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2018-01-25

万科的物流野心 全球布局计划   

董家声2018-01-25  来源:北京商报      

  收购普洛斯是万科物流迄今为止最大的突破,更是万科物流野心的体现。1月22日,普洛斯完成退市,万科与其他财团为收购普洛斯而设立的基金成为普洛斯权益的单一最大持有人。自此,万科的物流业务板块也形成了万纬物流地产(万科物流品牌)+普洛斯的格局,这也意味着万科的物流布局也走向了国际,万科的物流开发逻辑也正逐渐清晰。不过,在规模增长之下,物流地产的低周转、低回报也成为万科不容忽视的问题。

  目标

  全球布局计划

  联合多家资本收购全球最大物流发展企业之一的普洛斯是万科2017年的最大动作之一,2018年这一收购终于落地。

  1月22日,万科发布公告宣布,公司间接全资附属子公司万科地产(香港)与厚朴、高瓴资本、SMG、中银投组成财团,共同参与在新加坡交易所上市的普洛斯(GLP)私有化。GLP于1月22日从新加坡交易所主板退市。万科地产(香港)确认向由其本身及由若干其他财团成员为收购而设立的联接基金的总出资额约为24.54亿美元。

  据介绍,本次收购完成及GLP退市后,联接基金拥有Nesta Investment Holdings, L.P.约21.4%权益(Nesta Investment Holdings, L.P.持有GLP的100%实益权益),将成为Nesta Investment Holdings, L.P.及其普通合伙人权益的单一最大持有人。

  从参与本轮收购方的结构来看,大多为普洛斯原有股东,包括大量中资资本,其中,万科为本次私有化后的新晋股东,出资比例占到21.4%,占比最高,出资金额约169.2亿元人民币。

  “收购普洛斯的顺利推进意味着万科发展物流地产板块很可能进入提速阶段,”一位物流地产研究人士分析,在物流的地产领域里,万科绝不只是试水,打造全球第一的物流地产服务商才是企业的野心所在,收购普洛斯就是为了进行全球布局。

  资料显示,普洛斯拥有及管理在中国、日本、美国和巴西等地共5500万平方米现代物流设施组合,也是全球最大房地产基金管理人之一,管理资产约390亿美元。借助普洛斯在物流领域的资源和地位,万科无疑可以加快企业在该领域内的规模和布局速度。“因为只有展开网状的布局才能产生更大的效益”,上述人士进一步分析。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,该收购案显示出当前物流地产正在成为国内资本追逐的对象,而且得到地产开发商的关注和投入。近期,除了万科收购普洛斯之外,绿地参股东航物流混改、碧桂园联合平安购买中集产城股份、荣盛联手菜鸟网络等案例不断涌现,开发商投资物流地产已成为趋势。

  “地产行业逐步从增量开发转为存量持有环节,也让越来越多的房企选择转型‘城市运营商’。由此,能够提供稳定且较高回报率的持有型不动产,有机会成为放弃资产配置和投资挖潜的新选择”,严跃进进一步分析。

  同策咨询研究部总监张宏伟判断,当前楼市面临深度调整,未来几年房企都将面临洗牌。物流地产将是品牌房企谋求转型的路径之一。

 手段

  成立基金 借助资本外力

  万科无疑是在物流板块野心最大的地产公司。资料显示,2014年开始,万科先后在武汉、上海、贵州成立或者收购了物流仓储公司。在香港,万科至少成立了20家与物流相关的企业。2015年,万科正式成立了万科物流地产发展有限公司,加速发展集团物流板块。

  万科近年来将物流和商业地产视做除房地产开发外最重点的业务。除了入股普洛斯外,去年10月万科还与4家公司共同设立60亿元的物流地产基金,主要用于投资境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。

  对此,万科方面表示,鉴于企业物流地产业务的发展战略,综合考虑目前市场环境,公司下属子公司参与设立拟投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目的物流地产投资基金,有助于公司借助外部合作方力量,加快公司在物流地产领域的投资运作。

  成立物流投资基金让万科有能力实现在领域内借力发力。据相关机构不完全统计,2017年,万科投资物流项目23个,投资约17.8亿元。最近两年内,万科在全国取得物流项目用地超过40宗,几乎每个月万科都会在公开土地市场或者以收购方式实现物流地产项目入账。

