狂奔的恒大

——————激进式地产企业模式的思考

恒大属于一种区别于以往主流的房地产开发模式。与万科为代表的稳健销售策略不同，恒大实施的是一种更为激进的拍卖模式。
一、这种模式是怎样形成的呢？
　　在现行体制下，大多数开发商都以土地作为撬动资金链的杠杆，也就是交纳一定首付款后，以土地作为抵押获得贷款，再加上施工方的垫资开发项目，在首期房屋预售过程中逐步偿还欠款，并靠首期收益投入滚动开发。这种“空手套白狼”的开发模式存在很大风险，一旦房地产信贷收紧，或遇到销售疲软等情况，开发商很容易出现“资金贫血”，进而造成一系列问题。
为了避免这一状况，可以有以下几个途径：
1、背景强大。归属于国企(特别是央企)就可以和银行、担保公司等金融机构保持始终的“拿钱关系”，跟地方政府以及相关各部门保持良好的“拿地条件”，这样银根、地跟的问题就自然地消解了。为什么09年上半年最赚钱的30家A股房企当中有24家是国企？为什么金融危机以来，保利追赶万科[1]的脚步更近了？因为央企从来都“不差钱”，几乎永远没有致死的危机，是不死之躯。宏观经济环境和地产行业遭遇调控的环境下，当银根或地根遇到真正挑战时，才显示出了中国民企国企二元经济结构的特色和企业背景的重要性。
2、风险控制。民企（可能有央企背景）企业经过多年的行业积淀，并且已经通过上市的完成了和资本市场对接，经过多年的产品和布局完成了品牌的积累，如万科、万通。这些企业在产品的供应链上的各环节具有成熟、可迁移的能力，在国内具有较高的知名度和认知感，在房产市场上具一定的市场份额和号召力，在资本上容易得到银行信贷和配股融资，在土地市场上可以凭规模攻城略地，但他们会面临死亡的威胁。于是这些企业的策略就是只能依靠风险控制的基上稳健成长，在宏观和行业形势较好时快速发展，在危机时收缩战线。
3、不求做大、只求赢利。一些没有较大野心的企业[2]长期在或在某一地区精耕细作，谋求一方霸主，或者布局多元化，力求产业平衡，或者仅仅只为谋取行业的平均利润。这些企业数量巨大，是地产企业的绝大多数，如河南的建业、鑫苑。这些企业一般土生土长，与地方关系熟稔，杠杆作用也不是很强大，一方面天高皇帝远，一方面船小好调头，因此利润不会巨大，危机几乎没有。当然，随着土地资源的越来越少，价格越来越高，房地产业的领先者开始凭借强大的规模和品牌优势，突破地域限制，“强者恒强，赢家通吃”的趋势开始显现，二三四线的开发商也开始感觉到了危机。
4、在资本和土地市场上狂奔，无限扩大杠杆效应。恒大就是此类，但绝非首创或者独门绝技，之前的顺驰，同期的龙湖、碧桂园等亦有类似实践。此类模式的发起人往往是民企出身，自身的背景、业务规模、行业时间都不是特别优秀，但他们怀揣着一颗冠军的心出发了。他们的思路是这样：用最快的速度拿地，再用最快的速度上市，获得资金后继续快速拿地快速开发。














第一步：引进风险投资人，允诺上市日期，签订对赌协议，获得启动资金；
第二步：不断购置土地，不断靠土地抵押获取银行信贷和企业运营现金流（一些企业还同时依靠快速消化能力快速回笼资金流），然后拿着现金流再不断地购买土地，如此反复；
第三步：闯关IPO，闯过则生，闯不过可能死。闯过以后，风险投资者退出，企业创建者夯实控制权，企业获得资本市场的融资功能，从此实现着“资本市场融资+房产市场快速销售——土地市场购地——资本市场融资+房产市场快速销售”这样一个价值不断扩大，盈利模式相对简单的流程。
中国的房地产市场里，土地毫无例外地都成为撬动整个过程的支点，融资体制成为杠杆，而力臂的长短和杠杆作用的强度都取决于什么样的融资条件。不同的是一般的企业都是银行信贷推动，可以慢条斯理地扩张，而引进了投行的资金的企业就好像人喝了兴奋剂一样，只能向前跑，不能停，IPO就是生死的关口。孙宏斌的顺驰黯然离去，碧桂园获得新生，而恒大比较幸运，两年内就同时尝过了生与死的味道。
恒大代表着一批房地产开发企业，成为业界的一种新势力，其所实行的模式为业界带来了激情和想象空间。看着恒大不断奔跑而来的路线，人们看到了果实与陷阱，心里涌现惊叹和担心；但顺着恒大跑过的方向看过去，恒大的未来依旧美丽。
二、恒大还会继续跑下去么？
恒大上了市，也就从水深火热中解脱出来。对于已经用土地在股票市场拿了钱，没有了逼债的机构投资人的恒大来说，人们不禁问下一个问题：恒大会继续跑下去么？

[1] 关于危机以来万科“谨慎拿地”策略到头来成为保利等国企追赶万科的契机，万科和王石自己也承认犯了错误。但依笔者看，万科的错误是成年人都会犯的错误，只是万科猜对了开头，却没猜对结果；若真是万科的应对措施后来被印证正确的，才证明中国地产市场的规范和真正成熟。

[2] 此处的野心是指，具有快速成长的企图。但是在地产行业进去都赚钱，越大赚越多的情形下，做到没有野心是很难得的。现实里大部分企业之所以没有野心往往是缺少资源，特别是所谓地域性的约束。