西安房管局回应“一房难求”：供应不足，部分开发商饥饿营销

　　陕西交通广播

　　5月11日上午8点至9点，西安市住房保障和房屋管理局市场处副科长陈嫄、西安市房屋维修资金管理中心资金归集科科长李欣，做客FM91.6陕西交通广播《一马当先早高峰》节目直播间，与916知名房产节目主持人郭华、早高峰主持人晓妮一起和广大听众互动，权威解读楼市新政、楼市新动向。

　　（编者注：同一天，西安房管局官方微信号发布文章重申，40年产权的公寓房也同样在限购范围内。）

　　主持人：今年春节过后，房子成为市民热议的话题，很多市民反映“一房难求”，为什么会形成这种局面？

　　陈嫄：一季度，城六区和长安区原计划上市商品住房287.5万平方米，2.5万套；实际上市205万平方米，1.9万套，上市面积同比下降13.47%。有82万平方米，6千余套住房未按期上市，高新、曲江、浐灞等产业集中度高、配套成熟、区位优势明显的热点区域，高品质项目住房供需矛盾较为突出。

　　通过对市场运行情况的分析和企业的走访，我们认为，形成西安市短期内部分区域住房供需不平衡的主要原因：一是许多项目整个冬季无法施工，工程进度无法达到预售条件，加之库存持续下降，短期内住房供应断档。

　　二是住房消费理念普遍提升，大品牌、大开发商的高品质项目受到市民的追捧，选择知名房企、高品质项目的人群大幅提升，热点区域、品牌房企开发的优质项目供不应求。

　　三是部分开发企业采取了“饥饿营销”等手法，制造紧张气氛。各驻市商业银行因资金额度趋紧，也提高了首付款比例和贷款利率，诸多因素促使西安市的房价上涨预期增强，造成了恐慌性购房。

　　四是一年多来，西安市“三大革命”“铁腕治霾”“招商引资”“城市增绿”等一系列改革举措取得了显著成效，与周边城市相比，西安市的城市吸引力提升明显，社会各方纷纷看好西安的发展预期，人口吸附能力增强，住房需求旺盛。

　　主持人：在供应较为紧张的情况下，一些开发企业也借机采取内部预留房源或采取一次性付款、高首付优先选房的销售方式，严重扰乱了市场秩序，引起了购房人的恐慌。针对这些现象，房管部门采取了什么措施？

　　陈嫄：针对市场中出现的状况，为稳定市场情绪，保障购房人知情权、选择权，营造公开、公平、有序的房地产市场发展环境， 3月30日，我局下发了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，从预售许可申报、销售信息公示、销售方式等方面提出了一些要求。

　　主持人：这个文件主要有哪些要求？

　　陈嫄：一是，房地产开发企业申请《商品房预售许可证》时，须将符合预售条件的楼幢一次性申报，严禁以分批、拆零等方式拖延预售申报时间或采取分幢、分层、分批的方式进行销售。

　　二是，房地产开发企业组织销售活动时，要在销售现场显著位置公示项目规划情况、后期拟上市住房套数、面积、户型、计划上市时间及项目不利因素等信息。

　　三是，房地产开发企业及经纪机构要正确宣传西安市住房交易政策，不得散布、传播谣言或以房源紧俏、内部预留、后期涨价等方式营造紧张气氛，诱使购房人抢购。

　　四是，取得《商品房预售许可证》后，房地产开发企业及经纪机构应及时告知意向购房人具体销售时间、地点。

　　五是，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

　　六是，房地产开发企业应严格按照物价部门价格公示结果，对每套房屋明码标价，不得高于公示价格销售房屋，不得捆绑搭售或迫使购房人接受有偿服务。

　　主持人：对“严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件”的要求，广大购房人是非常欢迎的，那采取了哪些措施来落实这项要求？

　　陈嫄：文件下发后的第二天，也就是3月31日上午，我们组织人员对碧桂园凤凰城、金泰新理城、鸿锦城·罗曼尼、华洲城·云顶等在售项目进行了现场检查，严禁其设置全款优先选房等限制性条件。

　　同时，当天下午，我局约谈了碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家近期开盘及市场占比较大的开发企业主要负责人，强调规范开展销售活动的要求，严禁设置全款买房优先等限制性购房条件。各企业均承诺不内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

　　主持人：如果有企业违反了上面的一些工作要求，房管部门有没有什么惩戒措施？

　　陈嫄：这个是有的。为进一步加强房地产市场管理，引导和规范商品房销售行为，去年开始，我们创新了管理手段，对房地产开发企业的违法违规行为实行记分管理制度。

　　我们首先将各法律、法规或规范性文件中有关房地产开发企业应该遵守的规定进行了全面梳理，对企业未按规定从事的有些违规行为，我们按照情节严重程度，制定了违法行为量化打分标准。