  万科毫不掩饰企业在地产领域内的进取之心,“致力于成为物流地产行业领导者”已成为企业公开的目标与口号。

  在布局方面,在收购普洛斯之前,万科的物流业务板块已经逐渐形成了物流地产体系,打造了集团旗下物流品牌——万纬物流地产。按照万纬物流的战略布局,主要是聚焦全国三大经济圈及中西部重点城市,截至目前,万纬物流运营及在建总面积568万平方米,运营及在建项目74个,进驻城市33个,服务客户61家。

  “除了传统住宅开发之外,万科未来有机会做得很大,成为行业数一数二的优势业务的领域一是商业地产,另一个就是物流地产。”去年郁亮首次以万科董事会主席的身份亮相时如是说。同时他还进一步表示,目前万科的物流地产在行业大概排在第四、第五名,但与普洛斯结合后,将追求成为全国乃至全球第一。

 提效

  内部各业务板块协同

  值得注意的是,物流项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营,这也是万科当前不容忽视的问题。但随着企业物流板块的规模不断扩张,盈利问题也将愈发凸显。

  在谈及盈利话题时,万科方面以往从未做出过多解释。但一位熟悉万科的相关人士则表示,物流地产开发周期并没有外界想象得那么长,如果顺利项目获取一年后就能启动经营;持有成本也比商业地产低,投资回报率一般会好于大多数持有型物业项目。

  物流平台与其他业务板块产生协同效应,从而实现各个板块效益提高产生利润与增值。

  有业内人士分析,万科转型“城市配套服务商”后,产业地产是其目标体系中的重要板块之一。将与万科集团旗下的商业、物业、轨道物业以及其他产业地产项目形成联动。例如,入驻万科商业地产的用户可以在万科物流进行仓储等。

  在外部协同方面,去年9月,万科物流与顺丰速运签署战略合作协议。双方拟加强互动协调,发挥优势互补,在物流仓储、冷链探索、智慧化园区及商业配套等方面寻求战略合作。 这也被外界解读为万科为公司旗下各地物流项目实现招商前置的准备。

  同时,收购普洛斯后,万科也将与该公司形成协同业务效应,利用普洛斯所拥有的高效物流仓储网络和管理能力,将完善自身的布局,也将为万科在全球范围内打造全新的商业发展模式奠定重要基础。  

  当前国内也有不少物流园区因为简单粗放的开发理念而处于闲置状态,或是简单的仓储功能。后续需要企业在产业聚集和电商资源方面实现多方整合等,严跃进表示。

  张宏伟表示,地产行业从开发商到运营商的转变已经开始。在养老地产、产业地产、物流地产等“地产 +X 产业”领域里,目前来看,并购或合作在未来对于大型品牌房企更为重要。

               

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2018-1-25 09:44:07
                                        国办2018年1号文:关于推进电子商务与快递物流协同发展的意见全文                                                                                                                                 来源:新华社                                                                   2018-01-24                                
                               
