新华网评之一：

农村土地入市 农民进城的“敲门砖”？  
2009年11月19日 09:45:34 　来源：红网  

  

    “最快2010年元旦起，浙江将在全省推广农村集体土地入市，并逐步实现与城市国有土地‘同地、同价、同权’的健康流转模式。”11月16日，浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国向记者表示。（《21世纪经济报道》11月17日）
    就目前而言，无论是农村农民承包土地，还是宅基用地，都存在大量闲置和浪费状况。在这种背景下，浙江省将在全省推广农村集体土地入市，来缓解城市用地严重短缺的现状，无疑让人们感到眼前一亮。

    诚然，农村集体土地入市，不仅能促使城市开发模式的转变，从粗放到集约，土地利用实现“节能减排”。比如，以浙江省嘉兴试点乡镇为例，龙七星镇通过农村宅基地置换城镇房产，户均可节约用地0.736亩，可置换出2955亩左右的用地空间，节约率为71%。而且，它也为城乡一体化打开了制度化出口——农村建设用地将得到有序释放，最终实现最优化使用。更为重要的是，宅基地入市，也是一块通向城市的“敲门砖”，它能使农民通过置换自己的宅基地，实现城市居民的梦想。
    当然，笔者觉得，我们千万不可过度神化农村集体用地入市，指望它来破解城市用地深层次问题，那是不现实的。尤其是，处于相对弱势的农民阶层，在土地进入市场过程中，更应考虑到他们的切身利益，能否得到充分保障，这部分人的后顾之忧能否得到破解。如果说这些问题解决不好，则意味着，土地入市很有可能把农民带进“地狱”，而不是令人羡慕的“天堂”。
    一方面，如何解决农民身份问题。按理讲，要想实现土地入市“一通天下”，必须有一个前提条件，这就是城乡一体化，没有城市户口与非农业户口的传统管理模式。譬如，从2008年10月1日起，浙江嘉兴市将正式取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”；鼓励有地居民以土地承包经营权置换被征地居民养老保险、以宅基地置换城镇住房。（2008年6月11日《21世纪经济报道》）
    可是，从全国大部分地方来看，城乡二元化管理格局仍呈主流态势，这就意味着，农民即便用宅基地置换了城市的住房，也不一定拥有城市户口，也不能成为城市永久性居民，更不能享受与市民同等的福利待遇。如此以来，失去土地或宅基地的农民，变成了城市的“编外市民”。
    与此同时，对于失去土地，或者失去宅基地的农民而言，由此衍生的问题更容不得忽视。比如就业问题等，是影响到社会和谐稳定的最为突出因素。可以想见的是，当农民失去土地承包经营权以失去宅基地后，也就没有资格和能力，就征地成本、拆迁补偿、就业安置等与政府、开发商等进行平等博弈，到那时，农民很可能沦为土地的“牺牲品”。
    对于农民而言，土地和宅基地是赖以生存的基石，而土地和宅基地一旦入市，就意味着失去了生存本钱，如果再没有更好的就业，再加上连一个低水平的养老保险也没有保障，那么，农民的利益受到保护将无从谈起。（吴睿鸫 土地入市应防止农民利益受损失）

新华网评这二：
“农地入市”政策应缓行  
2009年11月23日 08:32:30 　来源：中国青年报  


    国土部近期正在形成2010年新的土地调控政策。之前试点的农村集体建设土地入市有望继续推广。此举将有利于缓解土地供应紧张，打压居高不下的房价。（《济南日报》11月22日）
    笔者留意到，新一轮的土地调控政策将不仅包括“农地入市”，还将出台相关囤地处罚等措施。但值得注意的是，仅有这些并不能根本解决高地价和高房价问题，而且可能会出现不少后遗症、并发症。

