽小，但是个体的能量非常大，因而总体能量非常巨大，爆发性强，形成价格标杆，拉动市场，引发整个房地产市场的共振上涨。基数小，能量大的特点必然决定了它作用时间短的特征。

刚性需求和投资性需求的量能特征决定了房地产市场周期性波动的基本特征。

可以将房地产市场的周期性表现划分为：高峰期、回落期、谷底期、回暖期。
高峰期：各种类型市场需求共振爆发，房地产市场价升量增，是市场最疯狂的阶段。从大众心理来看，是人们跟风最积极、最狂热的时期。各层次产品销售顺畅，高端产品销售尤为抢眼。

回落期：在初始阶段，表现为价高量缩，有价无市，当经历了一段时期，人们开始感受到市场回落的趋势，于是出现价跌量缩的情况。

谷底期：经过一段时期的回落期，市场的价格处在较低的水平，开发商出现资金紧张的情况，打折促销广告频频出现，但是，成交量仍然低迷，市场成交主要集中在价格较低的、性价比较好的中、低端产品，绝大部分是刚性需求。

回暖期：在某种市场向好预期下，各种需求开始悄悄入场，成交量领先放大，价格随后逐渐小幅回升。

成交量、价格水平和成交结构是体现房地产市场周期变化的特征值。可以从这些特征值来分析判断市场的周期变化的阶段。


在房地产市场周期性变化过程中，量能变化表现出以下周期性特性：
谷底期是一个市场量能积蓄的潜伏时期，这个时期的长短是由宏观经济结构和发展的变化因素决定的。当量能积蓄达到一定规模后，它才有可能摆脱谷底，尤其是投资性需求中大部分是一种跟风行为，只有量能积蓄到一定规模，才有可能引发跟风心理。

回暖期是一个量能逐步增强释放的过程，市场成交和价格逐渐向前一周期高点接近。

高峰期是量能全面爆发的鼎盛时期，各种类型的房地产客户涌入市场，表现为价高量大。

回落期是量能开始逐步萎缩时期。高端项目率先回落。

在整体经济发展速度较快的背景下，高峰期可以持续较长时间，因为人们的收入在以较快速度增长，人们对于未来经济增长的预期也较好，因此，有持续的消费资金进入房地产市场，维持了房地产市场较长的繁荣时期。

在整体经济发展缓慢的情况下，高峰期维持较短时期，而谷底期会比较长。

接上：
三、如何在跌宕起伏的中国房地产市场把握住机会
1．未来中国经济发展模式的判断对房地产市场的影响
经历了这次全球性的金融危机之后，外部经济运行的一些基本因素发生了改变，迈克尔.佩蒂斯指出2008年是亚洲发展模式破产的标志性年份。美国经济模式开始向提高储蓄率、降低财政开支、降低负债率方向转变，美国的消费模式不会重蹈覆辙。因此，对美出口复苏将有一个过程，更不能期望会有快速增长。未来很多年，美国消费增长将落后于GDP增长，美国的贸易逆差必将缩窄，甚至可能出现顺差。

在近十多年中国经济依托美国的过度消费这样的外部经济环境下发展起来，出口和投资是过去拉动经济的主要动力。未来依赖美国借贷消费方式已难以为继，出口过剩产能矛盾突出，因此，出口和投资将不能拉动未来中国经济发展，中国经济面临转型的艰难抉择。
当前中国经济处在模式转化的过渡期，通过社会经济制度的改革，提高内需对经济的拉动作用，旧的模式已到尽头，而新模式则是任重道远，新模式的框架仍未显露。目前经济刺激计划和宽松的信贷金融政策的基本思路是以投资促使经济回暖，走出危机；但在出口和内需没有大幅改善的情况下，这种方式不具有持续性。
根据2009年上半年的经济表现来看，这次经济复苏完全是依赖国家刺激投资措施，而出口、内需、民间产业投资和就业等关键方面没有得到改善。由此推测，2010年经济状况仍然存在很大的不确定性。
在未来数年时间，中国经济发展状况将处在经济模式的变革转型期，因此，可能出现经济发展速度减缓的一段时期。在这样的经济发展态势的背景下，中国房地产市场难以保持长期牛市状态。
在2009年下半年，在经济回暖趋势和宽松政策环境延续下，沿海发达地区房地产市场仍将保持当前比较旺盛的市场状态。但是，迫于房地产市场上涨过快、信贷规模过大的压力，政策调整迹象开始显露，8月开始收紧二套房贷政策，到今年年底去年颁布的契税减半等房地产鼓励政策将到期，这些优惠政策可能不再延续。因此，在2009年底之前，那些赶政策末班车的购房者会维持住下半年房地产市场的行情。到2010年，随着优惠政策不再延续，量能大部分已在2009年行情中释放，并且房价又走到高位，2010年房地产市场有可能出现停滞和回落。因此，对于房地产企业来说，2009年下半年的市场机会显得尤为重要，尤其是对于定位在中、高端项目的房地产企业。
房地产市场是与整体经济联系最直接、最密切的，整体经济的变化立即会反映到房地产市场，立即影响到房地产企业的经营活动。因此，房地产企业的战略决策和经营活动的组织安排必须以整体经济形势的变化为依据，根据宏观经济的变化和走向，及时制定相应的对策和计划。