                       
                                                                                                                                                               国务院办公厅关于推进电子商务与快递物流协同发展的意见
  国办发〔2018〕1号
  各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  近年来,我国电子商务与快递物流协同发展不断加深,推进了快递物流转型升级、提质增效,促进了电子商务快速发展。但是,电子商务与快递物流协同发展仍面临政策法规体系不完善、发展不协调、衔接不顺畅等问题。为全面贯彻党的十九大精神,深入贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想,落实新发展理念,深入实施“互联网+流通”行动计划,提高电子商务与快递物流协同发展水平,经国务院同意,现提出以下意见。
  一、强化制度创新,优化协同发展政策法规环境
  (一)深化“放管服”改革。简化快递业务经营许可程序,改革快递企业年度报告制度,实施快递末端网点备案管理。优化完善快递业务经营许可管理信息系统,实现许可备案事项网上统一办理。加强事中事后监管,全面推行“双随机、一公开”监管。(国家邮政局负责)
  (二)创新产业支持政策。创新价格监管方式,引导电子商务平台逐步实现商品定价与快递服务定价相分离,促进快递企业发展面向消费者的增值服务。(国家发展改革委、商务部、国家邮政局负责)创新公共服务设施管理方式,明确智能快件箱、快递末端综合服务场所的公共属性,为专业化、公共化、平台化、集约化的快递末端网点提供用地保障等配套政策。(国土资源部、住房城乡建设部、国家邮政局负责)
  (三)健全企业间数据共享制度。完善电子商务与快递物流数据保护、开放共享规则,建立数据中断等风险评估、提前通知和事先报告制度。在确保消费者个人信息安全的前提下,鼓励和引导电子商务平台与快递物流企业之间开展数据交换共享,共同提升配送效率。(商务部、国家邮政局会同相关部门负责)
  (四)健全协同共治管理模式。发挥行业协会自律作用,推动出台行业自律公约,强化企业主体责任,鼓励签署自律承诺书,促进行业健康发展。引导电子商务、物流和快递等平台型企业健全平台服务协议、交易规则和信用评价制度,切实维护公平竞争秩序,保护消费者权益;鼓励开放数据、技术等资源,赋能上下游中小微企业,实现行业间、企业间开放合作、互利共赢。(商务部、交通运输部、国家邮政局会同相关部门负责)
  二、强化规划引领,完善电子商务快递物流基础设施
  (五)加强规划协同引领。综合考虑地域区位、功能定位、发展水平等因素,统筹规划电子商务与快递物流发展。针对电子商务全渠道、多平台、线上线下融合等特点,科学引导快递物流基础设施建设,构建适应电子商务发展的快递物流服务体系。快递物流相关仓储、分拨、配送等设施用地须符合土地利用总体规划并纳入城乡规划,将智能快件箱、快递末端综合服务场所纳入公共服务设施相关规划。加强相关规划间的有效衔接和统一管理。(各省级人民政府、国土资源部、住房城乡建设部负责)
  (六)保障基础设施建设用地。落实好现有相关用地政策,保障电子商务快递物流基础设施建设用地。在不改变用地主体、规划条件的前提下,利用存量房产和土地资源建设电子商务快递物流项目的,可在5年内保持土地原用途和权利类型不变,5年期满后需办理相关用地手续的,可采取协议方式办理。(各省级人民政府、国土资源部负责)
  (七)加强基础设施网络建设。引导快递物流企业依托全国性及区域性物流节点城市、国家电子商务示范城市、快递示范城市,完善优化快递物流网络布局,加强快件处理中心、航空及陆运集散中心和基层网点等网络节点建设,构建层级合理、规模适当、匹配需求的电子商务快递物流网络。优化农村快递资源配置,健全以县级物流配送中心、乡镇配送节点、村级公共服务点为支撑的农村配送网络。(国家发展改革委、商务部、国家邮政局负责)
  (八)推进园区建设与升级。推动电子商务园区与快递物流园区发展,形成产业集聚效应,提高区域辐射能力。引导国家电子商务示范基地、电子商务产业园区与快递物流园区融合发展。鼓励传统物流园区适应电子商务和快递业发展需求转型升级,提升仓储、运输、配送、信息等综合管理和服务水平。(各省级人民政府、国家发展改革委、商务部、国家邮政局负责)
  三、强化规范运营,优化电子商务配送通行管理
  (九)推动配送车辆规范运营。鼓励各地对快递服务车辆实施统一编号和标识管理,加强对快递服务车辆驾驶人交通安全教育。支持快递企业为快递服务车辆统一购买交通意外险。规范快递服务车辆运营管理。(各省级人民政府负责)引导企业使用符合标准的配送车型,推动配送车辆标准化、厢式化。(国家邮政局、交通运输部、工业和信息化部、国家标准委、各省级人民政府负责)
