冯焱东｜一二线还是三四线：开发商的抉择

2017-03-15 搜狐焦点网

作者：民银智库50人论坛研究员 、武汉大学校外硕导 冯焱东

近几年来，100强开发商普遍的区域战略是重金投入一二线城市，同时从三四线城市逐步退出。这一战略过去几年比较有效，但到了2017年，区域战略可能要重新思考了。

今年房地产的区域发展大势可以从两大方面看。一线和热点二线（主要是16个调控城市）因为房价上涨过快，总体供不应求，调控政策的主基调是抑制泡沫，限制不合理需求，而且政策力度不小。2016年这些城市的成交量和成交均价总体大幅增长，主要指标创历史新高。在政策严控情况下，今年一线和热点二线城市销售势必出现较大幅度下滑，重仓一二线的开发商其销售增长速度必然受到很大影响，这一点是比较确定的。

再看三四线乃至五六线城市，这些中小城市的房地产发展特征和一二线城市总体上有较大差别。一是中小城市市场相对平稳，价格和成交量的波动幅度一般远低于一二线城市，一二线城市经常有“过山车”式的变化。二是中小城市价格泡沫总体不严重，供应泡沫相对明显，16年大部分城市去化周期下降，很多城市进入正常库存状态，但总体上供应偏大，不过也有小部分中小城市供不应求，如嘉善海盐。三是100强开发商进入相对较少，本土开发商往往占主流。中央一直强调因城分类调控，从政策上看，广大中小城市仍然需以去库存、鼓励需求为主基调。银监会副主席王兆星前不久表示，“在房地产信贷政策方面，我们还是采取差别化的政策，对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制；对于一些房地产库存过大的三四线城市，也有一个去库存的问题，在信贷上也要给予考虑。”预计今年三四线城市总体销售会有增长，或者保持大体平稳，这与一二线城市总体大幅下滑将形成鲜明对比。

从以上两大区域对比分析来看，重仓三四线城市的开发商，如碧桂园、恒大、中南建设、荣盛、中梁、德信、祥生、中迪禾邦等等房企有望在2017年继续保持较好的增长速度，重仓一线和热点二线城市的开发商，其发展速度将总体低于前者，不排除部分开发商销售出现负增长。

数据表明，1-2月碧桂园连续两月位居全国第一，销售额达到872亿元，较前一年同步上涨269%。这与碧桂园长期重视三四线城市的战略有密切关系，数据表明，2016年1-11月，碧桂园新增土地储备三四线城市占比位78%，一二线占比仅为22%

2017年新的变化给我们几个启示。第一个启示是战略不是一成不变的。作为房地产商，有两大问题关乎全局需要时常思考，一是空间轴上的项目布局问题，二是时间轴上的房地产周期波动问题，这两大问题处理得好，在资金、人才、产品服务等要素的配合下企业就会有较好的发展；处理不好，企业就可能发展停滞，甚至面临生死存亡的危机。战略是对大势变化的应对，形势发生变化战略就需要随之变化，兵法有云：故兵无常势，水无常形，能因敌变化而取胜者，谓之神。房地产是一个地域差别很大、市场波动很明显、政策频出的行业，制定战略的难度比较大，所以战略可能需要随时调整和优化，切忌僵化，不可跟风，人云亦云，唯一二线城市马首是瞻。大型房企要对市场保持敬畏心态，组织专门部门和人员来研究房地产的时空战略，战略最难的是能对未来有一定预见性，在别人还不明白的时候提前有所动作。

第二个启示是我们要客观看待三四线城市的发展。近两年大型开发商纷纷把目光投入一二线，有其合理的一面，但也有认识误区，就是简单认为一二线城市发展空间大，三四线城市发展空间小。其实广大三四线城市乃至五六线城市发展也是千差万别的，相当部分中小城市房地产的发展空间很是比较大的，人不可能都去一二线城市。今年刚颁布的2016-2030国土规划明确提出，我国要以城市群为主体形态，促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展；加快发展中小城市，重点发展区位优越、潜力较大、充满魅力的小城镇等等。

近几年房地产界有个普遍的流行观点，认为三四线城市人口在减少，所以房地产发展没有多大空间，事实上这个说法似是而非，并不成立。很多中小城市人口在流出，这是事实，但房地产成交量与人口有所减少没有必然关系。从部分地级市和县级市的成交统计看，近些年常住人口虽然有所减少，但房地产成交量变化却比较平稳，大部分城市没有出现成交量逐年下降的趋势，相反相当部分中小城市的成交量总体在增长。为什么会这样呢？因为在总人口减少的同时城镇化率却在提高，在城镇化快速发展时期，房地产成交量总体还可能增长。所以我认为，人口减少就会导致房地产成交量减少是个错误观点，人口因素是影响房地产发展的一个长期因素，在中短期并不重要，房地产是做人的生意，人口存量规模远比人口增减重要。当然三四线城市也不能盲目进入，实际上碧桂园和恒大都有标准要求。

第三个启示是三四线城市的地产金融有较大改善和发展的空间。笔者曾经总结了我国金融资源的三大不平衡性，包括资金过于集中房地产行业的不平衡、资金过于集中一二线城市的不平衡、过于集中大型开发商的不平衡等。后面两大不平衡性直接导致广大中小城市面临房地产融资难和融资贵的问题。建行董事长王洪章1月份表示，建行下一步会对一二线城市开发性贷款进行严格的控制和限制，但对三四线城市会增加个人按揭贷款，银监局副主席王兆星表示要考虑支持三四线去库存，这是一个很积极的变化。从供给端来说，三四线城市需要银行特别是地方性银行等金融机构加大对中小城市开发商的支持力度，其中私募基金是一个很好补充，可以将民间借贷规范化，并降低开发商融资成本。从需求端来讲，需要银行加大按揭支持的力度，包括规模、利率、贷款标准等方面。