空置率自然是商业地产的最大敌人，没有足够的招商，就不会产生足够的租金收益，买家就会止步于商业地产的售楼处，那么，商业地产的黄金未来就只会停留在商业计划书的纸页之间，REITs就更是空中楼阁了。 　　那么，是谁导致了空置率的增加？随着商业地产开发的各个环节被不断检讨，人们可以在博客文章和专栏评论里列举出越来越多的“罪魁祸首”：管理不善，缺乏经验，住宅式开发思维，散售，市场定位雷同，市场供应供过于求，经济环境波动，股市下跌财富效应消散，乃至甲型H1N1病毒扩散、交通拥堵、极端天气频繁出现、太太严格控制财务预算等等。 　　开个玩笑，别当真。但是，当一个事情变得糟糕时，找个理由去解释它是再自然不过了，这已经成就了无数的“商业地产口头解决方案”提供者。然而，对于一家已经在商业地产市场浸淫多年的公司而言，除了应付上述常规敌人外，它还必须为未来敌人的出现储备弹药。 　　未来的敌人也许是淘宝网，以及一系列像淘宝网那样静悄悄、却大口大口蚕食商业地产份额的追随者。至少，你不能对它视而不见。 　　近日，笔者和一位主攻商业地产的公司高管聊天，后者谈及公司现在的业务拓展时说，公司前段时间派出一组人马专门去杭州淘宝网调研，主要观察网络销售目前的规模，主流用户群的消费习惯，以及网络商店的成本优势等。 　　调查结果令人吃惊。比如淘宝网，根据淘宝网今年1月13日公布的数据显示，2008年淘宝年交易额为999.6亿元，成为中国最大的综合卖场。这相当于2008年每一个中国人在淘宝上平均消费了80元，相当于青海省2008年全省消费品零售总额的4倍，海南省2008年全省消费品零售总额的2倍，新疆维吾尔自治区2008年全区消费品零售总额，重庆市2008年全市消费品零售总额的1/2。而据预测，淘宝网今年的目标年销售额为2000亿元。在此之前，中国最大的零售冠军是国美，它花了20年时间将销售额从零提升至1000亿元，而淘宝网只用了5年。 　　同时，淘宝网的销售额一大副产品是创造了一个巨大的物流市场。相关数据显示，2008年，淘宝网为中国快递物流企业带来了30.66亿元的收入，快递量超过3.5亿件，并以每年将近200%的速度增长。一份权威的调研数据显示，至2009年6月30日，淘宝网的日交易量已达到了400万个包裹，其中75%的交易是通过实物的快递来传送的。2008年电子商务活动的包裹量达到5亿件，约占中国邮政公司在内的所有快递行业1/3的业务量。 　　这是什么概念？有“新中国第一店”美誉的王府井百货大厦去年创纪录的销售额是120亿元，如此类推，淘宝网的年销售额已经相抵十个王府井百货。令商业地产开发商更紧张的现象则是，正是在网络销售倍速增长、使用习惯渐成潮流的推动下，一些大品牌也开始主动联姻淘宝网。新华书店、联想、宝洁、优衣库、戴尔等主流品牌纷纷在淘宝网开设旗舰店。笔者毫不迟疑地相信，主流品牌网销化将粉碎商业地产招商的最后一道防线和心理屏障。装修豪华、价格昂贵却反应迟钝的专卖店将在与网络的竞争中败下阵来，因为，网购更便宜、更时髦、更有上帝的感觉，点点鼠标就可以，也许还更加环保，有利于减少碳排放。 　　显然，这却是一个正儿八经的属于商业地产商的噩梦。不管是散售的商业地产，还是持有型商用物业的开发商，假如竣工开业的商场总是在下班时间门可罗雀，再忠诚的投资者都会抛弃他们。他们需要看到即时的租金收入，物业升值是一个后天的故事，并不是每一个投资客都有足够的金钱。人们每个月被银行从按揭帐户上净划走几万元甚至几十万元资金的感觉并不美好，更何况，不缺乏金钱的投资客还得有额外的耐心。 　　然而，我怀疑有多少开发商真正意识到了这个未来的敌人带来的长期挑战。大量的购物广场还在兴建，而且一个比一个豪华。万达已在全国兴建了21个购物中心，宝龙以商业地产运营商的概念成功上市，卓越置业正是在大量持有型物业的底气下，拒绝接受资本市场给自己的估值，潘石屹的SOHO中国未来将有数百亿元的商业资产待价而沽，如果他们都忘记或者忽略了网络商店在招商上面带给商业地产腹部的重重一击，那么，疼痛是难免的，也许还会有人因此休克。 　　给笔者提供观念贡献的上述高管说，虽然，这样的疼痛感会在以后到来，而且会逐步先体现在一二线城市或互联网相对发达的城市，三线城市还感受不到，同时网络也永远不可能替代实体商店，如同无法替人呼吸一样。但是，却绝对可以重创后者。 　　因为，这是互联网时代的商业地产变革，用户体验、速度、成本、长尾效应都会对开发商一掷千金的投资行为产生很难预测的影响。至于影响几何，空的不说，单举一例，北京三里屯的太古广场已经明显感受到了这样的疼痛。 　　为什么是这个位置地段都上佳、装饰风格很现代、APPLE和ADIDAS中国旗舰店均设于此的太古广场呢？它的疼痛感来源是：虽然人气颇旺，但是销量一般，一言以概之：适合拍照留念，却不适合掏钱消费。而太古广场消费最好的是餐饮，所以，太古广场的同行才会抱怨说，他们应该在设计之初把餐饮业态的面积考虑的更大一些。 　　餐饮为何这么有对抗互联网的能力？因为吃饭、喝咖啡是互联网无法替代你完成的，中国邮政不支持快递一杯热腾腾的拿铁，你必须得亲自动手。事实上，这正是商业地产在面对网络销售冲击时应该采取的防御姿态，如果能够解决互联网所无法完成的任务，你就对淘宝网有了免疫力。 　　现在，你对商业地产这个未来的敌人有了初步印象吧，它最厉害的武器是夺走你之前最不会担心流失的客源，还顺势培养了一批80后、90后的忠诚消费者。假如有一天，一个90后头脑里认为大品牌天生就应该在网店里销售时，想一想那一天，商业地产的梦境该有多恐怖。当然，它也有自己明显的硬伤，那就是不提供热咖啡和约会场所，所以，假如你想从事商业地产开发，给你个建议——也许你应该从加大商业面积中的餐饮比例开始，你应该更注意大量排风口的位置了。

作者：张杰 来源：《中国房地产报》2009年11月09日