做地产开发，深耕河南，18个地级市全覆盖，这就离不开一个话题，如何处理政商关系？

这是绕不开，而且必须严肃对待的一个课题。

1、政府8字评价：跟老胡打交道放心

一个表象的事实是，建业深耕河南26年，胡葆森似乎与河南18个地级市书记、市长领导班子都是“好朋友”，建业18个地级市重点项目，重大品牌活动，政府通常会派代表出席祝贺、发言或是到场。

今天社会都在研究和倡导“新型政商关系”。

但事实上，胡葆森在河南新型政商关系上已经“先行一步”且备受多方好评。

比如在河南，上至省委书记，下至镇委书记，他们对胡葆森的共同评价就是8个字——跟老胡打交道放心。

胡葆森坦言，这个共识可不是一朝一夕收获的。

怎么做到的呢？

2、新型政商关系：走正道，送“大礼”、越熟越远离

首先关键还是商人自己价值观要“走正道，务正业”；
胡葆森举了个案例，走正道可以给官员送“礼”，但送的是“城市建设，城市发展，城市形象提升”的大礼，是公开之礼，而不是给官员送私礼。

政商关系必须阳光。
比如，开封建业东京梦华作为中国首个城市整体复兴工程，建业以“宋文化”为依托，满足现代人消费习惯及审美需求而打造的集文化、商业、旅游、居住为一体的复合型地产项目。这个项目国务院总理参观时也点赞古都复兴。

其次，新型政商关系难点或是关键点在于——不是保证不出事，而且还要做成事，这考验商业智慧，更考验政治智慧。

之前胡葆森就在体制之内，与各地政府官员相对熟悉，但胡葆森强调，关系归关系，做事归做事，这个界限划得很清。

其三，胡葆森昔日有一个独特的体制内经历，天然就认识很多政府领导班子，但胡葆森在交往原则上却有一个原则，即“越熟越远离”。

胡葆森坦言，他有一个发小，从幼儿园到大学一直都是同学，这种罕见同学情甚至比亲兄弟还亲，后来这位老同学正好在一个城市成为市长，5年之后建业正好进入该市，但胡葆森首先就跟这个老同学约法三章：“同学归同学，但第一，我的项目你不用操心，第二，你最好连去也不要去；第三，我在哪里拿地，做项目，我也不会跟你说。”

这就是胡葆森式的新型政商关系。

有关系、有朋友而不用，越熟反而越不“生意目的”的来往，走公开市场化道路，这既是尊重政府朋友，也是民营企业长久之道，同时这一点也赢得地产同行的尊重。

近50家开发商抛出橄榄枝

360行，同行大多相轻，但建业在河南却做到了“同行的认同”。事实上，取得同行认同甚至比取得客户认同难度指数更高。

建业一直以更高的价值观要求自己，而不仅仅是打造一家会赚钱，业绩上涨的公司。

就在2002年，胡葆森提出“5大认同”经营新高度，其中一点就是取得同行认同。而所谓政府认同、股东认同、客户认同、合作伙伴认同……这些都好理解，但同行认同却是更高维的价值观。
事实上，一个就连竞争对手都认同的企业，一定是优秀的企业，他意味着企业的价值观，企业的专业能力、企业的理念文化等都达到行业超级水准，否则很难取得同行认同。

幸运的人，都是厚积薄发，企业也是如此。

胡葆森早年提出的“同行认同”标准，竟然在商业上意外结出一个“轻资产”的果。

今天房地产逐步进入一个竞合的时代，但看似简单的代建模式，却不是每个开发商都能做。
其一，产品力过硬，而且是基于工期、成本、质量、运营、服务综合的产品力过硬；
其二，企业品牌知名度、美誉度好，能够给合作项目带来代建的附加值，比如品牌溢价，管理溢价；
其三，具有合作精神，履约能力强，能够获得同行认同，认可。

这三点，恰恰是建业的“厚积薄发”。

事实上，地级市开发商同行也给予建业好感和无数橄榄枝。

建业很多地级市轻资产伙伴都有一些“合作心声”——“我们看一个企业、看一个人，不仅是看他牌子有多大，核心还看是否打过交道，企业和老板是否厚道，彼此尊重，有些大型企业虽然牌子很大，但未必会彼此尊重中小开发商，不见得权利平等。

反过来，建业我们是多年打过交道的，靠谱放心。即使没打过交道，跟老胡的同学、老胡的朋友打过交道，而老胡，是经得起打听的人” 。

2016年建业就开启了轻资产代建战略，整体采取以河南县级市为主、地级市为辅的区域策略，在郑州核心还是重资产项目。

2年时间，建业代建业务就取得骄人成绩：
其一，建业代建模式备受同行认可，2年时间建业就和将近50个河南本土开发商合作；

其二，截至2017年12月31日，建业集团已参与75个轻资产项目，而2018年将迅速超过100个。


比同等规模房企更高的组织力

与同类房企不可比，建业的业绩更有“含金量”。
通俗地说，建业300亿的成绩背后，其实已经形成类似其他600亿、700亿房企的经营管理水准。

其一，为何是2倍，甚至3倍的销售额等价？

核心在于建业扎根房价过低的河南18个地级市，这就带来建业的单位面积销售业绩贡献值非常低。

销售均价就能说明问题：2017年建业虽然取得300亿业绩，但实质上销售均价才6635元/平方米，但与之对比，2017年万科销售均价14739元/平方米，融创全国销售均价16380元/平方米，分别是建业的2.2倍，3倍。

