香港楼市前车之鉴：热钱入楼市 后果很严重

　　香港楼市应该是中国内地楼市一个重要的观测窗口。两者虽然表现并不同步，却往往受制于相同的因素。中国内地楼市又一次处在判断分歧时刻，房价所反映的泡沫化程度和市场非理性因素值得追根究底，而香港提供了参考答案。
　　
　　据中国国家统计局最新数据，8月份全国70个大中城市房屋销售价格较上年同期上升2.0%，连续第三个月上涨，涨幅较7月份扩大1.0%。从环比看，8月份价格较上月上涨0.9%，涨幅与7月份相同。统计局数据还显示，8月份新建住房销售价格较上年同期上涨1.5%，涨幅比7月份扩大1.2%;较上月上涨1.1%。8月份二手住房销售价格较上年同期上升3.6%，涨幅较7月份扩大0.6%;较上月上涨0.6%。
　　
　　自北京推行大规模经济刺激计划、主管部门于去年10月公布支撑房地产市场的举措以来，房价连续6个月下降后，于今年6月扭头回升。与此同时，房地产交易规模自今年2月以来持续增长。今年1至8月份房地产销售额总计2.35万亿元人民币，较上年同期上升69.9%。其中，北京1至8月份房地产销售额较上年同期上涨127.1%，上海1至8月份房地产销售额较上年同期上涨107.5%。声势惊人。
　　
　　中国内地房地产市场力挽颓势，一举扭转连续下滑的惯性，领先于经济其他领域回暖，除了直接政策支持，再就是受惠于今年以来信贷规模空前扩张。信贷资金如何助长房地产泡沫，且看香港。
　　
　　在财经媒体的报道中，香港银行业发放房地产贷款的劲头被形容为“像泼水一样”。外界认为港元最终将不得不升值，导致大量资金正注入香港，银行面临流动性过剩而非不足。于是，一吹就胀的资产价格泡沫一时成为最有诱惑力的投资品。何况，与预期收益相比，贷款成本微不足道。
　　
　　香港抵押贷款市场竞争激烈，导致贷款利率异常便宜。香港抵押贷款利率基于香港银行同业拆息，而香港银行同业拆息已降到了极低水平。近来，香港银行同业拆息常见低于1%的情形。上周，一个月期香港银行同业拆息仅为0.079%。有一家银行在贷款前三年的利率是同业拆息加0%。一些抵押贷款交易更有相当于贷款额0.5%的现金回赠。简直太划算了。
　　
　　与香港房地产市场相比，其他行业和企业对银行放贷部门的吸引力就不那么强。截至目前，香港就业市场无明显反弹迹象，实体经济仍面临巨大压力。上周消息，香港7月份商品零售总额比上年同期下降了5.5%——游客的规模和出手都比不了过去。
　　
　　而与香港股市相比，房地产市场的表现更抢眼，不断增强投资者购置不动产的信心。因此，香港的房地产交易规模和价格明显回升。据中原城市领先指数，今年以来二级市场的房价上涨了24.7%。
　　
　　显然，这是流动性喂养的复苏，长大了会形成无法自控的泡沫。泡沫破灭，必将带来对金融系统和经济的沉重打击。反观中国内地，流动性充裕、银行放贷冲动、本币升值预期、通货膨胀预期，以及复苏速度尚缓的实体经济，逐渐生成一个适合房地产泡沫的环境。我注意到，监管部门已感觉注入大量流动性带来的副作用。中国银监会称，将要求银行对客户的贷款使用情况进行跟踪检查，防止信贷资金违规流入房地产市场。中国国家发改委也表示，将加强房地产领域价格引导。
　　
　　希望来得及。