  (十)便利配送车辆通行。指导各地完善城市配送车辆通行管理政策,合理确定通行区域和时段,对快递服务车辆等城市配送车辆给予通行便利。推动各地完善商业区、居住区、高等院校等区域停靠、装卸、充电等设施,推广分时停车、错时停车,进一步提高停车设施利用率。(各省级人民政府、交通运输部、国家邮政局、公安部负责)
  四、强化服务创新,提升快递末端服务能力
  (十一)推广智能投递设施。鼓励将推广智能快件箱纳入便民服务、民生工程等项目,加快社区、高等院校、商务中心、地铁站周边等末端节点布局。支持传统信报箱改造,推动邮政普遍服务与快递服务一体化、智能化。(国家邮政局、各省级人民政府负责)
  (十二)鼓励快递末端集约化服务。鼓励快递企业开展投递服务合作,建设快递末端综合服务场所,开展联收联投。促进快递末端配送、服务资源有效组织和统筹利用,鼓励快递物流企业、电子商务企业与连锁商业机构、便利店、物业服务企业、高等院校开展合作,提供集约化配送、网订店取等多样化、个性化服务。(国家邮政局会同相关部门负责)
  五、强化标准化智能化,提高协同运行效率
  (十三)提高科技应用水平。鼓励快递物流企业采用先进适用技术和装备,提升快递物流装备自动化、专业化水平。(工业和信息化部、国家发展改革委、国家邮政局负责)加强大数据、云计算、机器人等现代信息技术和装备在电子商务与快递物流领域应用,大力推进库存前置、智能分仓、科学配载、线路优化,努力实现信息协同化、服务智能化。(国家发展改革委、商务部、国家邮政局会同相关部门负责)
  (十四)鼓励信息互联互通。加强快递物流标准体系建设,推动建立电子商务与快递物流各环节数据接口标准,推进设施设备、作业流程、信息交换一体化。(国家标准委、国家发展改革委、工业和信息化部、商务部、国家邮政局负责)引导电子商务企业与快递物流企业加强系统互联和业务联动,共同提高信息系统安全防护水平。(商务部、国家邮政局负责)鼓励建设快递物流信息综合服务平台,优化资源配置,实现供需信息实时共享和智能匹配。(国家邮政局负责)
  (十五)推动供应链协同。鼓励仓储、快递、第三方技术服务企业发展智能仓储,延伸服务链条,优化电子商务企业供应链管理。发展仓配一体化服务,鼓励企业集成应用各类信息技术,整合共享上下游资源,促进商流、物流、信息流、资金流等无缝衔接和高效流动,提高电子商务企业与快递物流企业供应链协同效率。(国家发展改革委、商务部、国家邮政局负责)
  六、强化绿色理念,发展绿色生态链
  (十六)促进资源集约。鼓励电子商务企业与快递物流企业开展供应链绿色流程再造,提高资源复用率,降低企业成本。加强能源管理,建立绿色节能低碳运营管理流程和机制,在仓库、分拨中心、数据中心、管理中心等场所推广应用节水、节电、节能等新技术新设备,提高能源利用效率。(国家发展改革委、环境保护部、工业和信息化部负责)
  (十七)推广绿色包装。制定实施电子商务绿色包装、减量包装标准,推广应用绿色包装技术和材料,推进快递物流包装物减量化。(商务部、国家邮政局、国家标准委负责)开展绿色包装试点示范,培育绿色发展典型企业,加强政策支持和宣传推广。(国家发展改革委会同相关部门负责)鼓励电子商务平台开展绿色消费活动,提供绿色包装物选择,依不同包装物分类定价,建立积分反馈、绿色信用等机制引导消费者使用绿色包装或减量包装。(商务部会同相关部门负责)探索包装回收和循环利用,建立包装生产者、使用者和消费者等多方协同回收利用体系。(国家发展改革委、环境保护部、商务部、国家邮政局负责)建立健全快递包装生产者责任延伸制度。(国家发展改革委、环境保护部、国家邮政局负责)
  (十八)推动绿色运输与配送。加快调整运输结构,逐步提高铁路等清洁运输方式在快递物流领域的应用比例。鼓励企业综合运用电子商务交易、物流配送等信息,优化调度,减少车辆空载和在途时间。(国家邮政局、交通运输部负责)鼓励快递物流领域加快推广使用新能源汽车和满足更高排放标准的燃油汽车,逐步提高新能源汽车使用比例。(各省级人民政府负责)
  各地区、各有关部门要充分认识推进电子商务与快递物流协同发展的重要意义,强化组织领导和统筹协调,结合本地区、本部门、本系统实际,落实本意见明确的各项政策措施,加强对新兴服务业态的研究和相关政策储备。各地区要制定具体实施方案,明确任务分工,落实工作责任。商务部、国家邮政局要会同有关部门加强工作指导和监督检查,确保各项措施落实到位。
  国务院办公厅
  2018年1月2日
  (此件公开发布)

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2018-1-25 09:44:51
老大就是老大
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谢谢楼主分享!
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养老地产、产业地产、物流地产,盈利慢吧
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