被隐藏的房价
来源于 《财新周刊》 2017年第16期 出版日期 2017年04月24日
一遇楼市调控，“双合同”模式就卷土重来，网签价只是名义房价，而真实房价则隐藏在装修款等各种附属合同之中

3月23日，广东广州，房产中介等待潜在买家。
《财新周刊》2017年第16期

《财新周刊》 文 | 财新记者 王婧
　　2017年4月初，广东省广州市黄埔区一套建筑面积约79平方米的新建商品房，价格被分为房款和装修款两部分，其中毛坯房款约137.5万元，装修款约99.5万元，总计237万元。
　　据上述楼盘销售人员介绍，这套房的合同价为每平方米1.74万元，而装修款约每平方米1.26万元，实际每平方米总价3万元，大致比同区域配套成熟的二手房价格高出5%，环比价格亦有小幅上涨。
　　这正是广州近期流行的“双合同购房模式”：购房者与开发商签订两份合同，一份为购房合同，该合同价格用于网签；同时绑定一份装修合同，房屋市场价与政府指导价之间的差价打入“装修款”，从而不计入网签。“现在全广州到处都是‘双合同’。”该楼盘销售人员对财新记者说。
　　一名广州房地产业人士告诉财新记者：2016年10月新一轮楼市调控以来，尤其今年以来，广州越来越多的楼盘采用“双合同”销售模式，以使网签价格稳定在政府希冀的范围内。
　　“双合同”销售模式不仅限于广州。本轮房地产调控雷霆万钧，市场各方已逐步明白，热点城市房价环比不能上涨，要合理回归、下降。各地开发商也必须积极配合地方政府，确保楼市调控取得效果。而在实际操作中，这一“配合”首先是控制网签价。
　　“政府管得住网签价，管得住装修价吗？”一名购房者对财新记者抱怨，“现在的真实房价，谁买谁知道。”
　　“双合同”还出现了诸多变种。在安徽合肥，同样为了规避“限价令”，购房者需要向开发商指定的中介机构支付一笔动辄几十万元的“号头费”，才可获得购房资格。中介机构再将“号头费”以现金形式交给开发商，而开发商不会给中介或购房者提供任何收费凭据。这种形式的房价转移，购房者权益更是无从保障。新华社为此吁称，应尽早堵住类似规避政府调控措施的市场合谋，否则调控措施容易被悬置，无法实现预期效果。
　　据国家统计局统计，近三四个月以来，广州新房和二手房价格均环比上涨，在重点监测的15个热点城市中累计涨幅位居前列。广州从3月下旬开始调查“双合同”购房问题，或是其3月新房价格再度环比上涨2.5%、二手房价格环比上涨3.3%的重要原因。随着楼市调控逐步演进，一旦严禁“双合同”等违规动作，打掉隐形房价，广州的楼市形势将更趋严峻，房价管控难上加难。
合谋的网签价
　　广州“双合同”频繁现身于增城。增城位于广州市东部，2014年2月撤市设区。不过，在2017年4月之前，增城一直未被纳入广州楼市限购范围。
　　2017年3月底，一名购房者向财新记者出示了增城某楼盘的贷款预算表。按单价折算，这套房屋毛坯价每平方米1.78万元，装修款每平方米4000元，实际单价约为每平方米2.18万元。以网签数据为统计依据的房王数据中心信息显示：该楼盘3月共售出74套房屋，销售均价约为1.67万元/平方米。
　　另一名购房者告诉财新记者，3月底，增城另一个小区的销售均价接近每平方米2万元，其中包含装修款每平方米7000元。房王数据中心信息显示：这一楼盘在2017年3月共售出380套房产，销售均价约为1.4万元/平方米。
　　这名购房者说，他沿着增城主干道一路看了五六个楼盘，“没有一家不是双合同的”。
　　地处城郊、房价落差显著的增城，被视为广州房价的“稳压器”。2016年，增城一手住宅均价为每平方米10926元，而广州一手住宅均价为每平方米16656元。增城连续七年都是广州楼市成交量最大的区域。2016年，广州每卖出四套房子就有一套来自增城。这也是广州一手房价常年稳定的秘密所在——过去几年，广州一手住宅均价年涨幅从未超过10%。每逢楼市调控，中心城区的投资需求就外溢至低价且不限购的增城。郊区新盘拉低了广州楼市均价。