　　在日常工作中，我们通过接受群众投诉、巡查检查等方式，对企业的各类违法行为进行量化打分，并将记分结果运用于行政管理过程中，加大对违规主体的打击力度。

　　对违反前面提及的要求的企业，我局将按照记分管理制度的要求，对违规企业一次性记10分、限制网签销售、暂停受理新申请预售许可，通报有关部门实施联合惩戒。

　　主持人：有没有企业因违反上面提到的《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》要求，而受到处理的？

　　陈嫄：近期我们公布了一批违规企业记分情况。对城市锦上、华安·紫竹苑、大华翰林华府等未按规定开展销售活动的企业，按照我局记分管理制度要求进行了记分，并采取了限制网签、暂停办理新申请预售许可等方式对违规企业进行了惩戒。

　　其中，对未按要求采取公证摇号方式公开销售的“城市锦上”项目建设单位，我局已责令该公司按规定选择公证机构，在公证机构全程监督下，采取公证摇号方式，重新组织销售活动。

　　主持人：买了房子以后，房子后期的养护也是广大市民朋友关心的问题。3月30日新版《西安市住宅专项维修资金管理办法》颁布实施，新的办法有哪些亮点？

　　李欣：1、明确了售房单位交存的维修资金归属。《办法》规定“从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有”。保障了维修资金所有权人的合法权益。

　　2、房屋灭失可由征收单位代办维修资金退还手续。《办法》明确了房屋灭失的，公有住房售房单位、房屋所有权人应当持单位介绍信或者本人身份证明，以及房屋灭失证明、维修资金交存凭证到专户银行提取维修资金分户账中的余额，办理分户账注销手续。因征收造成房屋灭失的，征收实施单位可以根据被征收人的委托统一办理分户账注销手续

　　3、明确了房屋所有权转让时维修资金随房过户。《办法》明确了房屋所有权转让时，该房屋分户账中的维修资金随房屋所有权同时过户。未交存维修资金的，由买卖双方进行协商后交存维修资金，业主不再需要办理二手房维修资金的过户手续。

　　4、维修资金使用实行属地管理。为方便申请使用维修资金，《办法》明确了维修资金使用由过去的市物业行政主管部门统一管理调整为由各区物业行政主管部门、开发区管理委员会管理。

　　5、明确车库、地下室维修资金的专项用途。《办法》规定，住宅物业区域内配建的车库、地下室的业主交存的该部分维修资金，专项用于车库、地下室共用部位、共用设施设备维修和更新、改造。

广告
　　6、发生六种紧急情况，可应急使用维修资金。物业保修期限届满后，发生外墙瓷砖脱落、电梯故障等6种紧急情况时，为保障业主人身财产安全，经区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会确认后，可应急使用维修资金，维修费用从相关业主维修资金中直接列支。同时，严禁物业服务企业、业主委员会擅自扩大维修和更新、改造范围。

　　7、新增一次性表决方式，方便维修资金高效使用。对同一物业管理区域内全体业主受益，单项维修和更新、改造项目费用在五万元以下的维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用维修资金。

　　8、提供虚假资料骗取维修资金以及代收、挪用维修资金的，其违规信息将被依法纳入公共信用信息系统。

为什么住房可以搞饥饿营销，而大众手机无法搞饥饿营销呢？

原因很简单：

住房供给量相对比较少，且形成自然垄断——这个楼盘只有一家供方；大众手机供给量多的是，你不供自有他人供。

都是瞎扯淡，明明都是供给曲线和需求曲线的移动，很好解释的！

高中老师哪个接受过经济学训练，都是瞎扯淡，真是误人子弟！

是供给量线的移动不是供给曲线的移动。

     究竟是现代经济学误人子弟，还是高中老师在误人子弟？
      那么多的经济学家，那么多研究经济学的人，还不如高涨老师，这岂不是太让人啼笑皆非了。

     这个问题问得非常好！

这个我就不想继续解释了，是曲线的移动还是量的变动，你还没有真正理解清楚！
只能说这么多！
好好理解下其他条件不变是什么意思，这个例子是最好的说明方法！

ZF拿出储备肉，显然只是供给数量的增加。不是供给曲线的位移。

这道神题表达的意义是供给量增加，价格下降。西经的供给曲线表达的意义是价格上涨，供给量增加。所以无法用西经解释这道题。有人说，可以用供给曲线移动来解释，但是供给曲线是可能性曲线，供给量增加是现实，两者不搭边。

需求曲线未移动，是供给量线在移动。

要看实际原因，收入增加了引起需求多了，还是供给减少了引起价格上涨
但ZF救市那个却可以看做是供给曲线的移动

本题显然是需求曲线不变，供给量减少引起的价格上涨。因为题中的图没有给出2条需求曲线。
当然，图中的斜向下的与需求曲线相交的供给曲线纯属错误。

    tyzhifubao先生：ZF增加猪肉的市场供给，就是供给曲线的移动？
     对现代经济学你学习过吗？在现代经济学中，造成供给曲线的移动是什么，你清楚吗？
     ZF增加猪肉是增加供给量，不是供给曲线的移动。不知道你是怎么学习的现代经济学？

