三、 四线城市的房地产
四线城市的房地产，因其特殊性，表现出来的特点也与目前房市的大势有一些不同，具体有以下几点：
3.1四线城市改善现住房条件的需求强烈
三、四线城市“城市化”刚开始 。用发展的眼光来看，中国城市化水平还远远不够。大多数中小城市的城市化率在30%以下，与北京84.3%的城市化率和上海88.7%的城市化率相比，这些中小城市的城市化才刚刚开始，房地产行业还有较大的上升空间。
人们的收入不断增加，这是毋庸置疑的。温总理曾在“两会”上所作的****工作报告中重点提到了要增加城乡居民收入，改善民生问题。因此人们收入水平的高低直接影响着房价的涨落。 据调查显示，国内三、四线城市的居民消费水平和可支配收入都处于上行阶段：今年一月份各地区居民价格消费指数与去年同期相比，内蒙古提高7.8%，山西提高8.4%；2008年一季度山西省城镇居民人均可支配收入为3452.79元，比去年同期增长10.3%。
单位集资建的房子大多是本地小建筑公司所建，已经严重滞后，无法满足新的生活需要。这种状况是大多数中小城市共有的，中国地产的现状是，区域经济发展不平衡导致的地产行业发展水平的不平衡，中小城市居民严重缺乏高品质的住宅。
3.2新土改政策推动四线城市城市化进程
新政的首要目的是引导开发商到三线四线城市、县乡去发展，带动新一轮的城市化进程。
农民人均纯收入将比2007年翻一番。房地产市场仍然是扩大内需的重点，也是未来中国经济的增长点。在国际经济放缓的情况下，我国以扩大内需来寻找经济新的增长点，来应对全球经济放缓。而扩大内需的重点又要放在消费需求上。所谓的消费需求包括了居民自住性的住房消费需求及个人信用性的消费需求。而启动消费市场就必须启动占中国人口8亿之多的农村市场，农民收入的增加，对住宅需求的增加是显而易见的。
一位经济学者预言，新土改为楼市释放更大的能量，而三四线城市房地产业将从中得到更大收益。他分析说，三四线城市是中国目前这个阶段，城市化发展潜力最大的地方。“新土改”带动消费和投资的增长将直接作用于三、四线的经济发展，处于城乡结合部的市镇，将因经济的受益而产生改善性的住房需求，从而带动的楼市需求大幅增长。
3.3相对于其他城市，四线城市房地产泡沫少，未来房价走势多方看好
2008年危机已经不是简单的金融危机，而是一次世界经济危机，而且是一次长周期的经济危机。严峻的形势会通过金融、贸易和信心逐步传导给加入WTO后的中国。
根据经济的晴雨表——股市、楼市、消费信心指数来判断，2009年10月至2010年3月，中国会出现经济低谷。届时，会遭遇股市低谷，有大量企业崩盘。
楼市方面，2009年7、8、9月会进入低谷，然后会慢慢恢复。一线市场上海、北京、深圳，房价会跌破60%以上；二线城市，郑州、武汉、西安等城市会跌破30%—50%，郑州跌幅在40%左右；三线城市基本稳定，跌幅在10%—20%，发展中城市基本稳定；四线城市基本稳定或略有上升。
消费信心指数方面，今年1—10月份，国家统计局公布的是基本稳定，有上升的势头。而我们研究的是在下降。我们的消费信心指数是价格乘以数量，这也是国际很多研究机构用的方法，我们在算消费信心指数时剔除了易耗品，其信心变化不会很大，主要看耐用品和奢侈消费品的信心变化，会大幅下降，跌破40%—50%。因此，我们还必须做好长期打硬仗的准备。

        而引起房地产泡沫的投机因素，则在四线城市比较少。目前国内房地产投资投机需求的来源主要有三个，一是城市富裕阶层；二是国内特定的财富团体，如“山西煤老板”、“江浙私营私业主”等；三是国际资本（含热钱）。从近几年情况，一线和重点二线城市投资投机成分偏高，多数在20%左右，三、四线城市偏低。整体而言，预计未来5年内全国投资投机性需求占总住宅需求的比例为10%—15%。2006年全国一手住宅销售量5亿多平方米，考虑年度销售基数环比增长因素，以及投资住房需求的弹性因素，5年内投资住房需求合计约4亿—6亿平方米。

