牛刀：为什么不是成本推高了房价？



    活动预告：应上海拔筹科技信息有限公司的邀请，我将于10月31日在上海发表《2009中国资本市场如何收官》的演讲，并应许多投资人的要求，对今年后两个月中国资本市场的走势进行全面评估，并以自己的研究挖掘下半年后两个月的市场热点，重点内容：一，如何在ST股票中掘金；二，上海世博概念何时发动；三，通货膨胀与上市公司的关系。详情请见——2009中国资本市场如何收官


开发商不断在成本上作文章，其实是在转移市场的视线。一个简单的道理是，你如果认为地价过高，你可以不参与竞拍；你如果认为政府税收过高，你可以退出房地产业。市场的法则就是优胜劣汰，既然承受不了这么高的成本，可以选择退出。但是，开发商不会选择退出，而是拼命争当地王，拼命做大，以致每年的富豪榜上前十位至少有七位是开发商。


如果用普通商品的制造成本来看房价，绝对会陷入一个误区，那就是，开发商没有多少利润。江西等开发商就向市民编制了一个房价成本的童话，其结果是，开发商不仅没有暴利，甚至连一般的商品的正常利润都没有。


2009年7月23日，江西省住房和城乡建设厅、监察厅联合发出“关于建立健全房地产开发销售信息公示制度”的通知，其中规定：9月1日起，房地产开发企业应在商品房销售场所醒目位置和当地房地产行政主管部门网站上分别公示各项商品房开发销售信息。其中包括，每平方米建筑面积商品住房平均成本，含土地使用权取得费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用、其他费用、税费等。


结果呢？肯定是很搞笑的，开发商在亏本卖楼。一般在市场不好的时候，开发商也不可能亏本卖楼，更何况2009年是多么火爆的市场，全国房价连续7个月大涨，怎么可能亏本呢？要开发商亏本卖楼，只有一个前提，那就是房价泡沫破灭。否则，在中国房地产官商勾结如此严重的时候，开发商怎么可能去亏本？


新华社报道说，8月31日，南昌市65个在售楼盘率先公示了相关信息。目前已有约百家楼盘公布了成本价。然而，令人们感到奇怪的是，根据公示信息，有约两成的楼盘在“亏本销售”，其公示的房价成本高于累计成交均价，让老百姓有些“雾里看花”。 据南昌市楼盘公示的信息显示，出现价格“亏损”的楼盘约两成，既有刚刚开盘不久的新楼盘，也有开发时间前后长达八年、即将售罄的老楼盘，而且不乏总建筑面积达几十万平方米的大型楼盘。恒茂国际华城、玉河明珠、丰和新城、万科四季花城等楼盘，成本价均高过累计成交均价。



位于市中心的恒茂国际华城公示的信息显示，累计成交均价为5803元，成本价为8778元。平均每平方米亏本近3000元；位于南昌市重点开发新城区红谷滩的楼盘香域尚城，公布的成本价为5148元，累计成交均价3899元，平均每平方米亏1000元以上。信息显示，开发商的利润水平多在10%至20%之间；土地成本约占总成本的20%至30%，税费成本约占开发成本的10%。似乎与外界盛传的房价暴利不太相符。


很显然，不是新华社记者不明白，而是为了宣传的需要，政府、开发商和媒体一起来忽悠市民。潜台词是：你看开发商根本没暴利，房价不可能降了，大家赶紧买吧。初看起来，也有道理，用普通商品生产成本来类比住宅房价成本，偷换了概念，犯了逻辑错误。房价最大的成本，不是老百姓想象中的地价成本、建安成本和税费成本，而是资金成本，而资金成本恰恰是老百姓无法算清的。


说房价最大的成本是资金成本，很多人会说，你去看看上市公司的财务报表，财务成本不是很高啊。不是很高说对了，中国现在是低利率时代，仅看银行利息成本肯定不高。但是，中国房地产从他第一锤的响起，就注定了是一个金融工具，不仅资金成本低廉，而且杠杆效应高达5.5倍，很多生产过程中的许多环节，都有办法可以从银行套取资金。


1993年以来，开发商自有资金比例一直是35%。什么意思呢？说白一点，开发商有35万可以在银行贷款65万，大约不到两倍的杠杆效应。此外，住宅用地不能抵押贷款，2008年国务院重申了这项规定，被称为房地产的“限贷令”；银监会也重申对房地产贷款严格限制，不符合规定的不能放贷；证监会也有限制房地产公司上市的相关规定。这样，对降低银行风险，遏制房价泡沫起到了积极的作用。


然而，2009年元月，国务院常务会议取消了所有限制，明确规定，开发商自有资金比例可以下调到20%，普通住宅下调到15%。这是什么概念呢？让我们来看看，开发商有15万元，可以在银行贷款85万元，一下将杠杆效应从不到两倍放大到5.5倍。这样导致的市场实际情况是，在房价上涨时期，开发商自有资金1000万往往盈利水准达到一个亿。试问，什么行业有如此暴利？你去给开发商算土地成本、建安成本、税费成本有什么意义呢？这样算成本只能起到一个作用，就是胡弄老百姓。


不仅如此，开发商在开发过程中，在政府相关政策配合下，还不断可以从银行套取资金。比方说，拿到土地后，用土地重新评估的价值抵押贷款；拿到预售许可证后，用假按揭的手法从银行套取资金等等。再加上土地两年没有开发由政府收回，也成了一纸空文，容积率可以买通政府官员随意改动，建筑质量验收标准一再降低……这种在地方政府垄断下的房地产市场,不仅充斥着掠夺、欺诈和暴利，也充满了腐败。


所以，成本推高房价只是开发商放的一个烟幕弹，是无论如何算不清的。房价是地方政府、开发商、媒体和一些专家共同开动中国的媒体机器，一起唱涨的。所谓成本，只是利益集团内部分赃不匀而引发的相互攻邗，其目的是统一立场，共同掠夺普通百姓。