李迅雷：把脉中国经济未来，这些数据终于被说透了！迅雷无须掩耳！丨名人早餐会
原创 2017-08-28 李迅雷 财经早餐
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李迅雷，中泰证券兼齐鲁资管首席经济学家，中国证券业卖方研究体系的开创者，长期从事宏观经济、金融与资本市场研究工作，曾获“本土杰出研究领袖”、“年度最佳首席经济学家”、“沪上十大金融创新人物”等荣誉。
未来楼市面临结构调整，要守住核心资产
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财经早餐：在中国经济下行、前期楼市过度繁荣、中国人口老龄化三个因素的影响之下，未来楼市下行的概率看起来要比上行的概率多一点。那在这种情况之下，我们怎么样去研判中国楼市未来趋势？

李迅雷：我认为楼市还是结构调整，政策调控的意图很明确——不希望出现大起大落。房地产价格大起的话，老百姓受不了，而且，居民大幅度加杠杆会引发金融危机；如果大落的话，同样会爆发金融危机，ZF的资产负债表就会一下子变得很难看。我国ZF的主要资产还是体现在土地上面，房价大跌可能导致土地价格大跌，这也是不能承受的。因此，ZF稳定房地产的愿望是非常强烈的。

目前，房价依然有上行的动力，ZF还是在平抑房价。引发房地产价格下跌的原因之一——人口老龄化是一个长期话题，不是说老龄化就立即老龄化了，它是一个非常缓慢的过程。

我们目前要关注两点，一个是人口的流向，一个是资金的流向。就人口流向而言，现在出现了一定程度的逆流现象：过去是农村人口往城里走，现在城里的部分农民工开始告老还乡，比如像安徽、成都、河南等原先人口净流出的省份，现在出现了人口净流入，但回流还不是特别明显。买房要跟着人口流向走，我们看人口的流向时，不仅要看短期的流向，还要看长期的趋势。就长期趋势而言，大都市化是长期趋势，对大城市周边的房价有提升的作用。第二个维度要看资金的流向，资金的流向和一个地方经济的繁荣程度互为作用、影响。地区经济越繁荣，资金和资本会更加集中。

我始终有个观点——配置核心资产，无论对于股市还是房地产市场。什么是核心资产呢？就是要稀缺，就是要龙头。比如，不管现在钢材的价格涨还是不涨，钢铁行业都注定是一个夕阳行业。不过，尽管属于夕阳行业，其龙头企业的行业集中度会提升，具有一定的垄断地位，定价就有垄断权，从而获得溢价收益，这样的企业就可以去投资。

我对房地产的判断是无近忧，有远虑。根据目前我国的城市化率和人口老龄化情况，住房过剩在将来必然会出现。不过长期来看，核心城市核心地段的房价肯定还是要涨。此外，交通运输的发展也正在改变中国的经济地理。原先并没有特别优势的一些地方，因为高铁、高速公路、地铁的开通而提升了生活、生产等的便利性，当地房价也可能因此涨起来。

楼市中所谓的核心资产，打个最通俗的比喻：我们在计算圆的面积时，面积S=πR2，R就是指离圆心的距离。离圆心的距离越近，面积就越小。如果距离圆心10公里，那么面积就是100π；距离圆心5公里，面积是25π。也就是说，距离增加一倍，面积却是原来的四倍，稀缺性就会大大下降。因此，离核心越近，稀缺性就越高，配置价值就越大。