文 /睿信咨询 彭灿

近年来，我国商办物业投资增速加快，甚至在大多数时间，其增速要高于住宅开发，在如此加速度驱动下，一线城市商办物业平均存量已超6000万㎡。同时，商办物业存量租赁客群，也在发生着明显的变化，睿信致成从客群所属行业、企业规模两个维度，通过与历史数据、国际水平的对比，剖析其未来变化趋势。

- 01 - 从客群行业看，未来主流客群行业凸显

写字楼市场客户群体集中于第三产业，其具体行业分布往往受城市自身产业结构影响，但依然会呈现一些共性特征。

图1.我国典型一线城市商办租赁市场行业分布图

数据来源：wind，睿信致成

1、金融保险业、专业服务业、高科技IT业三大主流行业，未来仍有上升空间

从典型一线城市商办租赁市场行业分布情况看，金融保险业、专业服务业、高科技IT业，三者租赁面积占一线城市商办市场的60%，随着整体经济转型升级，我们预计未来这一比重仍将上升。

（1）金融保险、专业服务业租赁份额，相比国际典型城市,处于中游水平

图2.全球金融业和专业服务业写字楼吸纳量占比

数据来源：JLL，睿信致成

对比全球主要城市，我国典型城市（以上海为例）金融业占比约27%，专业服务业占比16%，对比国际发达城市，处于中游水平，伴随整体经济转型升级，上述两个行业发展将推动其写字楼租赁面积占比进一步提升。

（2）高新技术IT业近年租赁份额上涨迅速，发展预期看好

从新注册企业数量看，三大产业企业数量均呈现增长状态，其中第三产业相关企业数量增速同比近50%，而高新技术及IT类企业数量增速明显高于平均增速，其中高新技术企业数量增速同比为60%，IT类企业数量增速同比近90%。

图3. 新注册企业数量同比增速(2014年)

数据来源：统计年鉴，睿信致成

以上海为例，2007年-2015年期间，高新技术及IT行业在上海市场的租赁面积增加了75%，预计2020年，高新技术及IT类公司的办公空间将占上海写字楼总库存量的约15%，就业人员增长率达40%。

图4. 上海高新技术及IT业发展预期

数据来源：JLL，睿信致成

2、传统制造、贸易及零售、建筑及地产等，租赁份额趋稳，甚至或有下降

以广州为例，2008-2015年广州市写字楼租户传统制造业、贸易及零售业、建筑及地产等行业占比下降明显，其中制造业办公面积需求下降明显，租赁面积占比减少11%。

图5.广州甲级写字楼租户行业构成及前八行业需求面积分段

数据来源：SAVILLS，睿信致成

- 02 - 从企业规模看，小微化趋势加速

1、现状：小微企业占总数的比重近80%

根据2013年国家统计局的采集数据，国内各类企业总数约1530万户，而其中小微企业约1170万户，占比接近80%。

图6.我国存量企业中各类规模的企业结构占比情况

数据来源：国家工商总局，睿信致成

备注：规模划分标准说明，微型企业：企业从业人员＜10人；小型企业：10人≤企业从业人员＜100人；中型企业：100人≤企业从业人员＜500人；大型企业：企业从业人员≥500人。

2、未来：小微企业数量比重仍有进一步提高趋势

（1）与其他国家对比，我国小微企业数量仍有较大增长空间

图7.各国每千人拥有企业量（户）

数据来源：中金公司，睿信致成

从以下三个因素考虑，未来我国小微企业比重仍将提升。

企业总量增长空间仍很大：目前我国每千人拥有企业数量15户，远低于发达国家的50户以上，也低于中等国家的20-30户水平。未来新增企业中小微企业仍将占绝对比例。

大中企业就业人口比例不断下降：美国、法国、日本等统计数据显示，大中型企业中就业人口比例已不足2%，而我国目前的比例仍在20%左右，未来会有大量从业人口向小微企业分流。

自由职业者群体崛起：以美国为例，自由职业从业者约5300万人，占到全美劳动力总量的34%，我国这一趋势，也明显加速。

（2）受经济转型及双创驱动，小微企业数量增长加速

从新注册企业增速来看，2015年国内新增等级企业数量445万户，增率达20%以上。且受到我国经济转型及双创的驱动因素，国内新增企业中，其中新增小微企业425万户，占比96%。

图8.国内新增登记企业数及同比增速

数据来源：国家工商总局，睿信致成

图9.新增企业户数占比情况

数据来源：国家工商总局，睿信致成

- 03 - 总结

一线城市商办客群变化趋势呈现两大特征，其一，金融保险业、专业服务业、高科技IT业三大主流行业凸显，且未来仍有上升空间；其二，客群小微化趋势将愈加。

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