德国房价47年不涨之谜：严打炒房 租房住也很有尊严

在世界主要发达国家中，德国房地产市场算是一个非常奇特的存在。

　　在过去的47年中，德国房价仅仅上涨了3.1倍，年均涨幅仅为2.47%，德国的房价在很多年里都没有跑赢物价上涨指数。
　　
相比较而言，在过去的四十七年中，美国房价上涨了12.6倍，英国房价上涨了49.8倍，西班牙房价上涨了53.2倍。而中国的房价，在过去十五年，一线城市房价上涨20倍是比较常见的。

记得笔者2000年刚来北京读书的时候，北京通州的房价不到两千一平米，而现在通州的房价普遍在4万一平米以上。

　　为什么德国的房地产市场能一直能维持稳定？笔者深入做了研究，分享给读者朋友们。

人口因素：德国人口增长缓慢 已进入老龄化社会

德国人口长期增长缓慢，人口结构老龄化，总体购房需求相对不太旺盛。1961-2016 年德国人口的年均增速仅为0.23%，其中有19个年份为负增长，2004-2011年更是连续8年为负增长。目前德国已经步入老龄化社会，据2011年德国人口普查的结果，每100个就业适龄（20岁到64岁）人员，对应的是33个离休人员（65岁以及65岁以上）。同时德国还是世界上出生率最低的国家，2011-2015年德国每1000个居民中出生婴儿数仅为8.2个。按照目前的出生率和死亡率计算，德国未来如果不放开移民政策，德国人口总量将持续减少，人口结构还将快速老化。

人口增长缓慢，导致对住房的需求不旺，人口老龄化，房子会越来越多，房价自然缺乏上涨动力。

城市化率因素：城市化早已完成

德国早已过了城市化的高峰期，德国早在1960年城市化率就已经达到71.4%，2016年德国的城市化率为75.5%。德国多中心均衡发展，各大城市各有特色，相互竞争，与1970年相比，2015年德国不少大城市人口有所下降。

城市化早已完成，城市人口下降，同样会导致房价上涨乏力，很多时候还会有房价下降的压力。

德国严厉打击炒房 交易成本高

德国政府真正贯彻了房子是用来住的，不是用来炒的政策。

德国房地产的交易成本较高，不仅买房需要交税，卖房也需要交税。算上公证费用、法院土地登记费用、中介费用和房产税等税费，德国购房交易成本占房产最后成交价的9%-15%。

德国规定，如果购买房屋后十年内出售，出售所得收益将被征收25%的资本收益税。

德国规定，如果公民在五年内购买了三套以上房产，购房就会被认为是商业行为，首先需要缴纳3.5%的商业税，对于利润部分，还需要征收额外的商业税。由于购房被认定为是商业行为，还需要缴纳19%的销售税。

这些政策的出台，导致在德国炒房基本无利可图，盈利都变成税收交给政府了。

德国完善的租房市场：大多数德国人一生只买一次房或不买房

德国发达完善的住房租赁市场保证了高质量、价格适宜的住房供应，居民不用买房也有好房子住。

德国建设条例法和相关的工业标准（DIN）保证了德国住房建筑的质量。

尽管德国高达73.4%的房子是1978年前建造的，但平均住房质量仍然较高，德国早在一战以前就制定了保障住房质量的建筑法律，设计过时或者设施较老的建筑经过现代化改造之后，住房质量也能得到保证。

德国的私宅拥有率非常低，仅为51.7%，德国租赁房屋的供给相对比较充足，质量较高，居住在出租房里没有低人一等的感觉。

德国的法律非常注意保护租客的权利，规定租房合同可以自动延长，禁止房东任意驱赶租客，租客有权将房子转租给自己的亲友。另外德国很多地方还对租客进行补贴，有需求的贫困人口可以提出申请，租房补助资金由德国联邦政府和州政府各承担一半。

所以大多数德国人一生只买一套房子或者干脆不买房子。

德国住房体制对我国住房市场改革的启示

　　德国成熟的住房体制可以说是住房制度的典范，较好地诠释了“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的内涵，中国住房市场改革可以从德国成熟的住房体制上汲取一些经验。
　　首先，在通过市场机制解决了绝大多数国民住房需求的同时，政府应该对住房市场进行强有力的监管，纠正市场失灵现象，解决市场无法解决的问题：立法保障租客稳定居住的合法权利；通过行政和法律措施严格控制租金的上涨；根据市场变化调整社会房屋建设增量，保障住房市场的供给；为弱势群体直接提供住房补贴，减轻他们的住房负担。
　　其次，改进和完善我国的住房金融体制设计。建立审慎的房贷发放制度，以防范房地产市场出现泡沫，减少货币政策对房价波动的影响。让住房金融体制和租赁市场相互促进，相互发展，共同营建一个稳定和健康的房地产市场。