“消失”的万套新房： 深圳一手住宅供应创十年新低 保障房和租赁房补位   

                    2018年01月10日                      21世纪经济报道

                                                                                                                                                                                             
本报记者 张晓玲 卢靖阳 深圳报道
导读
    在限价调控下，有多个新房住宅项目选择推后上市，或者由售转租。在持续的短、长期调控机制下，深圳的住房供应体系正在发生巨大变化。新房住宅供应骤减之际，公寓、商办供应却在大幅增加。与此同时，保障性住房和人才住房受到政策鼓励，长租公寓也在快速拓展。

    过去十多年中国住房供应的最大主角：新建商品住宅，正在一线城市快速地减少。
    多位开发商人士告诉21世纪经济报道，过去一年，一线城市新建商品住宅供应急剧减少，在整体新房供应中占比持续降低。尤其是深圳，2017年新房住宅供应33707套，成交25820套，均创下10年来的最低水平。
    深圳新房住宅的存在感在过去一年里被公寓、商办、保障房、租赁房替代，全年仅有几个豪宅项目给市场留下了印象。
    事实上，自2015年以来，深圳已连续三年新建住宅供应下降。2017年，这个减少的数字大概在1万套左右。
    “消失”的新房住宅去哪了？21世纪经济报道记者调查发现，在限价调控下，有多个新房住宅项目选择推后上市，或者由售转租。此外，由于几乎不出让售卖型宅地，新建商品房住宅供应后续还将减少。
    在持续的短、长期调控机制下，深圳的住房供应体系正在发生巨大变化。新房住宅供应骤减之际，公寓、商办供应却在大幅增加。与此同时，保障性住房和人才住房受到政策鼓励，长租公寓也在快速拓展。
    租购并举、住有所居是大势所趋。按照深圳市有关部门的设想，未来住房供应体系就是要朝着多元化、多渠道方向发展；保障房、人才房、租赁房供应超过新建商品房，也是大概率事件。
    新房住宅供应减少
    2017年对于一线城市深圳而言，已经是个“小年”。
    去年，深圳新房住宅供应面积及成交面积、供应套数及成交套数均创下10年来的最低。
    根据深圳中原统计，2017年全市一手住宅供应326.6万平方米，环比下降31.1%，批售33707套，环比下降30.4%。另据深圳规土委的数据显示，去年深圳共售出25820套一手住宅，同比减少36.2%。
    数据显示，相比2015年、2016年分别为6.3万套和4.4万套的住宅预售套数，2017年深圳全市一手住宅仅批售33707套，环比下降30.4%。
    供应的减少导致住宅成交量同样缩减。从成交看，深圳自2010年以来的新房成交量都在3万套以上，成交高峰年份2015年更是达到66450套，而2017年全市仅成交25820套。
    Q房网数据显示，住宅成交在2017年深圳新房成交中仅占56%，这一比例创下近7年最低：在此前最高的2011年，住宅占新房成交的比例曾达91%。
   新房住宅供应减少的根源在于土地供应。
    整个2017年，深圳未供应任何“建成后房屋可供出售”的普通住宅用地——出让的唯一一宗宅地，亦属于“只租不售”性质：位于龙华民治街道，由深圳市人才安居集团拍得，土地面积为20041.92平方米，需70年自持，未来将用于发展租赁市场。
    从全国范围看，数据显示，去年1-11个月，深圳是十个重点城市中惟一一个出现商品住宅用地供应同比下滑的城市。
    这种情况还在延续。在深圳即将于2月1日出让的四宗住宅用地中，有3宗用地用于建设全年期自持租赁住房，而第4宗土地虽然项目建成之后可以销售，但附加了限售5年的条款。
    深圳中原指出，随着深圳陆续推出只租不售的住宅用地，2018年几乎无可售住宅用地供应。
    此外，记者调查发现，深圳推行的“限价”调控对新房供应量有直接影响。这使得不少开发商选择推后上市，或者由售转租。
    据记者不完全统计，目前已有包括龙华金亨利首府2期、龙华金茂府、华润城润府3期和华强城在内的四个项目推迟开盘时间，套数总计超过6668套。
    不过，有开发商人士告诉记者，尽管没拿预售证的项目被大大推迟，但施工和建设一直在进行。这些货量终究要推出，这些新盘可能在2018年加快入市。
    据深圳中原研究中心统计，2018年深圳将有117个新盘入市，主打刚需盘。
    此外，在租购并举的风向下，还有部分住宅项目选择“由售转租”。部分开发商从商业利益考量，期冀通过运营持有物业，赚取租金+物业增值的双重收益。
    目前，已有星河、深业的多个项目拿出可售的住宅来做长租公寓。去年11月，原计划以商品房性质入市的星河容御项目，将2687套住宅整体改作长租公寓；12月，迟迟未开盘的香蜜湖豪宅深业中城住宅项目宣布，将改为420套豪华装修的大户型长租公寓。
    另据深业集团副总裁董方透露，已动工的白石洲旧改项目之一深业世纪山谷，也将推出400多套长租公寓。
    住房供应结构巨变
    2017年，深圳楼市的购房者和投资者都发现，市场中的新增住宅供应太少了。
    “住宅新盘的可选余地很小，市面上主要都是不限购不限贷的商住公寓”，一位深圳购房者告诉记者。
    在住宅限购、限价调控下，公寓、商办供应量大幅增加。
    据深圳中原统计，2017年深圳商务公寓的供应面积达134万平方米，较2016年上升11.8%，是深圳楼市有史以来商务公寓供应量最大的一年。而商办方面，2017年全市一手办公楼总成交面积为52.9万平方米，与上年相比大幅上涨约73%。
    深圳中原研究中心指出，在深圳房价高企、限购升级下，商务公寓不仅分流了住宅市场的客流，也补充了深圳市场小户型刚需产品和投资产品的空缺，因此成为了2017年房地产市场的亮点；此外，由于部分投资资金由住宅转移至办公物业，带动了一手办公楼成交回暖。
    在所有的新建商品房之外，保障性住房和人才住房供应大幅增加。一个多主体、多渠道的住房供应体系正在深圳形成。
    据深圳相关部门透露，截至2017年12月22日，深圳累计供应保障性住房45677套，预计全年将超过4.6万套，其中面向人才供应住房32606套，占比超过70%。
    在去年印发的《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》中，深圳计划将在“十三五”期间新增供应商品住房65万套。其中，保障性住房和人才住房35万套，新建商品住房30万套。
    “保障性住房和人才住房的总规模超过了商品房，是深圳历史上的首次”，深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，未来深圳住房供应的主体将是人才住房和保障性住房，而商品房将不再是住房供应的主体。
    在《深圳市住房建设规划（2016-2020）》中，“十三五”期间，深圳全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。租赁住房需求大幅超过购房需求。
    深圳市住房保障署租售住房部副部长鲁泽军表示，2018年住房保障部门将继续加大筹集建设和供应的力度，预计保障房供应比2017年还有所增加。