1# startear1688
“农地入市”，我个人的观点，（和大家探讨），关键是怎么个入市？
我们知道，在《土地管理法》和《城市房地产管理法》下，农村集体土地必须通过地方政府征收成为国有土地后，才能出让给土地使用者，可以说，尽管《宪法》规定，只有在公共利益的土地上，政府才有行使征收的权力，但是，“公共利益”的范围是什么，宪法里从来就没有明确说明（在日本的土地法中，“公共利益”的范围是明细列出的，），而土地管理法又明确规定，农村土地不允许买卖，那么城市发展在占用农村土地的时候，只有通过政府征收再来出让，法律自身的矛盾和缺陷，且“土地出让金”归地方政府所有（也就是所谓地方政府的第二财政“土地财政”，土地出让金在初期的时候（1989-1992年）是地方政府和中央政府共同享有，后来完全归地方政府，具体原因嘛，就是道德风险与逆向选择的问题，中央政府根本无法掌握土地出让金的实际情况），实质上造成了地方政府拥有土地的征收权和出让权（至于给农民的补偿，不用我在这儿多说了吧），也就是土地的“产权”大部分握在了地方政府手中（要是开发权也在地方政府手上，这简直不敢想象会是一个什么样的情景，不过，开发商，不过是地方政府权力的外延，多了一个“分赃”的成员而已，但是，这个开发商是必不可少的，因为这是这样，政府就可以“退居幕后”，然后对老百姓说，你看，我们搞的可是”自由的市场经济“），真应了新制度学派的思想（是不是张五常的意思）“我不在乎所有权在谁手中，只要给我产权”。在这种情况下，房价不高才怪，否则，在1994年“财政分权”之后，中央政府严格控制了预算内财政收入，地方政府哪来钱搞所谓的政绩工程，吃喝玩乐？所以，最担心房价下跌的正是地方政府（言外之意，也就是地方政府是促进房价节节飙升的关键因素），因此中央政府调控房价，一轮又一轮，完全没有作用。
而现在，农地入市，假如还是由地方政府掌控（地方政府也不会轻易放弃），那么想调控房价不过是痴人说梦。假如说允许农村土地直接从集体土地形式进入市场，那么根本就不需要搞什么”农地入市“这种毫无疑义的政策，因为，这种形式早就存在，”小产权房”恐怕在各地都有，但是，就在去年年底，国土部还在严令禁止小产权房，其根本原因是这损害了政府和开发商的利益，现在要搞什么“农地入市”来调控房价，很简单，一个法律条文就行了“允许小产权房存在，并保护小产权房的合法权益“，这或许是在当前社会经济政治条件下，可做的最好的平抑房价的方式了。但是，这个能实施么，我持怀疑态度。即使中央最后决定这么做，地方政府也会采取各种方式”抑制“小产权房......
参考资料：
《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施条例》（1989），第五，第九条
《宪法》第十条
《土地管理法》（1998）第一条，第四十三条
《城市房地产管理法》第8条，第11条
《城乡结合部的土地征用》，汪晖，2002，中国农村经济
《“公正补偿”与征收权的宪法限制》张千帆，2005，法学研究
《分税制十年：制度及其影响》周飞舟，2006，中国社会科学
《非公共利益性质的征地行为与土地发展权补偿》黄祖辉，汪晖，2002，经济研究
《国外土地征用公共利益原则的界定形式》张迎新，王正立，2003，国土资源情报
等
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以后农村估计也住不起房子了！