       四线城市的房价也是稳中有升。浙江绿都建设有限公司营销总监胡建红说，嵊州属于四线城市，房价始终在刚性需求的支撑中良性发展着。在全国各大城市因为投资热潮而房价飙升的时候，2007年的5月到9月，房价涨幅最厉害的时段之一，嵊州楼市每平方米仅上涨了400多元，并没有随热潮呈现上千元的猛涨，与以往的增长速度也相差无几。而这所涨的400多元，也是由于地价、建筑成本、人力成本等多方因素的涨价所致，可见，嵊州的房价水平是一种持续平稳上升的状态。
另外，嵊州购房者大多以自住为主，投资型置业极少，楼市没有大规模炒作。因此，嵊州房市基本不存在泡沫现象，自然也不会出现房价大幅跳水的局面。至于万科现在的降价行为，也无非是以某些尾盘、次盘为主的产品先行降价，其价位也是回落至被泡沫抬高的房价之前的理性水平。所以，综观这些楼市现象，都不符合嵊州当地的市情。嵊州的楼市还在保持着稳健的步伐，良性地发展。
但是，介入四线城市房地产是不是就是一本万利，没有任何风险呢，当然不是，有收益就有风险，下面来看看在四线城市房地产发展应该注意的要点：目前四线城市的房地产开发需要一套科学开发与运营模式，需要一套在实践中总结的理论体系来指导今后的四线城市房地产开发。

       3.4要正确认识四线城市房地产市场

        由于四线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质区别，其开发理念、营销策略等也大相径庭，在四线城市开发房地产项目不能脱离当地的实际情况，生搬硬套在一二线城市的运营模式。必须因时、因地、因人而异。所以，正确认识四线城市及其房地产市场是四线城市开发的前提。虽然四线城市的房地产开发有“****支持大、政策优惠多、综合成本低、机会成本小”等优势。但是，同时四线市场的也同样存在“城市规划滞后、产品设计落后、供求不平衡、市场容量小、行业不规范、政策变化大、消费意识不强”等问题。

        近年来，中国实行“严格控制大城市规模、合理发展中等城市、积极发展小城市”的方针，随着城市化进程的加快，中国的中小城市将会有长足发展。但是每一座城市都有其不同的特点，不是每一座城市都适合进行房地产开发，不是每一座城市都有丰厚的奶酪，面对那么多的四线城市，怎样有选择性的进入是一个颇为值得研究的问题。
进入四线城市进行开发房地产主要看四个方面：
一看城市化，一座城市的城市化进程，决定了这座城市房地产经济的兴衰与发展。
二看市场，本地房地产市场的发育达到何等水平，以及市场的总体走势、供求关系等市场本身的周期表现，决定今后项目定位与销售的成败。
三看****，****管理班子是否廉洁高效，政策是否朝令夕改，首脑是否走马灯似的换，机制对提高城市的生产力是否产生了重大影响，等等。
　四看消费，我们看一座城市的发展水平不仅是人口、面积、经济结构、GDP等因素，有的城市人口少、面积小，但对房子购买力强，消费观念超前，更具备房地产发展的土壤。
　　决定在一座四线城市开发房地产项目，只有解决了以上问题，才能决定“做不做，做什么，怎么做”。


        3.5 看清楚四线城市房地产开发的优劣势，扬长避短
在四线城市房地产项目通常最有爆发力的利润带就是城区的商业中心区，几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，甚至拓宽到二层和地下一层。赢利模式是住宅保本或赚小头利润，大头全靠商铺赚。有的城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象，即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。还有的城市住宅小区把一层和二层全部做成商业面积，四周是商铺，中间是大超市或专业市场，把二楼平台做成住宅的入口和绿化等配套环境，既保证了利润的最大化，又未降低小区的品质。
        四线城市模式：
       优势与机会——政策、政策、还是政策。为了拉动地方经济和出政绩，地方首脑招商引资方面愿望强烈，所以在土地和税收方面的优惠政策口子开得很大甚至有悖于国家和***的政策。一个大项目尤其是招商引资项目通常都会成为首长工程，各方面的支持力度都超越常规。比如在一开始的接待规格上都会令投资商有点受宠若惊——警车开道，几大班子领导轮流坐庄。
劣势与风险——经济、经济、还是经济。四线城市人口规模基本都在20万以下；几乎没有一座超过10万平米的现代住宅小区；住宅价格瓶颈均价2500元／平米左右。政策变化大，如果地方排外情绪严重，阎王好送，小鬼难缠！或者一届****一届书记（市长）一个令，客观上通常弄得虎头蛇尾甚至是敞开大门招商关起门来打狗——商人成了政治和地方权力斗争的牺牲品！但四线城市操盘的最大困境还是地方经济薄弱，甚至没有成型支柱产业和产业经济链，观念和意识比较落后。
把握关键点——多方权衡、综合把握。在四线城市做项目有几点至关重要：一是要跟定领导算准周期，最保险和聪明的方法就是一个项目一定要在本届领导任期内完成；二是要做好充分的市场调查，既要做好科学的市场调查，更要做好民间的访查像当地的民俗习惯和风土人情；三是广告和推广一定要结合当地的现状，眼见为实和身临其境才是最高的营销境界和操盘思路；四是口碑相传影响力强大；五是民间信用超过商业信用甚至法律信用。


