2016年7月，国家住建部、发改委和财政部曾联合发布通知，提出在2020年前，培育1000个特色小镇。随后，浙江省、河北省等地方政府相继出台资金支持政策。
2017年1月的“千企千镇工程”启动仪式上，国家发改委副主任胡祖才明确指出“特色小镇要坚决防止变相搞房地产开发”。
不久后，5月26日，住建部发布关于第二批特色小镇推荐的通知中，明确规定不得推荐“存在以房地产为单一产业，镇规划未达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债，打着特色小镇名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇”。
值得注意的是，自去年首批特色小镇名单公布和相关政策发布以来，已有多家房企发布了小镇战略，陆续有万科、绿地、碧桂园、美好置业、南山控股等上市公司披露了涉足特色小镇建设的计划。
房地产商介入，会使住房成本、土地成本、生活成本、创业成本、融资成本等大幅度增加，客观上将抑制特色小镇的发展。而且，通过盖房建成小镇容易，但产业导入难。房企一般缺乏引入实体产业的资源，也缺乏运营实体企业的经验，而一旦城建起来了，产业却发展不起来，形成不了可持续的产业生态，特色小镇建设就会重新回到出售物业以平衡开发资金的传统道路。
前瞻产业研究院指出，特色小镇发展中，需要做到产业主导、规划先行、基础设施配套完善。鼓励房地产开发企业参与特色小镇建设，应该用好PPP模式，引导房企参与到基础设施建设和服务实体经济发展中来，先促进人口的集聚，然后再根据需求进行房地产开发。
对于已开发多个小镇项目的蓝城集团来说，云栖小镇、乌镇雅园均是成功案例，其子公司蓝城梧泉建设管理有限公司总裁张克俭表示，目前蓝城集团特色小镇农业小镇、文旅小镇和生活小镇三种模式。特色小镇强调产城融合，其中房地产商的优势就在于“城”部分的开发和运营，现在，越来越多的开发商正转为运营商。
但特色小镇呈现投入大、周期长、融资难和运营能力难等特点，对于房地产企业来说，特色小镇之路将是一场持久的攻坚战。