【精品】《拿钱的22条军规：中国地产融资通路全解》

2198

收藏 2009-11-18

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目
录
第一章
房地产融资走向多元化....................... 9
一、房地产金融政策回顾................................................................................................. 9
1．个人住房按揭贷款首付款比例提高.............................................................................. 9
2．央行上调存款准备金率............................................................................................... 9
3．“外资限钞令”.............................................................................................................. 9
4．54号文件出台............................................................................................................. 9
5.央行再次上调存贷款基准利率....................................................................................... 9
6．央行再次上调存款准备金.......................................................................................... 10
7. 央行再次上调存款准备金........................................................................................... 10
8. 央行再次上调存款准备金........................................................................................... 10
二、房地产融资成本备受关注........................................................................................ 10
1、银行：高筑融资门槛................................................................................................. 10
2、信托：高风险追逐高回报.......................................................................................... 11
3、基金：政策缺位，难解近忧....................................................................................... 12
三、房地产融资市场逐步趋向多元化.............................................................................. 13
1、融资市场格局多元化................................................................................................. 13
2、房地产融资体系逐步健全.......................................................................................... 13
3、资产证券化积极推进................................................................................................. 14
4、金融产品创新层出不穷.............................................................................................. 14
四、房地产融资存在的问题............................................................................................ 14
1、金融市场环境有待进一步改善................................................................................... 15
2、政策环境需进一步优化.............................................................................................. 15
3、企业自身环境阻碍融资.............................................................................................. 15
第二章
房地产企业克服障碍迅速融资................ 16
一、房地产企业如何重塑资金链条................................................................................. 16
1、小规模企业：避企业风险，走兼并之路..................................................................... 16
2、中等规模企业：创新企业个性，培养专业能力........................................................... 16
3、大规模企业：整合企业实力，接纳各方资金.............................................................. 17
二、房地产企业如何困境突围........................................................................................ 17
1、突围方式之一——业内强强联手................................................................................ 17
2、突围方式之二——资本市场融资................................................................................ 17
3、突围方式之三——联姻海外资本................................................................................ 18
4、突围方式之四——降低资金需求................................................................................ 18
5、突围方式之五——国企资产重组................................................................................ 18
三、各种融资方式资金成本比较..................................................................................... 19

