历史上，房地产市场最活跃的时代，非两宋莫属。当时的房地产换手率极高：“贫富无定势，田宅无定主。”为满足频繁的房地产交易，宋朝城市满大街都是房地产中介，叫做“庄宅牙人”。


为什么宋朝的房地产市场这么活跃？不必奇怪，宋代商品经济发达，城市化方兴未艾，人口流动频繁，跟今天的趋势一样，宋人发迹后也喜欢往大城市挤，南宋的洪迈观察到，“士大夫发迹垄亩，贵为公卿，谓父祖旧庐为不可居，而更新其宅者多矣……自村疃而迁于邑，自邑而迁于郡者亦多矣”。


而一个人从农村搬到城市，首先必须解决的就是有个落脚、栖身之所，或购房，或租房，于是便催生了一个火爆的房地产市场。


据包伟民先生的估算，北宋后期，汴京市区的人口密度约为1.2-1.3万人/平方公里（单位下同）；南宋淳祐年间，临安府市区内的人口密度约为2.1万，咸淳年间，甚至可能达到3.5万。今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，东京与广州市区的人口密度为1.3万，北京约为1.4万。


换言之，宋代特大城市的人口密度居然超过了今天的国际大都市。




如此之高的城市人口密度，势必导致大城市的商品房供不应求，房屋的销售价与租赁价越推越高，北宋前期，汴京的一套豪宅少说也要上万贯，一户普通人家的住房，叫价1300贯；而到了北宋末，京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯，以购买力折算成人民币，少说也得5000万元以上。难怪宋人要感慨说，“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，非熏戚世家，居无隙地”。


由于首都房价太高，宋政府又没有为所有京官提供官邸，所以许多宋朝官员都买不起京师的房子，只好当了“租房一族”，有北宋名臣韩琦的话为证：


“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居者，比比皆是。”


欧阳修官至“知谏院兼判登闻鼓院”，相当于上议院议长兼国家直诉法院院长，还是只能在开封租房子住，而且房子非常简陋，他曾写诗发牢骚：“邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。”这套破旧的古屋，每逢下大雨就浸水。


当过御史中丞（相当于下议院议长）的苏辙，也买不起房子，一直住在出租屋。他的朋友李廌乔迁新宅，苏辙写诗相贺，同时也表达了他的“羡慕嫉妒恨”：“我年七十无住宅，斤斧登登乱朝夕。儿孙期我八十年，宅成可作十年客。人寿八十知已难，从今未死且磐桓。不如君家得众力，咄嗟便了三十间。”


直到晚年，苏辙才在二线城市许州盖了三间新房，喜难自禁，又写了一首诗：“平生未有三间屋，今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅，不辞暑月卧斜阳。”




在那个时代，连宰相都要租房子住。朱熹考证说：“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”宋真宗时的枢密副使（相当于副宰相）杨砺，租住在陋巷，“僦舍委巷中”，他去世时，宋真宗冒雨前往祭拜，发现巷子狭窄，连马车都进不了，“步至其第，嗟悯久之”。


直到宋神宗时，朝廷才拨款在皇城右掖门之前修建了一批官邸。这批官邸，只有副国级以上的宰相、参知政事、枢密使等官员才有资格入住。部长以下的官员，还是“僦舍而居”。


由于租房需求旺盛，宋朝城市的租赁市场一直很火爆，要是在宋朝大城市拥有一套像样的房产出租，基本上就衣食无忧了，司马光做过一个估算：“十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。”


每个月15贯的租金收入还算是少的。南宋时，建康府（今南京）的“有房廊之家，少者日掠钱三二十千”，每天收到的房租至少有二三十贯。因此，宋朝的有钱人家，几乎都热衷于投资房地产（另一个投资热点是放贷业）。现在的房地产开发商基本上都是盖房子出售，宋代的开发商则是盖房子出租。


有些贪婪的官员，违规经营房地产业，如徽宗朝的宰相何执中，“广殖赀产，邸店之多，甲于京师”，“日掠百二十贯房钱”，每日租金收入有120贯，月入3600贯，是宰相月俸的8倍。北宋“六贼”之一的朱勔更厉害，“田园第宅富拟王室，房缗日掠数百贯”。