　　3月17日，广州楼市调控升级。购房资格方面，单身人士限购一套住房；非本市户籍购房的社保门槛由三年提高至五年。不过，在这次调控中，广州又一次明确：增城仍然“不限购”，于是资金再次涌入增城。
　　增城的房子现在已经不够卖了。公开资料显示：2017年3月初，广州全市商品住宅库存跌破1000万平方米，实际库存为950万平方米，消化周期下降至八个月，而增城区消化周期仅为四个月，在广州11区中库存最为紧张。
　　供不应求之下，增城房价开始飙升。房王数据中心信息显示：3月20日至26日这一周，增城一手房销量大涨，单周成交1226套，环比上涨45.61%，占广州市成交总量近四成。一手楼成交均价为每平方米12392元，环比上涨8.85%。这一周，广州11区新建住房成交均价为每平方米16496元，环比上涨6.47%。
　　中央高层要求热点城市房价环比不上涨，但上述数据表现令广州尴尬。“这还仅是网签价上涨，如果不是‘双合同’的存在，广州一手房均价飙升会更加显著。”一位要求匿名的房地产分析师说。
“装修款”的秘密
　　“双合同”形式多样，除了最常见的装修款，还有捆绑销售车位等方式，共同特征都是利用附属合同来转移“隐形房价”。
　　一名装修行业人士认为，装修款极具弹性，最便于隐藏房价。装修款包含大量材料费，用料不同，费用相差极大。“仅墙面刷漆一项，根据刷漆工序、底漆和面漆用料不同，价格可能相差10倍以上。”
　　“双合同”已成为市场默认的潜规则。前述两名购房者都对财新记者说： 购房过程中，开发商并不讳言，签订装修协议是为了规避政府的“限价令”。在楼市调控背景下，多地政府设立售房指导价，开发商若想以超出政府划定的价格范围售楼，即可能无法获得预售证，售楼合同也无法完成网签。
　　前述购房者提供给财新记者的贷款预算表是打印好的标准格式——房款和装修款分门别类列出首付和贷款额度。财新记者在黄埔区实地采访过程中也发现，用“双合同”销售的楼盘，提供的价格表都大同小异。
　　精装房的“装修款”水分巨大。广州地产界一名资深人士告诉财新记者：以广州的人工价以及开发商用料来看，即便是顶级豪宅，装修成本价也不会超过每平方米3800元。“这一价格可以包含全部家具家电，达到拎包入住的水平。而一般的精装房，开发商的装修成本不会超过每平方米2000元。”
　　即便清楚装修款虚假至此，购房者也没有和开发商谈判的空间。一名购房者称：“房子供不应求，开发商根本不愁卖。”

　　对购房者来说，“双合同”显著抬高了首付门槛。以一套总价为175万元的首套房为例，因价格被拆分为房款143万元和装修款32万元两部分，按首付三成计算，原本仅需首付52.5万元，但现在需首付75万元。“装修款可以用消费贷的名义贷款，但实际利率远高于住房抵押贷款，而且贷款期限短至五年，大大增加了前期还款压力，所以我放弃了。”一名购房者说。
　　一名房地产人士称，每逢楼市调控，“双合同”就会卷土重来。“双合同”中的“名义房价”满足了政府指导价要求，配合政府完成楼市调控任务，开发商可以获批预售证卖房实现利润，购房者亦可因“装修款”等名目少缴交易税费，“各方似乎都从中获益”。
　　不过，中山大学法学院教授王红一曾于2014年撰文指出：“双合同”是开发商和购房者双方心照不宣为规避政策不得已进行的合作，彼此心存顾忌，暗藏纠纷隐患。譬如，为防止购房者事后对价格离谱的“装修款”提出异议，开发商在合同中预先设置免责条款以避免风险。购房者也担心，在开发商违约如延迟交房或出现其他问题时，隐形房价能否计入责任范围。总之，“双合同”本身的不规范性，放大了道德风险。
整治“双合同”
　　由于装修偏好等种种原因，一些购房者宁愿购买毛坯房，另外委托装修公司完成装修——这是“双合同”模式看似合理的一面，一些地方政府亦以此为由，并不禁止开发商采用这一模式。
　　广州是“新建住宅全装修”的试点城市。由广州市国土资源和房屋管理局制定、广州市工商行政管理局监制的商品房买卖合同中，有专门的附件用于交易双方约定装修标准。装修款亦被要求包含在售楼款中。
