香港楼市“发烧”
来源于 《财新周刊》 2017年第24期 出版日期 2017年06月19日
抢楼大战愈演愈烈，各项楼市指标屡创新高，市场情绪不断高涨

《财新周刊》 文 | 财新特派香港记者 姜博文 杨砚文 图 | 财新记者 梁莹菲
　　6月香港，与酷热天气走势一致的，除了涨势凌厉的恒生指数，还有直登历史高峰的香港楼价。
　　2016年下半年至今，中国香港特区政府已数度出手，欲给楼市降温。然而自今年上半年以来，抢楼大战愈演愈烈，港岛各项楼市指标屡创新高，市场情绪不断高涨。这亦令人不禁要问：1997年，香港楼市暴跌的宿命会否卷土重来？香港楼市的保险箱还能安放多久？
价量屡破顶
　　“万人空巷”“人山人海”等词语，最近见诸香港报章头条。这是形容香港首富、“长和系”主席李嘉诚旗下一处名为“海之恋”的楼盘开售火爆场面。
　　该楼盘5月26日开售首日，逾千人的人龙从红磡置富都会的售楼处，延伸到600米以外的红磡地铁站。倘若不知情的人路过，会误以为红磡体育馆即将举办一场明星演唱会。
　　公开统计数据显示，香港楼价指数已经刷新历史高点。香港差饷物业署公布的私人住宅楼价指数显示，今年4月香港私人住宅售价指数升至327.4，环比上升2.1%，同比上升19.8%，且已连升13个月，创有记录以来新高。
　　此外，非官方公布的最新一期中原城市领先指数也连续破顶。5月29日-6月4日的中原城市领先指数为158.92，连续16周创历史新高，超越了1996年12月8日至1997年3月16日期间连续15周创历史新高的纪录 。
　　成交量走势几乎与价格指数同步，就今年上半年成交情况来看，据香港土地注册处数据，今年1月至4月所有楼宇合约买卖数目连续上升，总升幅约为72%，4月住宅楼宇合约买卖数目为7060份，直追2016年9月高位的7826份。
　　“楼价主要反映了市场的刚性需求，70%-80%的买家为自住。”国际房地产顾问机构莱坊高级董事林浩文向财新记者表示，“现在有不少买家是年轻人父母，他们希望帮自己子女安居置业。”
　　香港楼市持续火热与持续低利率环境以及供求失衡密不可分，但今年上半年的攀升则主要与一手房推动有关。香港特区政府收紧银行放贷后，开发商给买家不断提供贷款优惠，由于二手市场没有类似的优惠，造成很多人抢购新盘，而新房的价格往往高于二手房，因此造成上半年房价整体上涨。
　　在售楼现场，走出建灏地产天寰销售中心电梯的朱小姐春风得意，她表示自己在开售首两轮的“买房大战”中都没有“抢”到，终于在第三轮放售买到了心仪的房子。她以800多万港元购入一间40多平方米两房单位自住，认为十分便宜。
　　天寰新盘的开售获得超额认购十余倍，而香港老牌地产开发商长实新盘海之恋更获得认购20余倍，认购场面同样“疯狂”。
疯楼症之辩
　　“说现在是‘疯楼症’，那是没见过1997年的疯狂。”中原地产研究部高级区席董事黄良昇向财新记者回忆，“那个时候，下暴雨也排队，新楼盘一天卖光，现在哪里算是疯狂。”
　　大部分上了年纪的香港人都会记得1997年的故事。位于新界青衣的灏景湾当年6月8日公开发售，现场排队者绵延半公里，超额认购190倍，冻结资金106亿港元。推出的首期713个单位，一天内全部售罄，现场还有炒筹活动，筹价由50万至70万港元不等。然而，之后的金融风暴令香港楼价大跌，不少业主变成负资产，灏景湾更是负资产重灾区，一度被人称为“浩劫湾”。
　　1997年的香港房地产市场崩盘，主要可归结为三大因素——十买九炒、过度借贷以及过度建设，而利息的抽升则是将泡沫刺破的“利剑”，不过这三大特征在目前香港楼市并不凸显。
　　在炒卖方面，当前的买家以自住和用作收租的长线投资为主，与1997年存在本质的区别。 “1997年香港人都在拼命借钱炒房，银行也愿意借，所以房价一崩盘，炒家破产了，而银行也牵连在内。”黄良昇解释说。
　　此外，在借贷方面，1997年香港住宅按揭没有压力测试，只需供款不超过月收入一半，而按揭利息高达10%，还涌现很多九成以上按揭，并将一个物业做多次按揭，炒卖多个单位，风险极大。
　　相比1997年，香港银行目前按揭利率仅约2%，银行可做的住宅按揭成数仅为五至六成，还设有利率压力测试。此外，有市场数据表明，当前有约六成业主已完成按揭供款，加之买家的持货意愿，即使香港随着美国进入加息周期，初期的压力也将小于历史加息周期。
　　而在供应方面，1997年全年，香港共有6.44万个单位建成，其中私人住宅落成量约为1.8万个，时任香港特别行政区行政长官董建华当年10月提出“未来每年供应不少于8.5万个住宅单位”。对供应突增的预期“撞上了”当年的亚洲金融风暴，令到香港楼价一落千丈，此后的五年间，香港私人住宅物业普遍贬值70%。
　　然而，自2005年以来的近十多年，香港每年的私人住宅落成量均不到2万个。香港前任行政长官曾荫权曾提出2011-2016的五年间，新建公屋量预测为7.5万个单位，即平均每年约1.5万个单位，但实际均未实现。因此从供应量上，香港楼市与1997年相比，供应量并不足够。
　　在长实地产（01113.HK）执行董事赵国雄看来，目前只有楼市购买气氛类似1997年，但由于大部分买家为自用，且借贷利息偏低，他认为当前房地产市场没有泡沫。
　　尽管1997年楼市风险重临的几率目前看似乎并不大，不过也有多家研究机构唱衰香港的房地产。
　　德意志银行的报告最为悲观。该行指出，由于香港人口老龄化加剧，未来数年楼宇供应大增，需求转弱，估计楼市空置率将由目前的4%升至9%，预计十年内楼价将跌48%。
　　美联物业住宅部行政总裁布少明也认为，在未来五至十年，随着中国香港特区政府住宅单位供应增加，以及美国步入加息周期，若息率上调过快，加之香港经济不好，楼市将会回调20%-30%，“但不会像1997年一般回调那么大，跌50%不太可能”。

　　不过，另一则喜忧难辨的消息是，由于香港房地产市场交投火热，以及海外资产配置需求提升，内地开发商也逐渐觊觎香港市场。2017年上半年，所有香港特区政府推出的住宅用地均由内地开发商投得，总金额超过300亿港元。
　　因为内地开发商在香港投地的体量相比内地较小，因此在价格上会相对进取，这也意味着未来香港楼价或会继续被推高。■