08年一期的时候就在看22号楼王了，后因去外地工作，迟迟未能出手。
昨天（09年10月5日）又去看了，一期不剩什么了，二期看了136平的<56万,121平的<51万 有些想出手了，考虑的东西不免多了。
有明白的帮忙算算，或者还有其他想法的欢迎支招；
我自己的算法如下：
目的：投资性，长期（10年）持有计算
1。投入现金按50W计算，定期一年存款利率2.0计算。如存银行，每年收入＋1万，10年共损失－100，000（没有利息当然是损失）
2。物业费按1.5/平方，100平计算，年物业费 ￥-1500 10年 ￥-15,000
3。采暖按30/平方，100平计算，不考虑10年内采暖费上涨因素 10年采暖 ￥-30,000
4。出租前必要配置家具、家电等投入按一次性投入 10年后报废换新，10年内无任何维护费用，一次性计 ￥ -30,000
5。出租收益，按月租金1500，不考虑物价上涨因素，10年共120个月，入住率70%计算 ￥1500*120*0.6=￥108,000
6。物价上涨造成的房屋增值 136平方55万成本，（为了加强感性认识，我们扣除8万元装修成本，国家新出台政策以后的新建房屋，都要带装修了，假定10年后基本能推行开）约为￥3,400/ 平
10年后恒大城所在位置房屋能涨价到多少？（假定2009年的汇宝国际、水木清华、百鸟园的价格为5000/平米），如果2019年恒大城溢价为￥7000/平，2019年的汇宝国际、水木清华、百鸟园基本应该达到1万－1.1万/平， 这可能吗？真是这样，金廊附近、五里河附近、北航附近（亚洲城目前约8000－90000/平方）10年后约在2万/平方。
也就是是说，到2019年，沈阳房价应该能赶上1009年的上海、北京、广州了！！个人感觉是天方夜谭。
7。假定2019年恒大城溢价到5500/平方， 房屋整体增值25万，同时扣除－5万作为10年期折旧费用。

到2019年：
50万－10万－1.5万－3万－3万＋10.8万＋20万 ＝ 63.8万

另外一个问题：
因为一辈子只能住一套房，所以第二套后肯定是投资性住房，无法变现，或有价无市，事实上就是投资被“套”，所以引出了2019年后出售变现的问题。
2019年，我能拿出63.8万在恒大城的位置，买个10年房龄，130平方的二手房，＋ 10万元车，我干吗不花 90万－100万买个小点的新房？
到2048年，（1978年计划生育实行，人口出生率开始下降，所以2048年左右，中国人口总数达到顶峰约 16亿）时候沈阳的房价真能赶上香港了，3万多一平方？
2000年~2050年中国人口情景

2009/09/02 10:04    来源：YNET.com 北青网  第一财经日报   

　　人口构架            2005年 2010年 2020年 2030年 2040年 2050年
　　总人口(百万人) 1307      1360      1440      1470      1470      1460
　　城市化率(%)      43         49         63       70         74           79
　　城市人口(百万人) 562    666         907       1029      1088      1138
　　城市每户人(人) 2.96       2.88        2.80       2.75       2.70       2.65
　　城市户数(百万) 190        222         288        337        365        380
　　农村人口(百万人) 745    694         533        441        382        302
　　农村每户人口(人) 4.08   3.80       3.50       3.40       3.20       3.00
　　农村户数(百万) 183        190        181        160        152         144


第三个问题：
从汇宝到恒大城，
优特区 现房 清水 5500/平
书香人家 准现房 清水 >5000/平
铁路的六栋点式楼  准现房 清水 5700/平
往北行去（东西走向马路）
亚洲城、。。还有几个记不清了，越靠近北行，越贵，临北行的商住楼 记不清了，小姐说9000－11000/平。

沈阳经济真的赶上或正在赶上大连吗？10年内除了自住，房子还能投资吗？