【独家发布】莫尼塔首席-三四线城市房地产调查：开发商拿地面积逐步扩大钟正生 2017-04-04

zishengzheqiang

1573

收藏 2017-04-06

三四线城市房地产调查：开发商拿地面积逐步扩大

钟正生 2017-04-04 09:44:06 来源：经济观察报

　　2017年1-2月全国商品房销售面积同比增速升至23.7%，此前成交转冷的30个大中城市增速也有所回升，其中三、四线城市表现尤为突出，一度被市场寄予希望。但全国两会后，多个城市房地产调控继续加码。在此背景下，三、四线城市的房地产销售是否受到影响？市场热度是否还能持续？地产开发商开工积极性到底如何？带着以上疑问，莫尼塔研究在3月底随机对30多个三四线城市开发商进行调研，得到的核心结论是：第一，在一二线城市调控加码、土地存量下降的情况下，开发商继续看好三四线城市，拿地面积有逐步扩大的趋势。第二，京津冀、长三角、珠三角地产调控的外溢势能最大，这些城市群周边三四线房地产量价均有不同程度的攀升；其他三四线城市则因地域特征，分化加剧。第三，棚户区改造可能成为三四线城市去库存的一大利器。
三四线城市土地成交持续升温
我们曾在去年12月随机调研过30多家三线城市开发商，了解到当时三四线房地产市场并没有想象中那么悲观。今年一季度三四线城市房地产的走势印证了我们当时的判断。年后有多个城市房地产价格出现跳涨，本次参与访谈的城市里，有20%的城市房价同比涨幅超过40%（如芜湖、石家庄、惠州、东莞、张家口等地）。
受去年国庆以来一线及热点二线城市房地产调控升级，以及一二线城市存量土地有限等因素影响，三四线城市的房地产市场出现了明显的挤出效应，土地成交量逐步扩大。2016年三四线城市土地成交面积逐步放大，2017年一季度土地成交面积虽有季节性回落，但同比仍有24.7%的高增长。由此可见，三四线土地成交热度不减。
梳理2016年度销售额破千亿的12家品牌房企，2016年四季度至2017年一季度拿地城市的分布情况后，可以发现这些房企在三四线城市拿地面积占比有逐步扩大的趋势。这与一二线热点城市存量土地下降，房企主动进一步布局三四线城市有很大关系。
去年四季度以来，12家千亿房企拿地中，有58%位于三线城市。按照房地产开发商正常开工、报建、审批流程，拿地到开盘平均6-9个月的周期，这些地块会成为2017年二季度至2018年一季度的入市主力。预计2017年三四线城市推盘量或将多于一二线城市。
从销售额排名前四的标杆房企中，也可以观察到三四线城市或将成为房企竞争的主战场。近半年碧桂园成为三四线城市土地市场的最大赢家，万科、恒大、保利拿地规模及拿地占比也都相当可观。
大型房地产开发商在三四线城市的品牌外溢效应明显，能极大拉动当地的房地产价格。品牌开发商进驻当地，主攻刚需和改善盘，这对当地中小开发商形成很大冲击，出现“强者恒强”的局面。以贵阳为例，2015年市场均价在4000-5000元/平方米左右，因为恒大等品牌房地产开发商的入驻，部分区域均价目前已经攀升至8000左右。
哪些三四线城市受青睐？
什么样的三四线城市才是开发商投资的重点？从调研了解的情况来看，京津冀、长三角、珠三角外溢势能最大，这些城市群周边三四线城市房地产量价均有不同程度的攀升；其他三四线因地域特征，分化加剧。
三大城市群外溢势能加大，去库存成效显著。
受京津两地房地产调控升级影响，廊坊、唐山等地市场的热度依然延续。廊坊的“房荒”已经持续了几月，土地供应严重不足，制约了开发商下一步投资和开发。今年2月，廊坊在售楼盘价格大幅跳涨。目前，只要有新开盘，基本都能当日清盘，三月限购升级的影响比较有限。唐山也在去年底出现库存告急的情况，目前依然延续这一现象，在售楼盘价格不断上涨。
由于多条城际轨道的开通，以及城市间公路交通的便利，2016年“9？30”新政对市场的震慑力逐渐消退，长三角城市的辐射效应进一步外溢。以南通为例，目前库存量非常低，“开盘即清盘”现象屡见不鲜，价格同比涨幅在50%左右。距离核心城市较远的常熟、盐城、徐州、绍兴、温州等地，也在今年春节后出现新一波的量价齐涨，目前库存量降至近年来的低位。
同样情况也出现在珠三角地区。港珠澳大桥开通、深中通道以及城际轨道的建设，使得广深辐射区域进一步扩大。东莞、惠州、中山、佛山、清远等多个三线城市去库存效果显著，目前库存去化期均已降至8个月或以下。进入3月，随着新推楼盘量的加大，各地成交量明显大幅回升。
以东莞为例，截至3月19日已成交住宅2500多套，预计3月成交能够突破 3500套，环比上升约240%。成交均价从2月份的15571元/平方升至目前的17100元/平方，涨幅接近10%。即便是距离广深较远的汕头，土拍市场仍然受到各大房企的追捧，二月部分区域新盘价格在“地王”带动下跳涨15%，三月成交环比上升两成左右。
1、人口大市、城镇化率低的城市成为三四线去库存主力
我们在去年12月的调研中发现，除了三大城市群的外溢效应，很多东中部三四线房地产市场升温，受到一二线城市房价大涨后提前拉动居民购房预期的影响。这在GDP或人口排名当地省份第二第三的城市尤甚。这些城市或人口基数较大，或城镇化率较低，或政府拆迁补贴，或高铁距离核心城市不远等多重因素，使其出现几年难得一见的购房热潮。
