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作者：inPeak

建立房地产市场长效机制，在官方和民间一直吵了很久，但是一直没有机构或是个人明确阐明房地产市场的长效机制究竟是什么？究竟什么时候会建立起来根据我本人多年的从业经验以及最近的政策动向，我认为房地产市场机制的建立已经在悄然展开了。

那么，我来试着回答一下什么是房地产市场的长效机制。

在本届领导人上台后，就明确提出“房子是用来住的，而不是用来炒的”。这其实就是在暗（Ming）示市场房地产要回归其本质的功能——住。而经过多年发展，赋予了房子太多的其他功能，那么就会慢慢的剥离其非本质功能。其实，就是要遏制房价的快速上涨，慢慢挤出泡沫成分，以免房地产市场崩溃造成过大的经济发展波动（尤其是不能重蹈日本的覆辙，不然就是未富先衰）。最终，实现“居住有其屋”（这个屋可以是自己买的，可以是政府提供的保障房，也可以是租的），以改善大城市人们的生活质量，并留住人才。

另外，长效机制建立的底线是保证不对经济发展造成较大的负面影响，以往经济对房地产行业的依赖性太强，摆脱这种依赖不是一两天可以完成的事情，而是要慢慢实现。

基于以上目的与原则，我认为房地产长效机制会从以下几个方面来建立：

住房供应建立双轨制

完善住房供应体系。对于打算在城市安家落户的人来说，并考虑到中国人的房子情节，拥有自己的房子是必然的选择。对于这样的诉求，一方面要满足民众对房子的需求，另一方面又不得使房间继续大幅上涨。最终的方式很可能是从住房供应机制下手，即中低收入人群的住房主要由政府供应（统称为保障性住房），而高收入人群由市场供应（别墅、高端住宅和公寓等）。

既能使得大家“居者有其屋”，又能满足民众对住房的多层次需求，既能达到政策目的，又没有对市场的需求一刀切。住房实现双规供应是很务实又行得通的办法，而且在新加坡和香港的实践也很成功。目前在一二线城市已经初具雏形，以深圳为例，保障性住房的供应日趋增多，未来供应预计会更多，旧改项目对保障性住房的要求配建比例也越来越高。

房产税呼之欲出

房产税虽然喊了很多年，由于诸多原因，迟迟没有出台。这里面有很多复杂的原因，这里就不一一累赘。比较明显的一个原因就是房产税不单单是一个简单税种，它是一个系统工程，届时应该会与个税改革配套出台，一方面对多套房的持有者增加税赋，一方面会对持有一套房的家庭实行个税前扣减房贷。另外一个很重要的原因就是不动产登记迟迟未实现全国联网。目前来看，数据联网是比较容易解决的事情，个税改革也在去年放出风来，想必系统性的方案早已拟好，出台也会是太久远的事情。随之，房产税的出台也就不会太久了。

房产税的出台，起到税收调节贫富差距的一个作用。但这不是根本目的，根本原因在于增加房产持有者的持有成本，当投机者的持有成本足够大、房产实现的投资收益无法覆盖成本的时候，自然房地产投机行为也就越来越少了。房产税配上目前限制交易的方法，足以让投机者却步。投机行为减弱，房地产的金融属性会大大降低。金融属性降低，击鼓传花的游戏玩不下去，房价还会这么坚挺吗？

租售同权落到实处

上次广州租售同权的出台，很多大V不以为然，认为这次国家又是雷声大雨点小，并且认为不会推广，他们是房地产市场的死多头。我不想过多的争论什么，事实证明，没有几天就有不少城市效仿广州的做法（这是在打嘴巴），如果你还觉得只是短期政策的话，那我就要对你们另眼相看了。

就如同我之前在原创文章《广州“租购同权”意味着什么？》讲过的一样，租售同权的核心目的是剥离与住房挂钩很多资源。其他资源自有其他资源配置的方式，不需要也不能用房产来配置。租售同权一定会推广，且未来政府会出台配套政策，譬如租赁管理的政策。如果租售同权不配套租赁管理政策，那么这政策也是e政了。目前德国有完善的租赁管理政策，根据住房的所在片区（位置）、配套、房子质量和新旧等因素，对租金给予指导价区间。整体来讲，目前国内住房租赁市场很混乱，出台租赁管理办法是大势所趋。销售市场要用政策来管理，租赁市场用政策来管理也是自然的事情。所以，那么些担心租售同权后，房租会暴涨的人可以放心了。

我认为以上三方面的政策将是构成房地产市场长效机制的核心政策。以上政策的实施，对于引导房地产市场有序健康发展将会起到重要作用。这里还是想提醒一下天天想着炒房的朋友，如果长效机制建立，你还是认为房价会不断的上涨吗？未来的房地产投资是机会型的，需要专业能力很强的人才会捕捉到合适的投资机会，但这部分人不会太多，也将影响到长效机制建立所要达到的效果。

目前来看，很多政策已经初现苗头了，房地产市场长效机制的建立已经悄然开始了，一切让我们拭目以待吧！

（正文结束）

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