其二、建业同量级2倍到3倍的背后，核心反映的是建业相对同行更强大的组织管理能力在支撑。

事实上，值得一提的是，2017年建业重点在县级市、地级市的轻资产代建一项，就实现70亿的销售额，这也从另外一个维度说明建业的组织管理，生产能力和销售能力的“增量”。

但对于自己，胡葆森也坦言，“建业并不是每件事都做得特别好，我的自我满意度始终都在70分以下，26年来每天都是如此。”

相反，也许正是这种“不满”，推动建业组织能力，执行力、效率效益不断提升。

其三，理性分析建业业绩，由于始终都在一个省内完成，无论城市周期如何，建业业绩都无法像其他全国化房企进行全国区域，城市投资比例的结构性“调整”，无法占尽中国区域，城市发展的不平衡性，周期性差异的“红利”，实现东边不亮西边亮。

通俗地说，就是无论河南市场是好是坏，建业都得承受，或者建业只能在省内五级市场进行小范围的结构调剂，加上河南房价平均还整体偏低……这就导致，建业业绩上自然很难与全国化地产商尤其规模前五开发商相比，即使未来建业突破1000亿之后，其他TOP3巨头可能都直逼万亿，这也将是局域房企和全国房企的终极格局。

但作为行业观察者，也要认识到，如果建业在一个内陆省突破1000亿，那也意义非凡。

进军“好生活”大蓝海

让河南人民住上好房子到“过上好生活”，这是建业愿景之变！与之对应的是，建业，今天来看是开发商，明天看则是服务商。

未来5年、10年之后，河南人不仅是买房子与建业发生关系，他的孩子教育与建业发生关系，他的旅游与建业发生关系，他的酒店与建业发生关系，他的商业购物与建业发生关系……

十年之后，建业目标在于直接服务河南1000万人口，大约10%的覆盖率。

1、5000亿：建业10年后的商业蓝图
眼下未来3年、5年，你更多关心房地产的蛋糕有多大，比如破千亿；但未来5年、10年，你会惊诧建业好生活蛋糕竟有那么大，超乎想象；

未来建业是一幅什么蓝图？

胡葆森给出了预测。

对地产开发，即好房子板块，目前整个河南楼市一年7000亿蛋糕，建业一家市场占有率大约4.3%；未来10年后河南楼市增长到15000亿，建业市占率做到15%，可能就是2000亿规模。

也就是说，建业未来有信心在一个单一省份，做到地产“2000亿规模”。

对服务商，即好生活板块，建业未来将直接服务1000万河南人口。胡葆森做了一个测算：

10年之后房子以外的生活类消费可能是3万亿规模，如果建业“好生活”做到10%,就是3000亿营收，如果乐观一些15%，就是4500亿。

所以按照保守估计，10年之后立足于地产主业的建业好生活将达到5000亿规模，10年之后，建业将冲击5000亿企业。

10年太远，但眼前的建业+，好生活愿景已经小有成绩。
建业新生活集团上市正在酝酿；
建业教育集团上市时间表也就在眼前；
投资控股的景观、园林、工程总包、资产管理等2019年会突破100亿。

2、建业之变 ：让河南人住上好房子到“过上好生活”

2015年，建业已经不满足建好房子，进军服务业、消费升级，从好房子到好生活，相关多元化，建业转型开启了建业+的大服务战略。

这既是建业企业走向更广阔天地的扩张，也是客户需求消费升级，需求多元化的风口。

短短3年，建业+大生态格局就已经枝繁叶茂，目前已经形成“建业+地产、+商业、+物业、+科技、+文旅、+酒店、+农业、+教育、+足球、+旅游、+金融、+君邻会”等12个板块。

未来还有13个，15个更多的板块……但无论多少个加法，建业转型和建业+始终围绕两大原则不会改变。
其一，“客户需求”就是指引建业转型那束不灭的光，建业转型关键还是围绕建业省域化独特优势资源客户的需求去展开建业+，最终用不同的服务满足和加深客户对建业的认知、信任和黏度。

其二、建业+的范围很广，但实际上万变不离其宗，建业+都是和生活方式息息相关，建业+的边界就是河南人新型生活方式。

3、新建业的华丽转身

对于建业，对于仅仅50%城市化率的河南，建业未来15年内，地产肯定是主导产业。

只是在未来15年中，建业的文化、旅游、体育、教育、物业、商业等板块比重不断提升，等到地产饱和的时候，建业非地产板块正好完成一个华丽转身。

那时候，建业将从一个单一地产驱动变成双轮驱动、三轮驱动，甚至四轮驱动。

小结

的确，5000亿时代下，建业规模并不算大，但建业的优秀就在于他赢得了远比同量级房企更多的行业尊重、客户尊重、政府尊重和社会尊重。

这种尊重的力量来自四面八方，最终也体现了建业数字之外的行业“稀缺魅力”，也展现了一家区域房企如何活得久的战略打法。

事实上，从单纯企业发展逻辑来看，在世界范围内，一家企业用30年时间，在中国内陆一个城市化率才50%左右、在一个单一的行业，单一卖一种商品超过“200亿美金”——这样的独特案例，或许可以成为未来哈佛商学院一个经典的地域深耕案例！

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rip

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