    农村集体建设土地一旦流入市场，变成商品房或是别墅，看似土地升值了，但与此同时农村土地也会随之流失，一些农民可能会面临与城市居民一样成为“房奴”的命运。并且，在利益的驱动以及监管不力的情况下，耕地也可能改头换面为“农村集体建设用地”，这将直接危及18亿亩基本农田这一红线。
    事实上，现在一些地方基本农田保护政策几成虚设，有些部门官员未经任何审批手续，便以各种名义强行“征用”村民土地，为招商引资鸣锣开道，满足开发商土地和官员政绩需求，自己也可以从中渔利。近些年来频繁发生的土地腐败案件就是明证。
    何况，按目前情况，土地供应并非不足。有数据显示，包括万科、龙湖等在内的40家全国开发商于2003年至2009年在全国12个城市获得的270块住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43％，剩余57％的土地尚未形成实际供应。而2007年的18个“地王”项目，有4个项目退地，还有7个项目处于待开发阶段。
    更为重要的是，我国现行征地制度本来就存在诸如征地范围太宽，难以约束政府滥用征地权、集体土地使用权产权模糊，以及对于政府违法征地及侵害农民合法权益的行为缺乏有效制裁救济措施等缺陷。基于这些因素考虑，“农地入市”政策应缓行。（叶扩）

