玩起了资产证券化的万科，也许能解决资金的难题         

  2017-10-30环球老虎财经

大型房企中，万科热衷于布局租赁市场，包括自持物业和托管的方式运营。房企一直是高杠杆和高周转运营，这在租赁市场行不通。近日，万科旗下印力集团推出首单CMBS，或许，资产证券化产品就是解决之道。
  在本次大会上，“房子是用来住的，不是用来炒的”再次被强调。紧接着，10月19日，深圳再次发布租房新政，鼓励将商业用房按规定改建为租赁住房、将“城中村”改造成租赁住房。而万科在今年9月就进入深圳玉田社区，进行统一租赁和运营管理的尝试。
不过，物业运营要沉淀大量资金，这对很多房产公司是个考验。10月20日，万科旗下印力集团发布首单38亿元CMBS（商业抵押担保证券），这或许为万科物业运营的融资打开了大门。
2017年以来，房地产界的新闻一直被恒大和融创刷爆，上涨了四五倍的股价，成为首富的许家印，以及入主乐视、接盘万达部分资产的孙宏斌。这期间，万科作为曾经的房产一哥则稍稍显得有些落寞，远没有宝万之争时期的眼球效应。
这或许跟万科自身的战略有关系，早在2014年6月，人民日报就曾登载万科总裁文章《房产进入白银时代》，他判断房地产市场人人都可以捡到黄金的时代已经过去，万科要为客户提供性价比最高的产品与服务。
结果没想到，房产市场在2015年下半年突然被引爆，2016年一线城市和少数几个二线市场暴涨，2017年三四线城市开启普遍暴涨。前期高杠杆囤地的恒大与融创受益匪浅，恒大股价自年初涨了超5倍，融创也涨了近5倍。而保守的万科则远没有这两家公司耀眼，连房产一哥的位置，也被恒大夺去。
万科、恒大和碧桂园拿地面积

然而，万科似乎没有改变当初的判断，2016年11月，万科拿下了北京海淀永丰的两个限价自持地块，现今又将率先进入城中村租赁市场。如果租赁+资产证券化顺利运作，这或许将成为万科在地产白银时代的大招。

• 租赁市场的火热
  

近两年的房价暴涨，让房子成为全国人民茶余饭后的话题中心，早几年买房的人，看着不断增值的房产，心里美滋滋，而对年轻人来说，高挂在天上的一线城市房价，无疑成为心中的梦魇。
努力奋斗的年轻人是经济活力的来源之一，国家也陆续出台房产调控的长效机制。其中一个重要的举措就是租售并举，在一二线城市加大租赁市场的培育力度，以增加房源来缓解供需矛盾。
随着“租售并举”的推进，住房租赁业务被认为房地产行业未来的生力军。万科前副总裁毛大庆表示，未来十年，中国整个租赁市场的租金GMV（租赁总收入价值）会超过3万亿元，整个参与租赁的业主将达到2.3亿人。
去年12月，万科与住总集团以109亿元拿下海淀永丰两个限价自持地块。2017年4月，万科又在广州拿下两宗自持宅地，总价36亿。其中白云区鱼苗场项目自持比例为50%，黄埔区长岭居项目自持比例为55%。紧接着的6月上旬，万科再次拿下佛山100%自持宅地。此外，10月13日，万科与深圳市人才安居集团签约是在10月13日，双方在住房租赁和物业管理两个领域进行合作。
除了自持物业，万科也采取合作托管的方式运营。2016年4月，万科推出“泊寓”品牌。基本运作方式是与合作方签订长期房屋租赁合同，一般是在10年以上，万科方负责装修改造及公寓运营管理。据万科表述，截至2017年上半年，泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%。
一直以来，房企都是高周转方式运营，通过杠杆资金快速拿地，再快速销售回收现金。房地产市场是有周期性的，在国内一般是三年一个小周期。而通过布局长租公寓，房企有望获得比较稳定的现金流，这可能成为抵御周期的重要方式。

• 借资产证券化破解资金难题
  

尽管万科在自持物业和托管运营两方面都有布局，但是如何盈利仍是难题。一直以来，房地产企业都是杠杆运营，通过大肆借贷买地，之后在短时间内迅速开盘销售回笼资金。可以说，房企账面上资金很多，绝大部分都不是自有资金。
而自持物业虽然拿地价格便宜，但无法快速销售回笼资金，也有人调侃万科拿下了限售70年的地块。之前，万科在北京曾探索过众筹共建模式，向参与众筹的企业募集开发建设的资金，后期将房源定向租赁给众筹企业员工，员工的租金直接返还企业。
传闻中，参与合作的企业就是小米科技，当时把这类合作宣传为提供半价福利房。实际上，自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。之后，小米与万科双双否认，认为半价买房系市场误读。
众筹共建模式暂时以闹剧收场，回收资金对万科而言仍是麻烦。或许，资产证券化是一条出路，简单来说，就是把未来70年的租金权益打包卖掉。
10月20日，万科旗下印力集团发行首单CMBS，期限为12年。其中优先A级25.96亿元，优先B级10.04亿元，次级1.9亿元。优先级认购利率为5.49%，次级利率为6.50%。
所谓资产证券化，就是用未来稳定的收入作为保证，来获得融资。如住房抵押贷款支持证券MBS和资产支持证券ABS，而CMBS，则以商业房地产抵押贷款作为基础资产。CMBS的好处是作为直接融资，比贷款这类间接融资成本更低，并作为表外资产，不增加负债率，同时免于追偿。
此次印力集团的CMBS产品的标的物是2007年9月开业的深国投广场，其估值为60.5亿元，发行资产支持证券总规模达37.9亿元。
CMBS的现金流主要是物业的未来收益（租金、物业费、商业管理费等），如果万科自持物业和托管物业形成稳定现金流，很大几率打包成资产证券化产品。