　　但逢楼市调控，开发商就会考虑使用“双合同”销售模式，装修合同往往以另一家公司的名义与顾客签订。公开资料显示：在2013年的楼市调控中，广州市国土和房管部门为控制房价，同样采用了限价、限售、限签等诸多行政手段，导致楼市“双合同”泛滥。直至2014年初，广州房价逐渐稳定之后，这些行政手段悄然退出市场。
　　在放开对住宅价格的管制后，2014年4月，广州市房管局明确要求：开发商为楼盘申领预售证时，须先承诺不搞“双合同”，房管局才给发放预售证，如违反承诺则愿接受相关行政处理。此后，“双合同”淡出广州房地产市场，直至这一轮楼市调控来袭。
　　一名房企内部人士称，鉴于分离装修合同存在一定合理性，“双合同”并不仅出现于广州。但凡出台“限价令”的城市，开发商都会考虑用“双合同”等形式来规避政策。“除非政府取消对开发商的售价限制，否则‘双合同’就不会从市场消失。”
　　据财新记者4月中旬了解，广州市已对“双合同”展开调查，而目前尚无迹象显示政府将取消对开发商的售价限制。此外，在珠三角地区，已经有部分城市开始整治楼市“双合同”。

　　毗邻广州的佛山市4月3日对外表态，要对“双合同”加强监控。该市住建局称，发现将商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）等行为的，立即予以制止，并暂停项目网签，责令停业整顿。广东惠州房管局则称：从4月1日开始，在政府备案登记的楼盘，不能再加装修款销售，只能按备案价销售。
　　行政高压之下，“双合同”能否真正淡出江湖，目前仍是未知数。多位业内人士预期，如果“双合同”模式被严格禁止，政府势必在限价令上让步，这无非是一种跷跷板游戏，但意味着广州面临着更严峻的房价数据压力。
上涨中的二手房价
　　“双合同”使得一手住宅网签价格失去参考价值。目前多地开发商和中介已通过各种渠道，自行向市场公布成交量和成交均价。
　　“一线城市二手房交易规模已超过新房交易规模，分析二手房交易情况对一线城市房价判断更有意义。”一位要求匿名的房地产资深分析师指出，在二手房备案过程中，政府管控房价的能力弱于一手房，二手房价格主要由供需双方决定，更能有效反映市场价格。
　　财新记者对比北上广深四大城市2016年的一手房和二手房成交金额发现，在土地资源紧缺的北京、上海、深圳三地，二手房成交金额已经占到楼市总成交金额的约三分之二； 广州由于郊区仍在大量推出新盘，目前二手房和一手房的交易规模相当。
　　2017年的前三个月，广州二手楼市持续火爆，价格飙升。根据合富研究院3月7日发布的报告：在2017年前两个月，广州中心五区二手住宅的成交均价接近每平方米4万元，同比上涨近万元，涨幅高达30.5%。该报告根据二手房地段和配套的差异，大致将广州五个中心区分为三大圈层。位于核心区域的一线圈层，各板块价格升幅基本在四到五成之间；二线圈层各板块价格升幅基本在两到四成之间；三线圈层各板块的价格升幅约在两到三成。而根据广州中原地产数据，2017年3月，经中原地产促成的广州二手住宅成交均价为每平方米30987元，环比增长16.7%。
　　“二手房价格飙升，意味着目前房价并未得到有效控制。”前述分析师说，目前热点城市的一手房受控于严格的预售、销售管理和签约备案，有为压低房价而放缓预售、销售的可能性。
　　国家统计局4月18日发布了3月70个大中城市住宅销售价格变动情况。与2月相比，二手房涨价城市数量再增九个。克而瑞地产研究院4月19日撰文称：由于不受预售证审批和集中备案的影响，二手房价格持续处于上涨状态。克而瑞统计显示：2017年3月，70个大中城市的二手房价格平均环比涨幅再扩大0.43个百分点，比新房价格环比涨幅高出0.1个百分点，连续三个月领先新房涨幅。其中，广州在2017年前三个月的二手房价格分别上涨1.6%、2.7%和3.3%，环比涨幅在70个大中城市中位列第一。■