黄先生的图画的很好，复制过来。

这个图也可以解释猪肉价格为什么持续上涨，供给量越来越少是猪肉价格持续上涨的原因。

神题中的图A是错误的，虽然答案说A正确。

你早已经把东西学死了！根本没有理解问题的本质

石开石大师的“石开石供给曲线”

对石开石先生的回复
——从《用石开石理论破解神题》看石先生的理论创新
首发链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_4a75a5770102xz59.html
孙恒振   河北省清河中学
偶然在“经管之家”网站看到一篇《用石开石理论破解神题》的文章，是对我4年多以前写的一篇名为《难倒萨缪尔森和曼昆的神题》的博文的分析，不清楚石开石先生的真实身份，从石先生的文章看他应该是没有读懂我的博文。
在我的博文《难倒萨缪尔森和曼昆的神题》中，把2012年湖北省黄冈中学等八校2012届高三第一次联考文综第13题称之为“神题”，是因为该题的图像中，同一个坐标系中的两条函数曲线，一条是以纵轴做自变量，一条是横轴做自变量，两条曲线都是负相关曲线，用其中的一条表示需求曲线是是可以的（纵轴的价格是自变量，曲线表示需求量随价格反向变动），可是用另一条表示供给曲线就明显不合合适了，虽然用横轴表示自变量表示价格随供给反向变动从数学理论上是成立的，但是西方经济学上从来没有“价格随供给变动的曲线”，而反映供求与价格的函数图像是西方经济学的产物，作为西方经济学界有影响的萨缪尔森和曼昆看到这道题也会束手无策的，所以我称之为神题。
应该是博文的题目引起了石开石先生的注意，他要用自己的独创理论破解这道神题。其实，包括命题者在内的很多一线教师都是能够破解这道题的，只是这道题不规范——时而用纵轴表示自变量、时而用横轴表示自变量，既不符合西经习惯也不符合数学习惯，这类试题没有推广的必要罢了。下面是原题：
13．2011年4月至7月全国许多城市的猪肉价格持续上涨。对此，厦门等城市从8月起开始投放市级储备肉，以稳定猪肉价格。下图对猪肉价格上涨与其需求量的关系（实线d1）以及对厦门等城市发放储备肉这一举措的特征（虚线s2／d2）分析正确的是  （   ）
  
(网上图片不清晰，A图中的虚线为S2)
答案：A


石开石先生的文章如下（原文链接：https://bbs.pinggu.org/thread-6378084-1-1.html）：
这个神题用石开石价格理论解释非常简单。
价格上涨，可以如下分析：假设需求不变，那么是供给量减少引起；假设供给量不变，那么是需求增加引起。
假设需求不变，即需求曲线不变，投放猪肉相当于供给量增加，将会引起价格下降。笔者认为这符合题中的条件。需求不会无缘无故变化，但供给量很可能因为各种因素减少。
石开石价格理论简介：
价格变化与需求变化与供给量变化有关，价格变化与需求变化正相关，与供给量变化负相关。
用数学公式表示如下：
dP/P=dm/m-dQ/Q
P价格，m需求，Q供给量。

我看了半天也没看出石先生的价格理论有什么创新：在其他条件不变的情况下，供给增加价格下跌、需求增加价格上涨，反之亦然，这个应该是一个生活常识吧。
我的博文如下（链接http://blog.sina.com.cn/s/blog_4a75a5770101e6tj.html）：

我看了半天也没看出石先生的价格理论有什么创新：在其他条件不变的情况下，供给增加价格下跌、需求增加价格上涨，反之亦然，这个应该是一个生活常识吧。
————————————————————————
石开石理论取消了错误的斜向上的供给曲线，用垂直的供给量线代替（这就是创新）。这样需求曲线与供给量线的交点是市场价格与成交量。
猪肉的价格变化，前提是需求曲线不变，供给量线变化。供给量线左移，供给量减少，价格上涨；供给量线右移，供给量线增加，价格下降。

西方经济学上从来没有“价格随供给变动的曲线”
————————————————————————————
所以，石开石提出的价格随供给量（注意不是供给）变化的曲线是石开石供给曲线，石开石供给曲线与需求曲线重合，是需求曲线的一部分。

在其他条件不变的情况下，供给增加价格下跌、需求增加价格上涨
__________________________________________
这样说很不确切。这样说更好：
在需求不变（需求曲线不变）的情况下，供给量增加（供给量线右移）价格下跌——这是题中考点。
在供给量不变（供给量线不变）的情况下，需求增加（需求曲线上移），价格上涨——这不是题中考点。