在中国经济面临转型期的判断前提下，中国房地产市场难以保持持续的、旺盛的市场高潮，房地产市场的周期性波动特征将更为显著，将与2000年以来的房地产市场持续增长的特征会有明显的不同，需要认真地观察宏观经济的变化，分析房地产市场内在因素的作用机制和表现。

2.       应对房地产市场周期，踩准市场的节拍
自2006－2009年中国房地产市场经历了一个非常显著的跌宕起伏的市场波动周期，这种波动变幻既是是机遇，又是风险，关键是做好市场的研判，踩准市场的节拍。踩准市场节拍，企业可以获得超额收益，获得快速健康的发展。反之，企业的利润率降低，经营迟缓困难，甚至陷入困境。

最近一期《易居参考》从与经营战略与市场周期节拍的契合关系，分析了2004－2008年期间金地与万科各自业绩情况。金地在经营战略上踩错节拍，忙于自救。在市场繁荣期，金地可销售的项目屈指可数，高端项目在调整期推出，销售困难，利润率大幅下降。金地不仅在市场调整期销售项目，而且在繁荣期市场大规模购地，这些经营行为严重遏制金地的发展。万科的项目供应基本集中在市场大势发生回暖之前，能够及时抓住回暖后市场放量攀升的大好形势。万科乘地价相对低谷时机，以低价进行土地的快速扩展。如果金地按照万科开发节奏，2008年金地的假设业绩(销售金额、开发规模)可以提高一倍。

未来可能有相当一段时期，中国房地产市场将呈现短周期震荡波动的特征。因此，对宏观经济和房地产市场的研判对于房地产企业经营和发展是至关重要，这是房地产经营战略的核心问题之一，它是规划安排房地产企业一系列经营业务的最重要的依据，也是决定房地产企业健康发展的最重要的因素。


3.       适应市场周期变化的经营筹划
一个合理的房地产企业经营活动的筹划安排要充分考虑房地产市场周期变化节拍，这样才能提高经营效率、避免市场风险、利用市场机会、取得快速发展。

回落期：筹划新项目规划设计，办妥政府规划及工程审批，总结前一波在项目管理、规划设计、质量控制、运营筹划方面的经验总结，培训储备人才。

谷底期：进行项目招投标工作，做好开工前准备工作，适时选择时机开工建设，为回暖期的到来和销售做好准备。

回暖期：加快工程和销售有关的条件，进行市场推广和销售。
高峰期：充分利用高峰时期的市场机会，获取充分的市场溢价。
研判宏观经济和房地产市场大市的变化趋势是房地产企业经营决策方面一项持之以恒的重要工作，不能将研究的出发点仅仅局限在本地城市，要密切关注国内外宏观经济和政府经济政策的导向，这方面的研判是分析市场的基础。在宏观经济分析的基础上，分析宏观经济对房地产市场的影响以及当地房地产市场的特征。

购置土地是房地产企业持续发展的条件。研究城市是购置土地决策过程中必不可少的前期工作，研究城市的发展潜力，准确选择目标城市，了解城市规划、城市空间发展方向和近期城市基础设施的建设计划，这些方面都是研究城市、寻求合适土地资源的重要方面。在市场低谷期之间做好功课，选择市场低潮时购置合适的土地。做到“熊市储备，牛市销售”的良性发展。

现在的微调似乎和文章中说的房价高不是一个事情，
现在银行微调和加强房地产管理是为了对付银行贷款中出现的大量的资金进入房地产业和金融业而实行的货币紧缩管理。
而实质上的房价高似乎从世纪初就已经开始了，文中阐述的原因很清楚的解释了房价高的原因。
虽然不了解房价的发展趋势，但是我还是比较相信的，以前读的那些腐败小说中的案例很充分的证明了这一点，虽然充分性不够。

动迁和投机。腐败和泡沫。是文中的主要观点。我的感觉。

开发商是一个考虑因素。

你说的很对，动迁和投机战占了60%的市场。也因为动迁滋生了投机。

许小年：到上海来,肯定要讲楼市、股市，但是讲楼市、股市的人太多，再加上我，也没有什么意思。今天，我稍微讲一点对当前经济形势的看法，接下来，我再讲一下自金融危机爆发以来，我们研究经济的，研究理论和研究实践的，对市场经济未来的一些思考，希望能够和大家一起探讨。

