资深地产人揭秘：普通人看不懂的2016中国楼市

2016-12-21  融360

2016年已经接近尾声，想想就在两个月前，二十多个城市出台了限购限贷新政，不少客户都曾问起过我这样的问题：年初楼市主基调还是去库存，可是年底怎么就变成集体限购限贷了呢？真是有点搞不懂啊。作为一位入行多年的房产经纪人，我是个爱总结的人，恰逢年底临近，就这个问题做答，也顺便总结下我眼中的2016中国楼市。

毫不避讳地说，中国楼市是一个彻底的政策市。要读懂中国楼市，必须先看懂楼市政策。今年影响楼市主要有两个重要政策：先是年初的营业税、契税双降，直接点燃了楼市的一把火，紧接着楼市开启了持续半年多的高烧模式，一二线城市房价轮翻出现了暴涨；随后的9、10月，20多个城市集体限购限贷，才算浇冷了这团楼市之火。政策的背后是什么？年初和年末为什么会出现截然不同的政策调控？楼市到底怎么了？这么严的限购限贷政策是不想让人买房了吗？2017年到底还能不能买房？让我们先把时间倒回到2016年初。

一、年初楼市一片低迷，部分城市库存压力巨大

先来看降税政策出台前的一组数据。

从2013年起全国商品房库存数量呈直线上升趋势，2014年的增长率为26%，2015年增长率为12%。把库存除以销量得出去化周期，2013年的去库存化周期为4.5个月，而到了2015年就增加到7个月了，说明在政策刺激后，楼市库存量仍然在增加。

楼市成交持续低迷，库存越来越高，除了一线城市基本保持市场成交以外，多数地方尤其是三四线城市，陆续出台的购房补贴政策，都没有激起大家买房的兴趣。这个时候最着急的，除了开发商，就是地方政府和银行，而地方政府和银行的担心，当然就会层层传导至决策层。政府卖地时，开发商手中有一部分自有资金，再从银行借贷，缴纳了土地款，同时还要向银行举债进行开发建设，房子一旦卖不出去，开发商的钱收不回来，银行就着急了。与此同时，政府新的土地也无法再卖，公共建设的资金和各项支出也只能举债，银行旧债没有回来，新债需求又急剧上升。这时候，就需要一个办法，帮助开发商解决眼前的难题，把房子卖掉，银行把开发商的债收回来，然后再放贷给新的目标，才能促进城市建设，进一步刺激经济发展。

于是，国家号召去库存，一开始把目标指向进城的农民工，希望引导农民工在城市里安家置业，完成去库存大计。但是后来发现，农民工兄弟根本不具备这个实力，一套房子几十万，农民工普遍不符合银行贷款条件，只有首付的钱，农民想在城里买套房是非常困难的。

地方债务需要转移，农民工和刚需买房族都已经指望不上，那就从改善型需求和投资需求着手。降税！而且是契税和营业税双降！买卖二手房以前要满5年才可以免征营业税，现在满2年就免征，而且非普通住房也享受同等待遇。一套100万的房产，满2年交易的，如果买家不是首套房，契税可减少1-2万，营业税减少5.5万，房价越高，减免越多。重点是，这次是针对首套房大户型和二套房买家的**，其**力度，前所未有。此前，契税已5年多未调整，而营业税是在去年330政策不到一年后再次调整。

政策的目的是，通过刺激买房需求，将债务由开发商转移到购房者头上，房子卖掉了，开发商有钱先还给银行，然后银行将钱贷给更多老百姓(603883,股吧)继续买房，地方政府和银行就不再担惊受怕，因为买房首付款普遍在2成以上，二套房3成以上甚至更多，不出意外的话，老百姓不会白白扔掉首付款而冒险拖欠房贷的。

值得一提的是，这次政策的出台，主要是为了刺激二三四线城市化解库存，特意把北上广深排除在契税**政策之外。即使这样，因为北上广深房子总价高，而且新房普遍比较偏远，二手房市场比新房更活跃，即使只降营业税，也是少则几万，多则几十万的**力度。作为经纪人，当然要第一时间把这个好消息告诉我们的准客户，这为他们省下的可是真金白银啊。当时，我也只是想，机会来了，能多说服几个客户买房，今年的收入有保障了，可谁也没想到，后来会发生那么多事情。早知道，我会劝所有亲朋好友3月份把所有钱都拿出来付首付买房。

二、一二线城市房价接力上涨超出预期

降税政策一出，门店的业务就开始忙起来，随后，一线城市和部分二线城市房价开启高烧模式，我负责的北京（楼盘）某区域，房价从2月初的3万多，一路高歌猛进，现在已经超过6万，涨幅80%。

如果觉得某个区域代不了全国，可以看一下国家统计局的数据，因为政策宣布当月即时生效，新政出台的2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，比1月份增加9个，2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市，分化现象持续。

紧接着，更多的城市房价开始由降转升。从3月到5月，厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）等热门二线城市涨幅增长迅速，环比从2月的1.3%、2.3%、2.7%，一下涨到3月份的5.4%、4.6%、3.5%，分别增长了4.1%，2.3%、0.8%，厦门更是在3月份超越北上广深四大一线城市，成为涨幅冠军。