        　　　　   （待续）

3.6中小房地产企业更适合三四线城市
        作为地域差异很强的行业，无论是价格、产品、经营模式和管理方式，还是地方****的保护主义，乃至地缘特点、消费习惯、居民观念和民俗人情，特别是不同级别城市的成本构成、需求标准、价格空间和利润幅度，都决定了中国的房地产行业在加速推进中国城市(镇)化进程中，真正起主流作用的一定是三线城市(地级市，人口40万—80万区间)和四线城市(县级市和县，人口在10万—30万左右)的中小房企。
        由于这些城市地方色彩浓厚，市场容量小、消费水平低和价格瓶颈，严重制约了产品标准和生活质量，甚至在这些城市特别是北方城市几乎找不到一个真正意义上现代住宅小区(规模15万平米以上，有比较成熟的物业管理包括外立面、大门、绿化、园林和景观等基本要素)。这就是中小城市和中小房企巨大和持续发展的空间。在这样差异化很强的行业，我认为中小企业恰恰是最健康最有活力的部分。在中小城市，一方面开发量比较小，并不需要规模很大的地产商；另一方面，当地老百姓的需求主要是普通住宅，其他形式的物业并不需要太多。在这些城市，实际上中小地产商不仅有很大的发展空间，而且未来主流的房地产企业一定是中小型企业。另外，少数的大企业主要占据高端市场，作为主体的普通消费需求实际上主要还是依靠中小开发商来满足。
　　现在中国的房地产出现了一种梯次开发的趋势和现象即上线城市的开发商向下线城市转移如一线向二线、二线向三线、三线向四线等。而在寻求专业服务商(规划和建筑设计，营销和销售代理和投融资顾问等机构)则呈现反向的梯次。在发现最大政策优惠和市场差异的同时，以图借助上线城市的专业力量创造产品、营销和管理等方面的适度超前。从而营造最大的利润上限和名牌效应。
　　在三、四线城市房地产项目通常最有爆发力的利润带就是小城的商业中心区。就了解，一个人口不到10万人的县级市黄金地带的临街一楼商铺也能买到近2万元/平米，而一个人口不到100万的城市中心的人防商业项目竟然达到2.5万元/平米的天价还要走后门才能买到。
　　住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将小城最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。如果商业面积和价格的比例能做到最大化，一般以上两种模式的项目不会低于一线和二线城市的利润率。因为一是政策优惠，包括土地政策、税收政策和人文政策；特别是这些中小城市都搞了各种开发区、高新产业区和新城区等名目，很容易拿到打包的优惠政策；二是综合成本低，包括土地成本、建安成本、配套成本和税收成本及费用成本、人力成本和管理成本等；三是机会成本小，有时依靠****支持，一些重要部门如税务局、电信局和银行等的团体订购甚至就能消化1/3，甚至1/2。
　　确实风险也同样巨大：一是市场容量小，如果项目过大，很容易造成船大掉头难的局面；二是消费能力低，如果选择一个没有重要产业支持的城市就更要小心谨慎；三是风俗习惯强，不是诱导型消费，而是抵抗型消费；四是价格瓶颈死，突破历史和平均消费水准，销售形势微妙而险峻；五是政策变化大，一届领导一个局。
　　其实在中国的资金市场上，民间资本一直举足轻重，特别是中小城市和中小企业。象当年官方都承认的股市私募基金就达8000亿人民币，试想十几万亿的储蓄存款一旦决堤该是一股多么巨大的力量？民间信用风险反而相对比较小。民间资金不是以私募或基金等机构的形式存在，而是以民间零散资金形式投入房地产。资金的募集以私人关系为纽带，凭借民间信用维持其运转。这种情况，在江浙和东北等地区非常普遍。这是完全用民间的方式来维系信用，其实从某种意义上比银行系统靠法律维系的信用还要可靠。这也是一种传统，一种规则，最大的问题是无法与法律接轨。
　　在未来的房地产行业，在发展多层次的融资体系道路上，中小房地产商的主要融资渠道一定是民间融资(包括变相的非房地产银行资金)即民间资本，而大地产商的方向将是海外资本。大多数房产公司都是项目公司，它的管理很特殊，都是短期性的，怎么把这个短期管理做成熟，这是一个可研究的话题。军队型的管理，一般在中小企业创始阶段是一个最好的模式。很多中小企业老板都是军队出身，用最简单最有效的最直接的管理方式，可能对这种项目短期性的管理模式最有效，因为其可以达到权力高度效率化，目标特别明确。
（待续）　

