雄安新区前夜的“资本故事”： 华夏幸福雄县园区招商内情

李维 徐慧瑶 2017-04-06 来源：21世纪经济报道

  突如其来的雄安新区，或许让正在当地筹划产业新城运作的华夏幸福感到心情复杂。
  2015年，华夏幸福曾与雄安新区下辖的雄县政府签订《整体合作开发建设经营河北省雄县合作协议》后者委托华夏幸福打造占地面积约为181.2平方公里的产业新城。
  而据其2016年年报披露，截至去年底雄县园区签约入园企业已有4家，签约投资额15亿元。
  4月2日，21世纪经济报道记者前往河北雄县进行调查，而这家以打造产业新城为标签的上市公司在当地开发区的规划及招商细节也逐渐浮出。如今，此前的规划将迎来怎样体量的变局，仍然充满了不确定性。
  值得一提的是，记者4月5日以企业身份拨打华夏幸福雄县园区招商联系方式时，对方表示招商仍在进行。
  招商仍在进行
  在雄安新区发布前，华夏幸福曾对雄县产业园进行过一套完成的规划。
  21世纪经济报道记者从接近华夏幸福人士处获悉，华夏幸福雄县园区曾在产业发展策略上，制定了“强化规模制造产业，突破龙头项目招商；提高项目承接能力，助力规模项目落地”的发展思路。
  上述接近华夏幸福人士透露，雄县园区原本在行业选择上的拟招商范围包括：5个高端制造类企业形成高端装备产业园，包括电网、环保、智能制造等，占地1109亩；3个新材料企业形成高分子新材料产业园，包括环保、医用、交通运输设备等，占地831亩，以及若干个电商、互联网+类企业形成电商孵化港，占地约6000平。
  值得一提的是，一份推介材料显示，高端装备发展区已签约入驻北京地海云天等公司。
  上述接近华夏幸福人士透露，就在雄安新区落地前夕的3月中旬，高端装备产业园和高分子新材料产业园的招商工作仍在正常进行，而电商孵化港甚至处于“已完工”状态。
  4月5日，21世纪经济报道记者以拟入园企业身份致电雄县园区招商人士询问目前招商进展如何时，对方表示招商工作仍在进行，并表示记者可提供相应的企业材料。
  不过也正如华夏幸福公告所称的 “尚未进行开发建设”状态。记者发现，其规划的831亩高分子产业园基地目前仍然为农田及荒地，现场主要被树木、农作物和高压线覆盖。不过华夏幸福曾在3月份的招商中承诺，项目签约半年内即可获得土地指标。
  而在推介过程中，华夏幸福招商人士曾表示雄县当地具有低价优势。其比较了60万/亩的固安、28万/亩的霸州和45万/亩的任丘后指出，雄县地价仅为20万/亩。因此上述招商提出的准入门槛，也包括每亩投资额高于300万元，且纳税需要高于20万元/亩。
  此外，视签约投资额、税收贡献度、高新技术认定等要素，入园企业还可享受5万元-20万元一亩的地价奖励优惠，此外如果属于国家级高新技术企业，当地还将给予5-20万与阿奴是元的现金奖励。这意味着在原标准下，入园企业甚至可在特定条件下将土地成本降低至国家标准的底线。
  但在房地产开发人士看来，在雄安新区的安排下，上述价格、条件或已难以现实。
  “新区概念打响后，显然对雄县、安新等地区的土地价值会带来一次重估，原来的价格肯定不适用了，”一位中粮地产人士表示，“而且土地指标也没有拿到的话，这个地是否还能拿到都成问题。”
  老方案的不确定性
  21世纪经济报道记者从上述接近华夏幸福人士处获悉，华夏幸福此前的产业招商策略有两类，一是高质量大项目，即投资规模大、行业影响力广、政府满意度高的项目；标准为：签约落地投资额不低于5亿元，或年纳税额不低于2000万，或具有一定的行业背景及影响力。
  二是高杠杆中小项目，即资源占用少，经济效益突出，能够有效提升其园区形象及政府满意度的项目；该类项目入园需满足“不占、少占土地资源”、“能够产生产业服务收入税收”、“对于提升区域价值有促进作用”等标准。
  同时，彼时华夏幸福在招商推介时称，随着京津冀协同发展和交通一体化，京津冀将建成“一纵一横一环”的一小时生活圈；而雄县则处于生活圈的中心地带。
  其中“一纵”系大广高速，即北京正南方的108公里；“一横”系津保高速+津保高铁，即天津以西的100公里和保定以东的70公里；而其中的“一环”最值得注意，其正是指“环淀”区域，即“紧邻白洋淀，可与其淀边区县形成良好互动”。
  事实上，白洋淀也成为华夏幸福为雄县产业园招商的一个关键要素，例如对外推介时表示，“雄县毗邻被称为‘华北明珠’的白洋淀，是京津冀都市圈最稀缺的生态绿心。”
  值得注意的是，在雄安新区的设立上，白洋淀的生态优势也被中央所提及。“可以看出来，如果没有雄安新区，华夏幸福这些企业也会来对这里的资源优势进行利用。”一位接近雄县有关部门人士表示。
  此外根据上述推介，华夏幸福及雄县园区本来计划在2017年建设高端装备制造产业园，新建道路2条，升级改造道路2条；同时并在雄县形成现代产业园、新兴产业园、新城综合服务中心、生态居住区、温泉康养区以及新城综合服务中心；同时，多个区域通过产业集群走廊和换城运动走廊相连接。
  而在一位接近华夏幸福人士看来，上述基础建设规划均已存在不确定性。
  “华夏幸福更多是商业层面的考虑，而雄安新区则具有明显的行政意义，不在一个格局上，前者必须要服从后者，”一位接近华夏幸福人士4月5日表示，“最终华夏幸福的规划肯定要配合中央在雄安新区的整体规划，而目前园区的定位和方案会被改变、调整到一个什么程度，也需要政策的进一步的明确。”