以3月新一轮调控为例，赣州成为中部省份第一个加入限购的三线城市。2015年赣州人口为854.7万（南昌只有530万人），居江西省首位，但城镇化率只有四成多。本地刚需强劲，周边区县进城买房比例加大，房屋库存已经很低。今年市场明显延续了去年的热度。对广西GDP贡献比较大的柳州，库存去化效果也还不错，价格稳中有升，土拍相对活跃。
GDP排名居后的河南信阳，人口量近650万，购房者在2016年把2014-2015年的库存几乎去化殆尽，目前库存量只有6个月左右。七成购房者来自信阳老城区，三成来自于附近郊县的年轻人进城购买婚房需求。与信阳类似，河南南阳、湖南常德、湖北襄阳、四川绵阳等人口大市去库存都以本地刚需为主。
除此以外，一些城市如湖北黄石、山东泰安等地，由于当地政府对省内经济圈的战略发展布局而受到开发商青睐。以泰安为例，受访开发商表示，尽管目前泰安库存量仍旧较大，但其被列为“大济南”战略布局重点之一，开发商正积极寻找土地资源。
2、东北和内蒙当地产去库存压力仍大
我们此次访谈了呼和浩特、大庆、抚顺等城市，开发商普遍表示市场平稳，量价波动较小，拿地非常谨慎，大多是政府求着开发商拿地。购房人群以刚需为绝对主力，改善及投资较少。库存仍旧很大，以呼和浩特为例，库存去化期仍需两年，其中大户型和别墅占较大比例。
3、西部省份房地产市场依旧波澜不惊
西部省份除了省会城市，下面三四线去库存尚需时日。例如昆明是房企布局最多的弱二线城市之一，去年四季度以来土地成交面积排全国三线城市第五名。贵阳也在节后几次调涨。除此以外的其他西部城市如桂林、大理，成交情况则比较平稳，库存去化尚待时日。
综上所述，除三大城市群辐射的城市外，一些城镇化率较低，或人口基数大，或棚改力度大，或GDP增速快的弱三四线城市有潜力成为2017年去库存主力，或受到开发商的青睐。
三四线热度是否可以持续？
三四线城市房地产持续热销，但是否透支了未来需求，是否可持续？房地产开发商对后市看法不一：库存极低的强三线城市开发商继续看好市场，价格跳涨、捂盘惜售等现象突出；而远离热点的弱三四线城市的开发商则担心市场随时变脸，目前推盘意愿强烈、积极赶工，大多希望趁这波行情尽快出货。
在此，我们也梳理了可能的风险点和需求。
1、非热点三四线购房者对价格上涨承受力有限
远离“热点”的三四线城市，购房者对价格上涨敏感度较大，消化价格上涨周期较长。随着2016年“地王”在2018年入市，开发商去库存压力更大。以温州为例，温州去年库存去化良好，目前库存量只有6个月左右。2016年本地房企华宏、中梁，外来房企保利、碧桂园的较量大幅推升了土地价格，这些楼盘在2017年高价入市后，去化情况并不理想。同样情况还出现在汕头，汕头年初几个楼盘涨价均因附近“高价地”的推波助澜，但去化情况也不甚理想。
2、购房需求价格弹性大，购房杠杆快速上升不容小觑
我们调研中发现，全国多个三四线城市为去库存，提供农民进城购房补贴、公积金贷款优惠等各种政策支持。以农民进城购房补贴为例，与三四线城市普遍四五千左右的房价相比，每平方100-200元的补助吸引力非常大。不少受访开发商表示，优惠政策可能透支了不少购房需求，一旦调控政策收紧，购房需求很可能难以为继。
三四线城市购房者加杠杆程度不断加大。许多受访者表示，和前几年相比，去年至今全付款比例在持续降低，使用最低首付的比例则在不断增加。以东莞为例，受访者表示15年以前全款付比例接近10%，目前大概只有3%左右。
3、棚户改造或成三四线城市房地产去库存利器
多个三四线城市大力推动棚户区改造。以三亚、绍兴两市为例。2016年三亚完成改造任务2万多户，2017年棚改计划涉及1.5万多户。政府打算“采取货币补偿、政府收购房源、组织居民自主选购商品房等形式，满足棚户区改造居民多样化的安置需求，打通商品房与棚改安置住房通道”。与2016年三亚全年商品房销量3万套相比，1.5万户棚改不容小觑，势必会给市场带来一大波需求。
绍兴棚改已完全货币化，3月市场需求估计有四成来自于拆迁户。绍兴过去3年价格一直稳定在1万元左右，近期受棚改购房需求的推动，价格也出现小幅度上涨。开发商预计棚改需求会持续至少2-3年。莫尼塔年初在嵊州调研的时候了解到，2017年嵊州经济发展主要还是城中村改造，政府对当地居民货币化补偿后，居民可以去整个绍兴市及区县购房，整个春节期间销售异常火爆。
湖南常德进行旧城改造，2017年有5000多户的任务，未来几年还有2-3万户的改造力度。政府对其购房有货币补偿，装修也有一部分补贴，依靠棚改的去化力度在30%左右。
其他城市如赣州、襄阳、孝感、温州、柳州等地都在推动棚改的货币化安置，目前来看棚改购房需求能占到这些城市商品房销售的10%左右。随着政府棚改的推进，这一比例会继续上升。
（作者系莫尼塔研究首席经济学家，本文基于莫尼塔研究草根调研成果修改而成，莫尼塔研究草根调研组成员包括：钟正生、吴静、成元铭、杨吉）