但最具商业头脑的开发商还得算真宗朝的宰相丁谓。他在汴京冰柜街购置了一块地皮，冰柜街地势低洼，经常积水，同僚都笑他傻。其实丁谓很聪明，他在宅基地附近开凿了一个大水池，既可将积水蓄于一处，挖出来的泥土又可以用来垫高地基。然后又修建了一座桥，再向朝廷奏请开辟保康门为通衢，很快，冰柜街便成了汴京的繁华地段，地价与房价都蹭蹭往上涨。而丁谓的房子恰好处于商圈的要害位置，“据要会矣”。


宋朝政府是历代少见的商业驱动型政府，眼看着房地产市场如此有利可图，也积极投身进去，在都城与各州设立“店宅务”，专门经营官地与公屋的租赁。


天禧元年（1017年），汴京店宅务辖下有23300间公租屋；天圣三年（1025年），京师公租屋的数目又增加到26100间。


宋政府设“店宅务”经营公租屋，目的有三：一是分割房屋租赁市场的利润，以增加财政收入；二是将公租屋的租金设为专项基金，用于维持当地的公益事业；三是为城市的中低收入者提供基本住房。


相对于私人放租的高档房屋，“店宅务”的房租比较低廉，天禧元年开封府一间公租屋，每月租金约为 500文；到了天圣三年，在物价略有上涨的情况下，租金反而降为每间每月430文。当时一名摆摊做小买卖的城市底层人，月收入约有3000文，每月四五百文钱的房租，还是负担得起的。




调控


房子不仅是开发商与政府的摇钱树，更是居民生存于社会必不可少的容身之所，因此，宋政府也不敢放任房价一再飙升，动用行政手段干预市场是少不了的。


今人见识到的“限购”政策，其实宋朝政府已经在使用了。宋真宗咸平年间，朝廷申明一条禁约：“禁内外臣市官田宅。”


即，不准中央及地方官员购买政府出让的公屋。希望将申购公屋的机会留给一般平民。


宋仁宗天圣七年，宋政府又出台“第二套房限购”政策：“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋。”——现任高官除了正在居住的房产之外，禁止在京师购置第二套房。


由于两宋时期大城市的房屋自住率不高，“租房族”数目庞大，宋政府将房市调控的重点放在房屋租赁价格上，时常发布法令蠲免或减免房租，如大中祥符五年（1012年）正月，“诏：以雪寒，店宅务赁屋者，免僦钱三日”；大中祥符七年（1014年）二月，又诏:“贫民住官舍者,遇冬至、寒食，免僦值三日。”


这里的“官舍”，就是“店宅务”经营的公屋。公屋具有“廉租房”的性质，租住者又多为城市的中低收入群体，因而，宋政府在极端天气时节（雪寒）或重要节日免除租户数日房租，合情合理。


不过，有时候，宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金，如北宋至和元年（1054年）二月，仁宗“诏天下州县自今遇大雨雪，委长吏详酌放官私房钱三日，岁毋得过三次”。




这里有一个“度”需要政府把握好，否则势必受到业主的抵制、市场的报复。南宋末有一位叫做胡太初的官员，就对政府频繁放免房租的做法提出非议：“不知僦金既已折阅，谁肯以屋予人？积至塌坏倾摧，不复整葺，而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。”


意思是说，官府老是要求业主将租金打折，那今后谁还愿意将房屋租给别人居住？就算租出去，房屋坏了，业主也必不愿意掏钱修葺，最后租户将“无屋可居”。官府的做法看似是恤民，其实是不知道“贫富相资”的道理。


宋朝毕竟是商品经济很发达的时代，人们对市场的定价机制并不陌生，如叶适认为，“开阖、敛散、轻重之权不一出于上，而富人大贾分而有之，不知其几千百年也，而遽夺之，可乎？”


对富人的财产权，宋人也明确提出要给予保护，如苏辙痛骂王安石：“王介甫，小丈夫也。不忍贫民而深疾富民，志欲破富民以惠平民，不知其不可也。”


所以才有明白人站出来非议政府的减租政策，强调“贫富相资”的道理。


文／吴钩，节选自《原来你是这样的宋朝》，长江文艺出版社