国土部酝酿农地入市抑制高房价

http://www.sina.com.cn  2009年11月23日 05:05  四川在线-华西都市报
国土部将出台新土地调控政策。图据CFP

　　2010年土地新政将设限土地供应面积及酝酿增加土地增值税；农村集体建设土地入市将在浙江试点
　　对高地价以及高房价的调控，在整顿土地市场的同时，国土资源部也开始从饱受争议的农村集体建设用地入手了。
　　11月16日，记者获悉，国土资源部在正式对商品住宅用地进行面积设限后，其近期在北京、上海等地区的调研已经暂告段落，并正在形成2010年新的土地调控政策，这些政策将包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。之前试点的农村集体建设土地入市也将继续推广。新的土地政策一旦严厉执行，必将对楼市泡沫形成打压之势。
　　国土部酝酿新版土地调控
　　针对目前的高地价和严重的囤地现象，积极酝酿2010年新一轮的土地调控政策是国土资源部近期的主要任务。
　　11月13日，国土资源部正式出台文件，针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20万平方米。
　　“这一规定将增加土地招拍挂的竞争性，让更多的房地产企业有机会有资金参与土地竞拍，有效地抑制资金实力雄厚的央企不断刷新大宗地块地王的现象。”丰润世纪地产分析师戴晓光认为。
　　国土资源部的新土地调控政策，远不止于此。新政还将包括不同区域灵活供地、加大力度打击并曝光相关土地违法案件、出台相关囤地处罚的措施等。而进一步明确税收政策，增加土地增值税，把土地增值部分返还给社会也在商榷中。同时，国土部正在加快新一轮土地利用总体规划修编。
　　“农地入市”解困高地价
　　值得注意的是，浙江省即将展开的农村集体建设用地入市的试点。
　　11月17日，据相关媒体报道，浙江省对外透露，国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。最快2010年元旦起，浙江将在全省范围内推广农村集体建设土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。
　　这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。以浙江省嘉兴试点乡镇为例，龙七星镇通过农村宅基地置换城镇房产，户均可节约用地0.736亩，可置换出2955亩左右的用地空间，节约率为71%。
　　浙江省对外透露，浙江省政府、省国土厅已下发《关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知》，在全省范围推广“嘉兴模
　　式”。据悉，这种模式和实验也获得国土部、国务院研究中心等部门的高度关注，并有望获得其他省份的借鉴。
　　不过，浙江省农办新农村建设处负责人16日在接受记者采访时表示，农村集体建设用地平等入市是有条件的。首先，集体土地非农化的程序必须“经批准”，农村集体和农民个体不能随意地将农用土地非农化。其次，集体土地非农化的用途必须为“非公益性项目”，且商品住宅开发项目不在其列。
　　戴晓光认为，虽然农村集体建设用地入市会引发诸多问题，但仍会大力打击房价。因为一方面增加了土地供应，使得土地价格降低，同时农村土地的大量出售，大量人口融入城市，也就加快了城市化进程。
　　土地调控打压高房价
　　“2009年中国的房价太高，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的
　　卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府的房地产财政和房屋的持有成本很低，是这些体制问题的一次集中爆发。”中央党校研究室副主任周天勇直指目前的土地政策和开发商拿地后的二次囤积和垄断，是导致土地供应紧张和房价上涨的重要原因。
　　而此次国土部的新土地调控，最为突出的问题就是治理囤地和地王。周天勇认为，以往多次清理未开发两年以上闲置土地，都不了了之，如果新政策得到严格执行，房价势必会受到打压。“同时，土地调控政策与财税、税收等体制的改革互动，有助于进一步理顺房地产体制。”
　　戴晓光认为，设置土地供应的上限和农村集体建设用地入市都有促进土地市场竞争的作用，必然会催生出更多的中小房地产开发企业，从而改变房地产市场的供求关系，打击开发商囤积待涨的局面，让房价降到合理水平。据《华夏时报》
　　市场
　　开发商拿地太多要饱受争议，公开竞价要承担高成本，新的夺地模式，时刻刺激着开发商的神经，原本是竞争对手的他们，因为共同的利益走到了一起。
　　近日，象征着一个利益联盟的中国土地投资协会(中土协)已在深圳横空出世，协会汇集了华南大部分开发商负责拿地的骨干，目前会员达到190多人。该协会一牵头人告诉记者，因为暴利诱惑，很多开发商都想来分一杯羹，因为控制了土地一级开发权，也就控制了土地的买卖权。
　　开发商联合进军土地一级开发市场，作为一个新兴拿地模式，正在全国各地风起云涌。“走联合之路，优势互补，利益共享，”中土协的一位牵头人直言不讳，“其中有的是上市公司，不方便出面操作；有的是港资企业，对内地市场运作不熟悉；有的是企业跟政府关系不行，协会联盟可以取长补短。”
　　但协会是民间组织，没有拿地的权利，如何能名正言顺地参与开发呢？这位牵头人道出了其中奥妙，原来背后有公司控制运作，协会仅仅是个包装，他们以土地顾问或者提供某种服务的名义同政府接洽。前期参与一级开发不能买卖土地，但可以控制土地。
　　“一级开发不是一般人能做下来的，时间长，关系复杂，很多公司不愿意去蹚浑水。”中土协牵头人解释说，如果二级开发商看中了哪块地，一级开发商再以协会的名义去跟政府谈，土地在一级开发商成立的壳公司名下，而资金则是由二级开发商来出。开发商联盟拿地，可以避开公开市场的争夺，做到最低成本拿地，也可以避开外界的监督。而一级土地开发商在控制土地后倒卖给二级开发商，中间又可以赚取一层利润。据《华夏时报》
　　监管
　　国土部再出重拳打击囤地。20日，国土部下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》(以下简称《通知》)，对“批而未用”土地展开核实。
　　这轮二次调查核实内容非常细致。国土部要求，县级耕保、规划部门根据《“批而未用”土地核实情况记录表》提供的“批而未用”图斑相关信息，收集、查找批地原始文件材料，认真审查“批而未用”土地批地文件的真实性和有效性，判定批地文件是否真实、是否依法依规批准用地，逐一核对批准建设地块的位置、面积、范围等，并将核实结果填写在《“批而未用”土地核实情况记录表》上。同时，《通知》还要求各派驻地方的国家土地督察局负责对核实结果进行重点督查。
　　近期国土部对开发商以及一些地方政府的囤地问题的整治力度呈明显加强之势。据《上海证券报》
　　预测
　　日前，中国人民大学经济研究所发布报告称，明年GDP全年增速会快于今年，达9.42%。报告认为，明年房价不会回落。人大经济学院副院长刘元春代表课题组解释说，目前供求关系仍是供小于求。而整个土地的减少及流动资金的过多将进一步推高土地价格，从而导致投机活动更为迅猛，“现在地王出现，导致明年房价有一个攀升的标杆”。
　　刘元春认为，目前很多房地产商资金依然充裕，都不会降价销售。报告认为，房地产调控是明年的重点，供给放量依然是政策调整的落脚点，但关键在于土地供给和土地囤积的管理。据《新京报》

期待又一个巨大的社会问题的出现！！！

看看吧，等等看的事情