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ffantasy221

2009-11-18 10:58:47

四、六种最适合中小房地产企业的融资渠道 19
1、探索有效的民间融资方式 20
2、委托贷款 20
3、固定回报投资 20
4、与建筑企业合作开发 21
5、互助性担保 21
6、建立中小房地产企业发展基金 21
五、拓展房地产融资渠道的对策 21
1、有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道 21
2、中小房地产企业融资方法 22
第三章  国内商业银行贷款 23
一、国内商业银行贷款概述 23
1、信用贷款的五种类型 23
2、担保贷款 24
二、国内商业银行贷款操作流程 26
1、贷款申请 26
2、商业银行贷款调查 28
3、核定信用等级，提出审查结论 30
4、房地产开发贷款审查与审批 30
5、贷款发放 32
第四章  国外商业银行贷款融资 33
一、国外商业银行贷款概述 33
1、外国政府贷款现状 33
2、国际金融组织贷款现状 33
3、国际商业贷款现状 33
4、国外贷款的注意事项 34
二、国外商业银行贷款操作流程 35
第五章  投资信托融资 38
一、REITS融资概述 38
1、REITS的种类 38
2、REITS的特征 39
3、办理REITS需要的的条件 39
4、REITS与普通上市的区别 39
REITS 39
5、各地区REITs政策差异 40
二、利用REITS融资的优势 41
1、REITS自身优势 41
2. 商业地产开发REITS融资优势 42
三、利用REITS融资的局限性 43
1. REITS自身制约因素 43
3. REITS运作模式的限制 44
三、REITS的运用方式 44
1、REITS的运用方式有以下几种 44
2、信托投资公司运用REITS，不得有下列行为 45
四、REITS的发展趋势 45
1、REITS由贷款型向股权投资型发展 45
2、由房地产信托向房地产投资信托基金发展 45
五、日本REITS模式 46
1、日本REITS运作流程 46
六、香港REITS模式 46
1、香港REITS运作模式 47
2、香港REITS开放为内地房地产市场带来的六大机会 47
七、内地房地产信托运作模式 48
1、传统贷款型信托融资模式 48
2、股权型信托融资模式 49
第六章  投资基金融资 53
一、房地产境外投资基金概述 53
1.理解境外投资基金的五个关键点 54
2．公司型基金与契约型基金的异同 55
3．封闭式基金与开放式基金的异同 56
二、房地产境外投资基金在中国市场的路径与策略 56
1、市场路径 56
2、三大策略：组合投资+跨市套利+资产重组 59
三、房地产境外投资基金运作模式 60
1．三个不同的流程 61
2．房地产基金操盘关键点 62
3．吸引外资基金的五种因素 63
4. 营销包装 64
5. 开发商的管理团队 64
第七章  境内上市融资 65
一、境内上市的条件 65
1、上市的基本条件 65
2、上市融资参考精要 65
3、房地产企业上市三大关卡 66
二、房地产企业境内上市操作模式 66
1、香港主板上市模式 66
第八章  境外上市融资 74
一、境外上市概述 74
1、境外上市主要困难 74
2、中国公司申请境外上市条件 74
3、境内公司申请境外上市须报送的文件 75
4、境外直接上市流程 76
二、境内公司在美国上市操作模式 78
1、美国证券市场概况 78
2．美国上市四种方式 78
3．美国上市标准 79
4．境外首次上市程序 80
5．海外初次公开招股费用 84
三、境外买壳上市操作模式 84
1、“壳”的特点 84
2、境外买壳上市基本思路 85
3. 买壳上市优势 85
4. 买壳上市方法 86
5. 借壳及买壳上市比较 87
6、境外买壳上市操作方式 87
7、借壳上市后融资方式 88
第九章  企业并购融资 90
一、企业并购概述 90
1、并购的类型 90
2、并购的交易形式如下表 91
3、并购的支付形式 92
4、并购的融资方式 92
5、并购时机选择 93
二、企业并购融资操作流程 94
1、目标公司选择策略 94
2、对目标公司审查策略 94
3、企业并购操作流程 97
三、房地产企业并购之后的整合策略 97
1．制定正确的并购整合策略 98
2．整合目标 98
3．整合进度计划 98
4．整合的四个方面 99
第十章  合作开发融资 102
一、企业合作开发概述 102
1．合作开发形式 102
2．房地产企业合作开发法律特征 102
二、房地产企业合作开发模式 103
三、合作开发方式 105
四、合作开发涉及的关键法律问题 105
1．合同不要约定保底条款 106
2．加强和完善对“共管账户”的管理措施 106
3．不能借合作开发之名，行借贷之实 106
4．明确责权 106
5．及时办理项目开发各项手续，确保项目合法性 106
6．注意对合作方的资信调查 107
第十一章  短期融资券融资 108
一、地产短期融资券概述 108
1、短期融资券期限结构 108
2、短期融资券的发行额 108
3、短期融资券主承销商壮大 108
4、发行公司债券的企业资格要求 108
二、短期融资券优劣势分析 109
1、短期融资债券优势分析 109
2、短期融资券融资的局限性 109
三、发行企业债券操作流程 110
1、操作流程 110
2、企业发债担保相关事务 110
第十二章  金融租赁融资 112
一、金融租赁概述 112
1、三大金融租赁类型 112
2、金融租赁六大特征 113
二、运用金融租赁的优势 113
三、金融租赁的劣势及限制 115
1.  从总量的角度来看 115
2. 金融租赁公司有一套严格的审核手续 115
四、金融租赁的操作流程 116
第十三章  典当融资 117
一、典当的概述 117
1、房地产典当与房地产抵押的区别 117
2、典当融资的适用范围 117
3、典当房产安全要求 118
4、典当融资的优势 118
5、典当融资的劣势如下表 118
二、房地产典当融资操作流程 119
1、典当融资操作流程 119
2、典当业务办理程序（上海东方典当行） 120
3、房地产典当七大误区 120
第十四章  私募基金融资 122
一、私募基金概述 122
1、私募基金特征 122
2、私募融资的四个新特点 122
3、私募基金三种操作模式及其特点 122
4、私募基金利益分配比例 123
5、私募基金存在两大问题 124
二、私募基金操作模式 124
1、私募基金的运作方式 124
2、私募基金操作流程 124
3、私募股份的数量及认购方式 125
4、私募的发行对象 126
5、私募股份的流通性 126
6、私募发行的审批程序 126
三、私募融资的风险分析 127
1．从法理角度看 127
2．从金融监管角度看 127
3．从保护投资人利益角度看 127