20170123-华安证券-房地产行业物业深度研究：蹒跚十载，静待花开
主要观点：
 存量时代到来，行业迎来新起点
我国房地产业迄今为止已经历了10余年的“黄金时代”，在人口红利拐点、城市化率增幅放缓等因素的作用，行业由“增量开发”向“存量持有”转舵。与此同时，物业行业正摆脱盈利困难的桎梏，行业本身价值不断被挖掘，长期价值看好。随物业企业不断独立走向市场化，向开发销售部门输血过度的问题有所缓解。物业企业站在了制胜未来的新起点。
 行业龙头现雏形 ，成本改善多渠道，增值服务地位凸显
近年来行业呈现出了规模化程度不断提高，集中度快速抬升，龙头集团初现的态势。相较于全行业，百强企业在物管面积、收入的提升和成本控制等方面优势明显，行业集中度实现了长足进步。龙头物业企业通过收并购的加速，在规模化的道路上不断前行，已初具强者恒强态势。企业成本的不断压缩，不仅仅得益于规模化效应，同样源自在高新技术应用上的积极探索和大量投入。通过管理职能化、业务外包化缩减基层人力支出，加大对吸收高端人才的投入，物业企业的人力结构得到充分改善，资源配臵更趋合理，核心竞争力有所增强。相较于成本端的改善，物业行业价格端的提升仍在路上。与GDP、CPI和工资增速相比，物业费增速显著落后，获取补偿性增长的空间相对可观。虽然价格的提振仍在酝酿，但物业行业的价值挖掘已如火如荼，行业龙头纷纷选择布局多元化业务。开拓增值服务的根本，不仅仅在于增值服务带来的巨大增量空间，更在于增值服务对基础物业存量市场的有效盘活。