四、四线城市的消费与地产的联系
一个城市的总体经济指标、消费能力与房地产开发是绝对成正比例关系的，放在四线城市亦是如此。
首先，小城市居民房地产产品消费特点有区别人大中城市，小城市因为地价及建造成本原因，建私房是大多数人的首选，当然也与我们老祖宗“置家产”的思想有关系；随着县城内核心区域的数量减少及地价的高涨，这个趋势逐渐向城郊发展，依靠一辆自行车、摩托车就能轻易解交通问题，这种置业方式越来越受人们追捧；与一般大中城市不同，在县城拥有房产几乎就成为当地人的身份名片，几乎略同于城里人买别墅了！
在市场消费者这一块，主要有三个置业群体：一个是县城内各企业部门、单位的居民，其中身份涵盖社会上的公务员、企事业单位职工等等，随着福利分房的取消，绝大部分人的二次置业选择了建私房，由于相应的商品房开发滞后，建不起房的居民大多数只有继续在八九十年代甚至更久的房子居住，两极分化较为明显，按照笔者的朋友圈子分析，实际上这部人消费者的消费力及对产品的认知是最稳定最可观的一群；第二个主要消费群是本地的老居民，以从事人体经商及其它职业为主，大多有私房，但居住质量较差，该部分消费者凭借长期居住在县城积蓄较为可观，即“家底子均属不错的”，但因为城市老区改造难度较大，加上受自身经济实力所限，这部分居民落在了一个“高不成，低不就”的地步；第三部分是目前人所常称的“擦干腿上泥进城”的居民，很有趣的是这部分居民是县城经济等方面均较高的一个群体，其大部分在原居住的乡镇（村）享有较高的声誉，据对湖北省县级城市的研究，将其分为三类：
一类：各地方的“精英份子”，其大多是通过个体经商、办场积累了足够的财富，且社交较为广泛，其业务活动大多在县城进行，其在县城置业属于发展和彰显身份双重需要。
二类：地方各****机关、部门、事来单位职工，这部分消费者中的许多将来都会进入县城工作，工作调动大多局限在本县内，其在县城置业目的无非有二，一是本身知识层次较高，喜欢城市生活，二是工作需要。
三类：其它消费群体，这其中包括向往城市生活的乡镇居民；儿女在外，在县城为父母置业的消费；投资客，在县城拥有物业，保值可能较大。所谓城市化这部消费者可能是最直接受益者，只要资金门槛适当，市场是最有潜力的一块。
（待续）　

五、四线城市的房地产发展速度的约束
分析目前县城房地产市场大多没有真正拉动起来的原因，除开消费本身的因素，以下几个方面是最主要的：
一、 市场受关注度小，开发模式相对滞后：本土开发机构往往边学边做，带有一种建一栋房子是一栋房子的思想，对市场的分析做的工作较小，再加上受本身实力所限，无力承担大的风险；而市级、省级开发机构则主要集中在大中城市，似乎不暇顾及县级市场；步步高边锁超市的成功其实也可借签到房地产市场来，不说包围城市，占领县级市场对企业长期发展将是相当关键的，市场有了，关键是如何做，以引导消费为例，其实在郑州，引导一个较为理性的房地产消费观难度开发商心里都有个数，而相对在落后的地级市场，可塑性更强，机会也更多。
二、 ****机构扮演的角色发挥不够：城市越小，地方越偏，好像我们的ZF职能就越见不着一样，俺出身一个农村小镇，乡亲们建房除了交点钱，哪有人管你，想建什么就建什么，到了大一点的县城大多也是如此，更有甚者，比如新密，全城房子几乎是清一色的八层，没到了沿街也要修几间房撑门面，满足“规划要求”，外墙清一色的白色釉面砖。在越来越多的小城市发展起来的时候，缺乏一个宏观管理者。
三、 市场容量及地方消费特点因素：可以将小城市人民的置业称作叫小农经济，各人管各人的事，自扫门前雪！多了就成了堆砌！人们的置业观念将看来可观的房地产市场其实变得很少，规模开发的价值不大，这也就也了为什么没有人去组织到县里面做一个品牌小区出来了。较大中城市而言，小城市的流动人口较小，且大多是从各镇集中而来，所带来的消费有限，但是我们也可以看到，随着一些乡镇人民生活水平的提高，许多居民会定期上县城采购，优惠的价格、丰富的品种、还有那种购物的感觉都是理由。
（完）　

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