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三、德国与新加坡

1、德国实行“福利住房”政策等一整套城市住房保障计划
首先德国积极有效推行廉租房为主的“福利住房”政策。二战后，德国联邦各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重，大力建造“社会福利性住宅”，政府给建造福利性住宅的建筑公司支付大量补贴，但建成后要按政府规定的价格出售或出租，租金要比市场租金低1/3或1/2，售价也便宜的多。这种住宅室内设施简单，主要面向低收入者，以出租为主（当时出租占90%以上）。从1949—1979年30年时间，共建造社会福利性住宅780万套，占同期新建住宅总数的49%，到2005年德国先后建造了近1000万套“福利房”（2001年德国的人口为8237万）。另外，德国一直坚持供应小户型住宅。2000年，德国户均住房面积小于100平方米，是西方发达国家中最低的国家之一，这也是德国解决住房问题的一项重要有效的举措 。在这项政策中，联邦和地方都有财政预算进行支持，并且从1956年开始部分地区推行房屋补贴制度，1970年立法进行全国范围住房补贴，住房补贴采取了合理的家庭面积分配原则，根据家庭人口的多寡、收入高低、房租多少三方面情况发放房租补贴，家庭人口越多，住宅的总面积越大，但人均面积越小。对于租金，德国还进行租金管制制度。因此通过“福利住房”政策，德国的居民住房需求完全可以得到保障。为鼓励买房，德国还成立了“建筑与贷款协会”作为资金互助机构。
其次德国实行各项政策限制了房产投机的可能，进一步增强了房价的稳定性。德国对于房价推行严格的独立房价评估制度，在政府制定土地用途规划的基础上，德国房价不是由开发商或政府决定，而是取决于独立的房地产价格评估机构，评估师对其评估结果要负责30年，对评估中的错误要负法律责任。同时德国联邦建筑法规定，每一块出售的土地都要登记在册，且每块土地的买卖都必须由公证人向国家报告。所有房地产交易情况都要集中起来，形成“销售价格总汇”。各地评估委员会则根据“销售价格总汇”每年制定“地价图”，提出各个区域的标准土地价格 。德国银行对于房地产买第二套房子贷款审查会比较严格，如果第一套房子贷款还没还完，那么贷款者的信誉就会被大打折扣。税收方面也对房产交易十分不利，对于自住房产基本不交税，而二手房产转让则涉及增值税、交易税、个人所得税等。
尽管1990年东西德合并，大家对未来人口集中过渡乐观，造成了房产过量投资和5年左右的房价上涨，之后房价继续回归，房产空置率有所上升 。但是德国总体持续稳定的房价为居民发展和地方经济发展大造了一个良好的环境。在德国的城市住房保障计划中侧重于廉租房的提供、补贴和管理（比如价格管制），在此基础上促进购房（对购房储蓄进行奖励、成立金融互助协会）和抑制投机。
2、新加坡以“居者有其屋”为核心的城市房屋供给保障计划
首先新加坡于1960年设立住房发展局推行“居者有其屋”的公共住宅计划，为国民开发和提供住房。住房发展局纳入国家财政预算计划，既是新加坡公共住房事业的主管单位，制定相关政策，提供法律、贷款、房地产管理等一系列配套服务，又是公共住房的惟一提供商。新加坡住房发展局建立以后，对改善住房条件效果明显，到2001年新加坡公共住宅建成86万多单元，私人住宅19万套，而2000年新加坡人口约420万。目前新加坡住房发展局住房供给覆盖面达85%。96%的居民有自己的购建房，4%租住公房，成为世界上住房拥有率最高、住房条件最好的国家之一。
其次新加坡建立了与“居者有其屋”紧密结合的公积金制度，将国家建房、低价出租转变为居民分期付款购买。1955年，国会通过《中央公积金法》，将公积金作为一种强制储蓄制度。规定每个雇员每月将月薪一定比例，强制存人中央公积金局，作购房、医疗、保险、养老之用，不能随意不缴或迟缴。中央公积金局负责公积金的归集、管理和保值。不得将公积金挪作它用，不得将此作抵押、查封或被征收，以保障雇员拥有公积金的权利。住户购房首付售价的20%，余下由住房发展局以低息贷款方式垫付，住户可用公积金在5年、10年、甚至25年内还清。对于高收入群体，经申请批准，可以提取公积金建造高级私人住宅，若存款不够，可向中央公积金局借款。新加坡住房公积金制度使政府积累了巨额资金，成为支持住房消费信贷的主要资金来源。公积金制度刚建立时是一种纯粹的养老金制度。随着公积金归集额的扩大，逐步扩大到住房、医疗、养老、保险、教育等各个领域，成为新加坡一项包括范围甚广的基本社会保障制度。

3、德国和新加坡城市住房保障计划的共同经验
德国和新加坡在城市住房保障计划方面尽管相差很大，但有一些共同点：
首先，都把解决居民住房问题纳入政府直接的责任，并制定计划坚决执行。德国以低价租赁方式提供“福利住房”，新加坡以低价出售方式提供“公共住宅”。
其次，都建立了有效的政府补贴和居民储蓄贷款相结合的资金保障制度，并在资金保障过程中一定程度限制了人们的投资和投机。因此人们对房价预期通常是稳定的，不会出于“房价上涨”的预期而购买。
最后，德国还建立了“建筑与贷款协会”和房产价格独立评估制度。
  
  
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着实贵了点啊