   关于目前经济的情况，大家都已经看到了，楼市和股市又都火起来了。简单讲，就是一个重病的病人吸一个鸦片，现在精神头上来了，能够持续多少时间，看这个鸦
片的作用有多大。往后每一个月，宏观经济的数字可能会越来越好，保8的任务有望实现，实在实现不了，没有关系，把统计局长叫过来改就行了，这是毫无悬念
的，但是根本没有什么意思。也许在这个鸦片过去之后，经济可能第二次探底，那个时候**可能会再来一次鸦片，但是现在，我们看到剩下的鸦片已经不多了，财
政已经向紧，银行房贷前半年已经放了天量。4月份、5月份本来以后可以告一段落，6000亿每个月，6月份的数据出来1500亿，又来了，嫌鸦片烟的劲还
不够。这样烧钱的方法，经济一定会回暖一些，但是我们看到这个回暖主要不在实体经济，主要在资产市场上，在楼市和股市上。
最近，我写了一篇文章，其中有一句话叫"拒绝调整就等于拒绝复苏"。现在上海的房价又起来了，大家看着有点玄乎，说行吗？因为大家觉得，
房价根本没有调整下来，对房市没有信心是非常正常的，什么时候才可以放心的投资进去？一定要到资产价格调整到底，现在刚刚调整，**就要推回去，推回去的
结果是为下一次更惨烈的暴跌做准备。我不打击大家的积极性，大家把楼、股票卖了，发现下半年楼价涨得更高，非常有可能下半年楼价、股价更高。但是楼价更
高，不是由居民购买力支持，股价更高也不是上市公司支持的，完全是由银行抽鸦片抽出来的。大家别问我楼市、股市的事，我说了反而心情更沉重了。我也说不
准，我所能说的是这种虚幻的繁荣，对中国经济的长远发展没有任何好处。如果不痛下决心去调结构，这个虚幻的繁荣就可能是昙花一现，这个昙花一现可能是5、
6个月，7、8个月，如果**再来一支鸦片，虚幻还会更长的时间，但算总帐的一天迟早会到来。因为我们的身体内部是有病的，手术一天不做，身体一天就不能
恢复正常。保增长是真的，调结构是假的。为什么呢？保增长，你想一想，GDP上去了，地方领导就可以升职啊；GDP上去了，就有政绩，调结构算什么？从来
没见过哪个地方领导调结构升官的。调结构有什么意思？你总是说要增加消费，4万亿你给老百姓发消费券？他不会，为什么要给老百姓发消费券？我拉动投资多
好，拉动投资和拉动消费区别在什么地方？拉动投资，我手里有几十个项目，这是什么？拉消费，一天到晚给老百姓发消费券？大家想，**怎么可能有积极性去拉
动消费？一个投资项目上了，不知道多少官员下来。说到底，调结构，我们经济出现这些问题，归根到底是政治体制出了问题。政治体制现在谁也动不了，于是我们
就按照看上去是非理性的经济游戏往下走，一直到走不下去的那一天，再讨论政治体制的问题，这是我的预测。预测总结一下，今后几个月宏观数字都不错，股市、
楼市有可能继续繁荣。但是，鸦片带来的精神焕发并不代表病人的康复。结构性的问题早晚要爆发，而且**第二支鸦片的可能性正在迅速地降低，**短时间内很
快耗尽了自己手中可以支配的资源，银行要再这么放款放下去，要把我们国家的金融体系搞垮了。什么时候见过一万多亿的贷款？这些贷款都去哪里？大多数去
了**担保的项目，那么，你有没有看担保人的资产负债表？地方财政现在相当紧张。你以为一个地方给你担保，你的贷款就安全吗？根本就不是，银行自己心里也
清楚，银行找的不是贷款的商业安全，他找的是贷款的政治安全。贷款出了事，和我没有关系，地方**担保过的，领导责怪下来，你找地方**啊，他担保的，我
完全合规合法，审慎操作。但是地方**的资产负债表我怎么可以看到？我看不到啊，哪天地方财政一出问题，银行坏账立即暴露。这么短的时间发放这么大量的贷
款，银行有没有做过风险分析，有没有做过偿还能力的分析？可能不可能1.5万亿的贷款项目都做了非常深入的分析？把握、控制好风险？在座很多都是搞银行
的，也许可以给我们提供一些信息。我有很多学生做银行的，他告诉我，我们实在不想放款了，但下面、上面压我们放款。做基础设施投资的一些公司，尽管是国有
公司，但还知道基本的商业原则，说，这条公路我们算了一下帐，造价每公里1亿人民币，公路从流量收费预测，每公里一年平均收1万元，这是什么项目？一年收
1万，造价1亿，这项目多少年可以回收？1万年回收的项目，管理人员都说这个项目不能做。但上面指令，必须做。为什么？拉动内需。大型央企都感觉到这么做