好家伙，本来是想让低迷的城市恢复点活力，不想该涨价的城市没涨起来，不该涨得却涨得比谁都凶。说得夸张点，对于地产经纪人，光凭两周的业绩就够吃一年了，这全得益于上涨的房价。

三、楼市乱象丛生，房产成提款机

不仅房价涨的有点过火，开发商、中介、购房人等跟房子有关的机构和人之间也擦出了“火花”，房产交易市场似乎也变得有些不太平。

1.开发商违规操作

一个在售楼处工作的朋友告诉我，他们在外地有的项目在放号的时候承诺了一个开盘时间，但实际上不会在约定时间开盘，故意延长开盘时间等房价涨高了再卖，“这样就能让购房人觉得房子供不应求，我们也就能在价格上做文章了”，朋友如是说道。这种捂盘惜售的现象其实是楼盘的一种营销手段，目的就是高价卖房，实际上，开发商的“手段”还远不止于此。

家里有位亲戚老李遇上了更为头疼的问题，看上的一处楼盘的新房，可是后来他听其他业主说，楼房规划的楼层数量为13，但实际建设的楼层数为15，而老李买的正是这第15层的房子，老李告诉我，楼层建设规划考虑了地面承重能力，每个楼能盖到多少层都有严格的安全规划的，超过限定楼层，拿不到产权证是小事，留下安全隐患才是大事，这个才是他最担心的。“找开发商讨说法，他们还信誓旦旦地说‘产权证肯定能办下来，房子也没问题’，这像什么话。”老李气愤地说，早知道就找我买二手房，才不会考虑新房。事已至此，老李已经准备联合其他业主进行维权。

像上面这种捂盘惜售、私改规划的行为，在不少楼盘都出现过，开发商之所以这么猖獗，都是为了能多赚钱，什么安全问题、购房者权益统统被踩在脚下。

2.购房人为省钱假离婚买房

而二手房市场也并非一帆风顺，个别中介存在诱导购房人“假离婚”买房的行为。假离婚买房，是指为了躲避限购政策，有多套房的家庭夫妻双方将房产都过户到一人名下，之后办理离婚手续，在以名下无房一方的名义购房，享受首套房首付、利率**的行为。有些购房人出于对首付的考虑，处在买与不买的边缘，中介提出假离婚的建议来促成交易，不少人为了节省购房成本铤而走险。

虽然我没有做过这种事，但却有购房人主动问过能不能办理假离婚。张丽（化名）和丈夫在上海（楼盘）工作多年，都有上海户口，两人年收入在60万左右，本来不算低的收入在高房价面前显得杯水车薪，买二套房的计划随着小宝宝的到来变得紧迫起来。张丽算了一笔账，他们看中的房子总价600多万，如果不离婚算第二套房的话首付为50%，比首套房的三成多出120万的首付。首套房和二套房加起来的成本已经相当于张丽一年的收入了。

“假离婚就能多赚一年的钱，多合算啊。”张丽和老公就这样达成了共识，我出于好心给他们提了一个建议，双方签订一份协议，证实夫妻二人离婚过程是出于买房的目的，一方不得侵吞共同财产等等，在律师的参与下，张丽完成了她的“假离婚买房”计划。

“我并没有纠结什么婚姻道德问题，只是想着这样买房能省上百万首付，每月少还上千元利息。小白领在大城市不都得这样吗，算计着过日子。”张丽显得有些无奈和疲惫。

的确，在一线限贷城市，首套二套房首付能差几十上百万，而一张离婚证的工本费才不到十块钱，孰轻孰重一目了然，办张离婚证能省几十万首付，换谁谁不心动？正像上面张丽说的，对于购房成本的考虑早已超越了婚姻道德问题，谁让房价这么高呢？

上面的这几种行为，到后来由于监管部门的检查稍微得到了些改善。

3.房子成 “提款机”，公司卖房子救急

今年9月，朋友圈被一条新闻刷爆了，一家上市公司因为连年亏损，竟想到通过卖学区房来续命保壳。发布公告的是一个叫*ST宁通B的上市公司，所出售的两套房是2004年购买的（04年当时的新房），主要是用来给公司员工在北京营销期间临时居住用。当时购得的价格是214.71万，两套房的面积之和是282.91平方米，简单计算可知*ST宁通B购买这两套住房的均价是7589元/平方米。到今年出售时，评估机构计算出的两套房总价已经达2272.2万元，增值率16倍！

我查看了以往的新闻，今年以来，已经累计有数十家公司发布房产交易公告，这些公司的主业务并不是房地产，公司业务正在走下坡路或是公司处于退市边缘，最后靠卖房子实现减亏甚至保壳的效果。作为固定资产的房子俨然已成为“提款机”，变现**巨大。卖两套房子就能救活一个公司？想想都觉得不可思议，当初那些卖房子去创业的企业家们估计该哭晕在厕所了吧。

（未完待续）