广州“租购同权”不宜过度解读
2017年07月19日 18:43 来源于 财新网
业内人士认为，学区房划分制度不变，优质教育资源仍然稀缺，“租购同权”惠及范围有限

广州市ZF日前针对租赁市场发文，“租购同权”明确写入文件。图/视觉中国

　　【财新网】（记者 张欣）广州市ZF日前针对租赁市场发文，“租购同权”明确写入文件。在一线城市，房产上附加的子女入学权尤令人关注。如果租房也能上名校，学位房市场格局无疑会发生重大调整。然而“租购同权”将以何种形式落地，目前广州区一级ZF还没有出台细则。业内人士认为：广州此次“租购同权”不宜过度解读。一方面，承租人门槛仍然较高，惠及人群有限。另一方面，学区房的高溢价依旧存在，只不过形式从高房价转为高房租。
　　广州市ZF办公厅7月17日印发的《广州市加快住房租赁市场工作方案》提出：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。享有租购同权的承租人必须符合的要求包括：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的。（详见财新网报道，“租房也可读名校 广州提出‘租购同权’”）
　　“（政策）力度偏小、门槛太高，真正能享受到的人极少。”上海易居研究院副院长杨红旭说。他分析认为，对于本地人而言，多数人都有产权房，就算中低收入家庭，也多有房改房，没资格享受此政策；对于外地人来说，极少数人才能持有人才绿卡；外地人通过积分入学的，这是原来就有的制度安排，属于居住证制度改革的组成部分，与本次新政无关。
　　链家研究院院长杨现领认为，所谓租购同权，根本上要关照的对象应该是“新市民”，其主体是流动人口和大学生。但广州政策门槛过高，这些政策只是对现有规定的重申或强化，增量影响不大。
　　关于具体细则，《方案》明确称，由广州市教育局牵头，各区教育行政主管部门制定。财新记者查阅2017年广州市各区租住户儿童入学文件发现，目前广州的租户儿童入学招生制度，主要为对口接收和统筹安排两大类。满足对口接收要求条件较高，例如学生必须租住房管局房或公租房，人户一致，或拥有本区户籍。而满足统筹条件的，需等学位富余时才有机会。
　　中原地产首席分析师张大伟告诉财新记者：广州的政策其实并无新意，租房也是可以上学的，只是以学位有余量为前提。分析各地政策，租户子女能上优质学校的可能性并不存在。
　　比如在北京非热点学区，张大伟举例说，外地户籍通过租房并满足相关条件后，是可以上学的。但在西城、海淀、东城等热点学区，学位紧俏，规则复杂，即便是本区户籍小孩，也要比拼多个条件排序，非京籍小孩根本没有机会。他认为，从学区房角度看，租购不可能同权，否则学区房租赁需求将会爆发，现有的教育资源不可能满足需求。
　　值得注意的是，“租购同权”消息一出，学位房价格走向备受关注。业内人士表示：核心教育资源若不增加供应，该政策或会让高房价转移成高房租，进而再次推动房价上涨。
　　杨现领强调，学区房房价过高，核心症结在于教育资源供给不足，学区成为稀缺资源，解决之道是通过市场化、民营化机制释放教育供给能力。寄望于租购同权解决房价问题不现实。
　　同策咨询研究总监张宏伟认为，长期来看，一旦人口集聚到一定规模，限制性措施就会应运而生，购租同权难以持续。其次，不是所有城市都适合租购同权，类似北京、上海和深圳这样的城市，因人口控制等因素很难执行，但在大部分三四线城市、部分二线城市，租购同权有较大执行空间，可以利用政策吸引人口，进一步推进城镇化。