作者：睿信致成 张宁

新闻回顾：

2017年12月11日,建设银行与招商局集团在北京签署长租住房租赁业务战略合作协议,并宣布与招商蛇口在银行间市场成功注册200亿元“飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据”(简称“飞驰ABN”),这不仅是国内首单银行间市场长租公寓ABN项目，也是目前国内注册（备案）规模最大的长租公寓资产证券化类金融产品。

2017年10月23日保利租赁住房REITs获得上海证券交易所审议通过，规模50亿元。这是国内首单央企租赁住房REITs。

2017年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”（新派公寓ABS）正式获批发行，拟发行金额为2.7亿。

2017年8月15日，自如成功发行了国内首单租房市场消费分期类ABS，金额5亿元。

2017年1月，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”（魔方公寓ABS）设立并在上海证券交易所挂牌，发行金额3.5亿元。这是国内首单公寓行业资产证券化产品。

2016年5月17日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确指出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。

睿信致成点评：

睿信致成认为自从中央提出鼓励及支持住房租赁市场发展的政策后，抢滩长租公寓、自持租赁住房等领域的房企大有燎原之势，存量市场这块蛋糕的吸引力也越来越大。

长租公寓具有租金收入稳定、运营模式清晰、市场发展空间广阔等特点。但是长租公寓等住房租赁市场先天性的面临着投资运营回收期长、对长期资金需求大等难题，为解决这些问题，上述拓荒企业重点围绕融资方式进行了非常具有现实意义的改革——资产证券化。

1、资产证券化拓宽了企业融资渠道和退出路径

长租公寓在国内还处于发展初期，除涉足公寓领域的传统大型地产企业具备相对丰富的融资渠道外，其他一直专注公寓或房产中介等转型而来的运营商的融资渠道实际比较有限，此时，ABS、REITs等资产证券化的融资方式在我国的应用一定程度上化解了长租公寓发展的瓶颈。而究其实质是运营商以租金收入为投资者提供定期收益的同时，投资人可以将这种有价证券进行转让，这种较高流动性的特点使得企业可以快速回笼资金，如此便解决了企业融资和退出渠道的问题。

2、资产证券化有利于盘活存量资产

资产证券化是国际惯例，但在我国尚处于初级阶段，目前也是我国资本市场关注的热点。睿信咨询根据链家研究院数据显示，我国住房租赁市场未来将会形成近3亿人、4万亿以上租金成交额，十万亿的GDP拉动效应。在如此巨大的市场潜力条件下，实现租赁行业的资产证券化将为盘活存量资产，扩大长租公寓房源提供资金上的支持。

3、资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容

实现长租公寓的资产证券化，有利于解决一线城市住房难的问题，响应了十九大“房子是用来住的，不是用来炒的”的口号。让普通大众真正受益，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

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