主要观点：

1.高空置率及盈利差异促使写字楼向酒店转型

由于供需失衡，我国大部分二线城市甲级写字楼空置率已达到30%以上；对物业条件要求与写字楼类似的中端酒店日趋繁荣，入住率持续增加，市场差异必然驱动低出租率、盈利困难的写字楼向中端酒店以成都、杭州、天津等城市采样数据为基础测算得到：理想经营条件下，位面积的中端酒店的盈利能力约为写字楼的1.3 倍左右；考虑2000 万左右资本投入，出租率60%以下的写字楼物业改造为酒店即可获得更高盈利。

2. “写改酒”对中端酒店供给侧的影响

受物业条件、所处区位等条件限制，假设当前甲级写字楼空置面积中， 可转化为中端酒店，以每间客房（含公摊）的建筑面积为45 ㎡的标准测可改造写字楼物业占存量中端连锁+三星酒店的比例不超过20%，参考16/年中端酒店供给增速，可转换写字楼存量对供给端影响较小。传统写字楼主缺乏酒店运营管理经验，转型时更倾向寻求与品牌方的合作，新增供应促进酒店市场进一步向龙头集中。

酒店行业现状

（一）所处周期现状：17 年强势复苏，由OCC 驱动转向ADR 驱动

16 年下半年以来，酒店行业呈现出高景气度，从入住率、房价到RevPAR，各项指标均有趋势性提升。复苏初期表现为品牌替代星级，连锁化率提升带来的中端酒店的强势增长，我们在此前的报告中已经充分论述；进入到2017年下半年以来，占连锁酒店绝对大头的经济型酒店强势复苏，部分品牌RevPAR 同比增速甚至超过中端酒店。

我国酒店市场供求关系

写字楼改造酒店的综合分析

写字楼改造酒店的资本投入、收入及运营成本测算