行吗？大型投资报了投资计划，破天荒第一次被打回来，领导说你怎么就投这么一点？连央企都觉得不能再投了，可是上面打回来，让他多投。我们现在在干什么
事？我们鸦片要抽到什么时候为止？我们非把这个国家的银行体系抽垮为止？把这个国家的财政体系搞垮为止？为什么会产生这样的现象？为什么经济现象越来越短
期化？短期的形势越好，中长期的忧虑越深。反过来，短期形势越差的，我反而认为可能离曙光不远了。所以我的预测，在这次全球金融危机当中，美国将率先复
苏。因为美国人率先保底，中国最后反弹，因为中国拒绝调整。当然，我们的调整很多都是体制上的问题，不是政策问题，是体制问题，因为体制决定了政策.
经济形势就讲以上这些，短期形势大好，中长期形势严峻。这是我基本的结论。大家愿意炒楼、炒股票还可以再炒两个月，但是输
了千万别来找我。别说许教授说还可以再炒几个月，风险极高，这不是基本面支持的繁荣而是流动性支持的繁荣，这有什么区别？基本面支持的繁荣不可能在短期内
消失，流动性支持的繁荣可以一夜之间掉下来，这就是他的风险。到明天，市场上有什么传言，大家都说这个楼市价格可能不行吧，**要出台调楼市了，你看看资
金立刻调转方向。楼市的泡沫很快就破灭了。流动性支持的繁荣和基本面支持的繁荣不一样，如果大家愿意炒就冒险进去，那也没有办法。这么多的货币放出来，总
要找个去处吧？不是资产价格的膨胀就是实体经济的通货膨胀。最近几个月，猪肉价格上去了，猪肉价格跌了这么长时间，现在涨起来了；中国的钢铁生产行业，由
2亿吨的过剩产能，最近居然听说钢厂要涨价，涨的是什么？低端产品，高端产品涨不上去，是建筑用钢、螺纹钢、线材要涨价。现在的钢厂庆幸，说你们经济学家
总是说升级换代要搞高附加值的，但今年我们赚钱的是建筑用钢、线材最赚钱，你们和我鼓吹的闸板，今年全赔。说明什么？说明经济最热在基础设施这块，其他的
地方都冷。钢铁生产企业、钢铁行业，产能6亿吨，国内消费4亿吨，有2亿吨的剩余产能居然钢厂还能涨价？供需严重失衡，供大于求，钢厂还可以涨价，为什
么？货币现象，资金堆出来的。我们现在中央银行操作货币政策，又希望货币政策发生作用，又不希望货币政策发生作用。为什么希望货币政策发生作用？当然了，
拉动需求啊。但是，需求一旦启动起来，就是恶性循环，所以又害怕。中国的央行、美国的央行现在都是这样的心理，美联储前两天在市场上放风，说我们放了这么
多的货币出来，将来通货膨胀跑不了，现在是不是该收了？
这次的金融危机到底怎么产生的？在这方面，有的**官员都比我们教授强。去年，中央经济工作会议，会议结束的时候，领导同
志来做总结，因为总结没有在媒体上报，所以我也不便引用领导的名字。领导总结讲了三句话，这三句话是我看到迄今为止在学界、政界、商界、市场上对经济危机
认识最深刻的三句话。第一句话："这次危机出现在全球化的过程当中，但是危机不会终止全球化的进程。"第二句话："这次危机证明市场存在问题，但是这个危
机不会改变市场配置资源的基础性作用。"非常到位。第三句话，"危机动摇了美元的地位，但是美元主导全球货币体系的局面，短期内不会改变。"这样的话让官
员讲出来，实在是学界的耻辱。我们做理论研究的人为什么不能讲出这样的话来？为什么不能做深入的理论研究来说明这样观点的正确？我很少讲**的好话，但这
三句话，我要给它一个比较高的评分。但遗憾的是什么？后面的经济政策没有一项符合这三句话的，这是它的问题。除了在人民币国际化和第三句话精神有相符的地
方，其他的经济政策，和前两句话都是背道而驰。现在，我们看到的是国进民退，**越来越多地干预经济，在否定市场配置资源的基础性作用。我们看到，民族主
义、贸易保护主义的抬头和全球化的潮流正好相反，现在，民族主义成为很时髦的东西。前两天，九部委出台一个政策说要购买国货，我说，当年奥巴马讲要买美国
货的时候，我们都批奥巴马，如果奥巴马是错的，我们九部委也错了；如果我们九部委是对的，奥巴马也对。逻辑不就是这样吗？

好像房价要降回2004年的水平了，大家好像不关心了？
也许只有大家不关心房价，房价才会降吧。

看看了！！！！！！！！！！！

靠 评价这么高啊

看你你才知道啊。

写错了，看了你才知道。