20170227-申万宏源-房地产行业再论“驱动力信号验证”策略体系报告之四：策略思维看房地产行业
本期投资提示：
 我们认为地产股的主要驱动力是销量。销量的上升带动了地产股的上涨与超额收益的实现。我们将商品住宅销售面积增速视作销量的具体表现指标，可以看到销售面积增速与超额收益具有高度相关性。另一方面，销量与地产股估值走势息息相关。在长周期下，销量的增长空间决定了地产股估值中枢的走势。随着城镇化的进程推进，市场需求逐渐走向饱和，伴随着未来销售潜力的下降，地产股估值中枢从高位逐渐下移到底部。在短期内，销售面积增速决定了地产股估值短期波动的方向。
 借鉴美国的经验，我们认为地产股在大周期下分为三阶段走势，第三阶段是在城镇化率超过75%的情况下，地产股估值中枢依然能重回30xPE。第一阶段：城镇化和人口高增长带动销量，从可追溯的数据我们看到美国地产股估值最高达到68x。第二阶段：城镇化放缓，人口增长率下降，成长股变周期股，估值最低落到了8x。现在中国正处于这一阶段，大趋势向下，平均估值从2010 年前的59x 下降至15x 倍，而日本至今尚未走出第二阶段。
第三阶段：随着行业集中度的提升与商业模式的转换，美国地产股的估值中枢在2002 年后回升，目前稳定在30x 左右。
 未来，我们持续看好行业龙头公司与商业模式以持有型物业为主的公司。我们认为目前中国地产行业已经出现了行业集中度上升的趋势，尽管行业规模逐步缩减，但龙头公司的市占率提升速度更快，销售业绩有望不断向好。另一方面，我们认为以持有型物业为主的房地产公司值得关注，尤其是那些布局在一线与部分具有经济活力且可供应土地稀缺的二线城市。