楼市调控或渐进收紧 土地逼存促供应应为重点

2009-12-14

　　随着2009年***经济工作会议的落幕，政策的“另一只靴子”终于落地。会议提出，要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点，以稳步推进城镇化为依托，优化产业结构。并着重强调要增加保障性住房供给、支持居民自住和改善性购房需求。
　　“在加大供应的问题上，明年的政策调控可能会着重于‘土地逼存’。”中国指数研究院副院长陈晟表示。
　　土地“逼存”或成明年调控重点
　　陈晟认为，***经济工作会议对于房地产业的影响力实为“中性”。“明年房地产市场将侧重于加大供应量。”他进一步指出，除了加大民生保障住房体系部分的供应之外，对于房地产市场的土地根源控制，在未来可能会趋紧。
　　国家统计局昨日公布的数据显示，1～11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1～10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1～10月提高12.5个百分点。
　　不过，新开工面积的增加，未必对于加大住宅市场供应量有实质性作用。CBN记者获得的业内数据显示，以上海为例，自今年3月份开始，上海住宅供应量大致维持在120万平方米上下，不过从成交面积来看，今年以来始终以高于住宅供应面积的走势发展，呈现出非常明显的供不应求态势。
　　即便如此，以上海住宅新开工面积指数来看，未来新增的供应只能算是“杯水车薪”。数据显示，今年上海住宅新开工面积的峰值出现于今年6月，当月住宅开工量为210万平方米，随后开始调整向下，10月份突然“重重跌入谷底”，仅有36万平方米的开工量。以上海官方网站“网上房地产”显示的数据，截至昨日发稿时，住宅可售34985套，面积为493.28万平方米，如果以昨日一天680套的成交量来折算，仅可维持51天的销售量。
　　而来自多个城市的数据也表明，目前可售的新房数量都已经急剧缩减，部分城市甚至出现“无房可售”的状况。这其中除了开发商“见好就收”的捂盘策略影响外，与去年底延续的开工量较少亦不无关系。
　　另一组数据可能更为说明问题。在国家统计局发布的数据中，1～11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%；完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。陈晟认为，与去年被动囤地的情形不同，在今年这一轮楼市持续向上的势头中，开发商捂地等待升值的现象已日渐明显。
　　税赋调整初露端倪
　　12月9日，大连市地税局发布公告称，将对正在执行的二手房税收优惠政策做出调整。即从明年1月1日起，对单位、个人转让住宅二手房恢复征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税。之后的国务院常务会议也提出“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”。
　　在此之前，国家发改委主任张平已公开表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。取消营业税的优惠应是题中应有之义。
　　最先受到冲击的将是二手房市场。北京我爱我家分析师认为，这一政策的调整对于二手房市场的影响力度是较大的。据我爱我家提供的数据显示，当前北京二手房市场中，房龄在2～5年间的次新房交易量，占到整体二手房市场的40.21%。而税率占交易差价5.5%的营业税，属于其间成本较高的支出部分。而21世纪不动产上海区域数据监测中心提供的数据表明，从各家门店的提供房源统计来看，“2～5年”的房子约在五成以上。
　　如果以100平方米，总价为180万元的普通住宅为例，按照调整之后的税收政策执行，包括契税、个人所得税、营业税在内，交易中需支付14.4万元的成本支出；如果剔除营业税的成本，则只需支付4.5万元。
　　昨日CBN记者前往上海浦东新区房地产交易中心查看，发现交纳税费的窗口前面仍然平静如常。同时从多家中介门店获得的消息表明，由于距离政策执行还有一段缓冲期限，预想中的集中交易热潮并未出现。汉宇地产旗下多家分行反馈，挂牌和成交均未出现明显变化，但咨询新政变化的电话多了不少。
　　也有门店负责人反映，在咨询过程中体现出来的买卖双方态度截然不同，买家心态整体表现比较平稳，并未对营业税表现出太过在意。“绝大多数上家会选择将增加的营业税成本转嫁到下家身上。”该负责人称。
　　明年政策基调温和
　　高力国际在一份新的分析报告中指出，由今年年初至今，中国住宅价格反弹了38%左右，究其原因是2008年市场调整之后供求不平衡所导致的后果。该机构研究与咨询部董事李庆贤在报告中指出，新兴经济体的房地产市场已在泡沫形成的边缘，在2009年成交量大涨之后，市场调整将会体现为成交量下降，同时伴随着价格波动减缓等一系列迹象，刺激措施的退出，会更趋向于“温和与渐进”，以避免市场产生震荡。
　　搜狐焦点房产网的一份调查结果显示，当被问及“明年的楼市将会何去何从”时，42%的网友表示“房价依然高涨”。而39%的网友则觉得“房价终于可以下跌了”。还有19%的网友表示“房价将会得到适度的回调”。