房地产是目前难以避开的话题，个人认为，拐点已经完全形成。首先要明确，中国房地产之所以屡屡上涨，最最关键的原因，是自2001年11月加入WTO之后十几年间，持续不断涌入的几万亿美金而带来的输入性通胀。自2013年底开始，外汇储备和外汇占款基本停止上涨，开始横盘，当时人民币还面临升值压力，但是已经预示着周期拐点的降临，三四线城市已经出现横盘和下跌，同期李超人开始大规模卖楼出海。

从2014年年中开始，外汇储备开始下降，从最高的4万亿降到目前的3万亿，到2016年底两年时间减少了接近1万亿美金，同时人民币汇率贬值压力开始出现。在经常性项目长期巨额顺差的情况下，外储出现那么大幅度的下降，意味着大量资本在学李嘉诚，以更快的速度转移出去。外汇占款和基础货币大量减少引起紧缩，央行不得不几次降息降准以对冲基础货币大规模减少的影响。后来虽然没有继续降准，但是祭出了各种借贷便利，这个是2015年年底到2016年以来房地产在一些城市继续上涨的根基。

从房地产行业本身来看，整个中国房地产行业，其实可以看成一个拥有几百个上市公司的证券市场。北上广深是这里面的超级蓝筹股，二线城市是次一级的大盘股，各级政府是这些上市公司的大股东，开发商是这里面大大小小的各种“主力”，买房的老百姓是散户。

表面看现在大盘是红的，还在继续上涨，但是你仔细分析一下，实际上是拉台权重股的结果，几十只权重股拉起来，剩下的几百支都是绿的或者横盘的。媒体和各种统计信息，有意识的在给你强调那些还在继续上涨的城市，而让大家忽略那些下跌和横盘的。工作的关系，我本人接触过不少二三四线城市的项目，特别是三、四线城市，现在开发商的日子大多都很难过，每个月卖房子赚的钱还不够资金利息，好多开发商把以前赚的钱基本上填了进去，另外又背了一屁股的债，银行为了避免出现坏账，都借新还旧养着，就看耗到什么时候。

从市场表现来看，整个市场从以前的一二三四线普涨，住宅、商业、工业物业普涨到一二三线普涨，住宅商业普涨，再到今年的热点一二线上涨，住宅物业上涨，实际上资金能够抬得动的城市和物业类型越来越少，每一次上涨需要集中几何级数的资金或者提高控盘程度才能实现，懂技术分析的股民可以明白，这其实是典型的背离。2016年7月份全国新增贷款几乎全是房贷，整个社会的资金都已经抽调用来供养这个产业。

当然不是说拐点到了，房价立马就会下跌，这个得看是哪个城市，哪只股票。以中国这么多的人口，那么大的版图，房地产又是一个超长周期的行业，其上涨和下跌的过程惯性是很大的，是渐进的，各个区域上涨和下跌的过程分化也是很大的。如前文所述，大多数三四线城市实际上自2013年以后，其实就已经开始下跌和横盘。今年还在上涨的一二线城市，也许还有蹦跶的空间，但是可以判断空间和时间很小了，越往上面涨，要求资金越大，盘面越小，成交越少，到最后实际上有能力有意愿接盘的极少，也就意味着变现能力越来越差。像香港李老板那种几百亿上千亿的资产，能够在高点卖掉变现，还能换成美金英镑出海的操盘水平，简直是神级的。

如果可以无限发行游戏币，那么这个游戏当然可以一直玩下去，问题是中国政府要受外部条件的制约的（比如巴塞尔协议），各种制约的命门在于外汇储备。今年的外储跟汇率双降，到下半年有加速的趋势，政府才感觉到事态的严重性，立马出文件实施限购限贷。以往进行限购限贷都是先发文件，给个缓冲期，多少天之后执行，这一次的政策基本上是立即执行，严重程度可见一斑。当然和以往一样，政府不是在打压房地产，而是在尽力做外储，汇率跟资产价格之间找平衡，以保持经济和社会的稳定，就好比台湾在不统不独之间走钢丝一样，空间越来越小。

一国产业大概分为可贸易部分和不可贸易部分，房地产运不出国，属于不可贸易的。其泡沫吹大之后，实际上是一个金融工具，吸纳资金的水平远比股市厉害，严重加剧了社会的贫富分化和贫富分化的速度。通过这个金融工具吸收到的天量资金是外汇储备和汇率最大的对手盘，这个泡沫如果继续吹下去，唯一的结果是忽悠不明真相的中国老百姓接盘，继续把天量的财富集中到少数人手里，给外汇储备和汇率制造更强大的对手盘，同时抬高产业成本，降低中国的可贸易部门的竞争优势，从而减少外汇流入。说起来也是滑稽，房地产繁荣的资金主要由制造业通过贸易带来，在其形成今天这样的巨无霸之后，反噬制造业。这些情况，庙堂之上的人不可能不明白。美帝川大大即将上任，在其引导下，欧美在可预见的几年内，多半会大幅抬高关税壁垒，再次武装自己的产业，届时贸易盈余会更少。

问题的关键现在已经不是选择保资产泡沫还是保外储，而是怎么保住有限的外储，一旦形成大规模跟风继续恶化下去，资产泡沫什么都是浮云。虽然外管局号称现在还有3万亿外储，但根据测算，实际能够动用的顶多1万亿，这1万亿美金对应的是手握数十万亿人民币想出国移民换汇避险的富豪阶层，真放开了，根本不够折腾。

从二战后最近几十年的经济史来看，绝大多数国家的经济危机都起源于资产泡沫，这种危机可以通过各种手段拖延和掩盖，但是越是拖延，越是掩盖，起最终爆发出来的当量越大。