文 / 华传佳

编辑 / 睿信地产咨询

特色小镇是什么？

特色小镇是“生产、生活、生态”三者协调发展的新型平台。它在产业发展上应该与城市核心产业形成互补，在生活功能上也应承担部分城市生活配套功能，同时又应契合时代可持续发展理念，打造出和谐的生态环境。所以，它被定位为具有特色产业基础、完善功能组合的“小而美”的有机体（3平方公里左右，生态环境优美）。

特色小镇为什么会出现？

这个问题其实与它自身的特点息息相关。特色小镇的出现最根本的原因在于城镇化进程。我国城镇化进程由全面城镇化发展到当前大城市化阶段，城市化问题凸显，如交通、住房、环境问题等。特色小镇的出现，实质上是城镇化发展过程中，借鉴欧美发展经验的一次探索：希望它能够承担起一定的产业功能，与城市产业协调发展，同时又以良好的生态环境承载起人们的生活需求，发展形成一个个具有独立发展能力的乌托邦似的社会生态系统，并与城市生态系统相连通，从而疏通城市发展经脉，为城市发展带来新的活力。

特色小镇的分类？从本质上而言，特色小镇分为两大类：一类是战略新兴产业特色小镇，如碧桂园科技小镇、南湖基金小镇等；该类小镇实质是迎合大城市病问题凸显背景下高新技术产业及人口从大城市迁出的机遇，通过造城方式承接大城市产业、人口转移；另一类是传统产业特色小镇，如龙游红木小镇、长沙浔龙河生态艺术小镇等；这一类小镇实质是通过强化原有优势产业，实现“独一无二”的特色打造。

特色小镇的发展规划及规模？

根据国家《关于开展特色小镇培育工作的通知》，到2020 年，我国将培育1000 个各类特色小镇，即使按单个小镇平均投资额50亿计算，总市场规模也将达5万亿。截至2017 年6 月，全国仅有6 个省市没有明确提出特色小镇的建设计划，其余省市纷纷跟进，其中浙江、江苏、广东、山东几省均提出拟建100 个特色小镇的目标。

特色小镇的商业模式？

目前就特色小镇的商业模式来看，主要分成房企主导的“销售+持有”的现金流平衡模式和产业主导的“产业链打造+代建运营”的软硬件结合模式。

模式1:房企主导的“销售+持有”的现金流平衡模式：有几大主要特点：其一，因为房企不具有优势产业资源能力，且主要意图不在产业发展，因而一般布局低进入壁垒产业，如文旅、农业、养老等自然资源属性较强的产业。其二，该模式下在产业上很难形成强大的比较优势，故决定其能否具有活力的关键就是区位，因而其在位置上一般毗邻大城市。其三，从开发运营本质看，该模式的核心仍是地产开发业务，即在满足ZF规划要求的基础上，房企通过获得部分可销售住宅和商业用地，通过销售实现现金流回笼，支撑其余部分自持住宅和商业以及整个小镇的整体运营管理，并没有脱离房地产开发的实质。整体来看，该类模式仍旧是“新瓶装旧酒”的地产思维，与我国本届ZF对地产行业的定位思路相悖，国家政策也已经明确叫停“小镇地产化“的开发模式，未来发展政策风险较大。

模式2：产业主导的“产业链打造+代建运营”的软硬件结合模式：主要特点如下：其一，该模式主要围绕优势产业打造产业生态，以产业聚集和产业链延伸为主要实现形式，一般以产业领军企业导入带动产业链上下游企业不断流入，逐渐形成具有活力的产业环境。其二，从运作模式看，该模式下小镇的建设需要ZF大力引导同时企业大量投资，如果没有金融资本的配合，企业将会面临非常大的资金压力。同时，产业为中心决定了房地产企业在整个项目中的角色是配角，可承担代建任务。

整体对比来看，房企主导模式的优势在于房企对于整体资源的协调能力，产业主导模式的优势在于对产业资源的强力把控；因而如果房企能够实现与产业的深度结合，会使两种模式的优势效应成倍放大。从当前特色小镇的发展理念上来看，碧桂园科技小镇具有较好发展前景。

附：碧桂园特色小镇简介

2016 年8 月，碧桂园宣布将在5 年内投资1000 亿元，建设智慧生态科技小镇，选址为一线城市周边和强二线城市的30-80 公里重要区域；在开发运营上，碧桂园主要负责重资产部分——项目硬件建设开发和运营，产业资源和人才引进则交由专业机构——碧桂园和深圳百富东方（百富东方是一家领先的产城融合运营商，在全国十余个城市开发运营了两千万平米产业综合体）合作成立的平台公司碧桂园百富产城发展公司具体操作，同时，碧桂园与清华大学、创新工场、思科、平安银行等建立战略合作伙伴关系，共同发展小镇产业。

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来源：睿信地产咨询（ID：acg-RE）