上海金融报      发布时间： 2009年12月18日 10:59      作者： 陈子凌   
　　中国楼市似乎是一个资金市。2009年全年将近10万亿元的新增人民币贷款增速和大量投机资金的涌入，使得房价一涨再涨。
　　中国楼市似乎更是一个政策市。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了"二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍"的政策，直接导致了2008年楼市20%左右的价格调整和成交量的长期萎缩；而后在2008年10月，财政部和央行一项"自住房和改善型住房利率0.7倍，首付20%"的刺激政策，则直接导致了2009年初的楼市"小阳春"。
　　如今会怎样？在这个已经没有人否认"房价泡沫论"的年代，在这个个人住房转让营业税征免时限恢复至5年、12月14日国务院常务会议出台遏制房价过快上涨的"国四条"等政策鱼贯而出的岁末年初，楼市又将何去何从？
　　高房价引来"组合拳"
　　股市与楼市，向来是中国资本市场上暴涨暴跌的两个投资领域。上证指数在8月创出3468点的反弹新高后当月调整24%，至今仍无力上攻，而楼市却火爆依旧，不但是持续上扬，而且早已突破2007年的价格高点。
　　据国家统计局本月10日发布的信息，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，创年内最高纪录，涨幅比10月扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月扩大0.5个百分点。从商品房销售情况看，1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%；商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。
　　上海楼市更是创下了单周最高均价。数据显示，12月7日至12月13日的一周，上海市商品房成交面积32.73万平方米，比前周增加了11%，均价为22270元/平方米，环比再涨7%。
　　房价似乎处于"失控"状态，对这一经济现象的讨论，甚至已经越来越集中于政府层面。在日前上海市人大常委会召开的代表座谈会上，多位人大代表对当前上海的房价表示担忧，来自房地产业的市人大代表、上海望源房地产开发公司董事长季红宝也毫不隐讳地表示，上海房地产市场已经出现了"日本泡沫经济崩盘"时的一些征兆。
　　"现在房地产租售比，就是房产每月租金与该套房产总价的比例，已经大幅超过了国际水平。"季红宝指出，一般国外通行的说法，月租金乘250倍是总价比较好，超过300倍就过了警戒线。现在上海基本比价是1∶350到670；最低的是350个月是其总价，平均下来月租金是1比500，这是远远高于警戒线了。"我们房价的涨幅要超过GDP涨幅的5倍。我们现在房价和收入比，按照国际上来讲，6年的收入可以买房，现在上海是15年，就是你要15年一个家庭不吃不用。"
　　这样的快速上涨还是在2008年末楼市优惠政策陆续退出的情况下取得的。12月9日，国务院常务会议公布了楼市政策调整的办法：个人住房转让营业税时限由2年恢复到5年。但这一政策在出台的短时间内，反而成为了刺激各地二手房交易的利好因素。政策公布后，沪上二手房业务量和咨询量进一步大增，不少人希望赶在2009年最后20天左右的时间内完成交易。
　　本月14日，国务院再出四项措施，包括增加商品房的有效供给，适当增加中低价位、中小户型商品房供应，大规模推进保障房安居工程建设等。"国四条"的政策核心是希望通过政策组合拳，运用土地、金融、税收等手段，果断对失控的楼市进行调控，从而抑制投资、投机性购房，稳定市场预期，遏制部分城市房价上涨过快的势头。
　　值得关注的是，此次出现"遏制房价"措辞相比于2005年"国八条"、2006年"国六条"时的"稳定房价"，或者之后的"抑制房价"，其语气较重，显示政府对于房价上涨容忍度开始降低。
　　调控效果在于执行
　　那么，此次密集出台的房地产调控政策是否能够让高烧过度的中国楼市再次步入理性调整期呢？
　　"这次政策与以往出台的政策相比没有太大差别。"中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，但他仍然认为这次政策的转向是及时的、合理的。"目前房地产泡沫太大，存在很大的金融风险，必须调整信贷政策，保持房地产行业的健康发展。"
　　在他看来，此次政策转向是对去年特殊情况下的特殊手段的一种修正。"自去年9月以来，国内房地产市场出现了政策的突然逆转，但这些政策仅仅是非常时期的非常政策，将这些超短期的政策变成长期政策并不合理。这是因为，一旦经济恢复常态，政府就理应调整这种短期性房地产政策。从目前来看，中国经济已走出危机，并重新步入较快增长之道。因此，调整短期房地产政策本应是'题中应有之义'。"
　　尽管调控方向正确，但调控的效果仍然受到不少人的质疑，比如上述营业税政策出台后反而刺激了二手房的成交，此前沪上传言二套房优惠政策退出时，也曾短期内引起了买盘的相继进场。
　　多数业内人士认为，恐慌性抢盘只是在房价大幅上涨的情况下，购房者对于优惠政策退出的短期反映，并不会影响调控的长期效果。21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，由营业税政策引起的二手房交易高峰将在明年的1－2月份逐渐退潮，1、2月份本身即是传统的交易淡季，加上营业税影响，交易双方也需要一个过程来消化政策，二手交易量可能明显回落。
　　数据也显示，房屋价格高企多数出于非理性的投资，而非失衡的供求关系所致：2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%；空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。几个数字全部创下历史纪录。
　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，目前的房价已完全超出普通百姓的支付能力，而上周营业税新政策和保障房政策的推出，都是政府为了平抑目前的高房价而做的努力。随着明年保障房建设力度的加大，其区域房价势必会企稳，房价快速上涨得到抑制也将是必然的。
　　然而，政策执行力度是一个值得关注的问题。亚洲开发银行中国代表处高级经济学家庄健指出，中国已经出台了不少促进房地产市场发展的措施，目前最急需做的事情是如何让政策得到有效落实，很重要的一点就是要理顺中央与地方政府财政之间的关系。银河证券首席经济学家左小蕾更是表示，一些地方政府和银行对国家政策的不执行是房价过高的主要原因。
　　与此相类同的表态是全国人大财经委副主任委员贺铿，在近日接受央视采访时，身为副部级官员的他亦坦言"买不起房"。他对房地产泡沫的原因分析有两个：一个是政府炒地，一个是社会资金炒房。其实，与高企房价紧密相关的利益群体，远不止这两个方面，而且随着房价越涨越高，寄生在房地产市场的利益群体也越来越多，地方财政、国有银行、国有企业、保险公司纷纷深陷其中，而它们任何一个都严重关系到"国计民生"与"金融安全"，这是房价始终无法被有效"抑制"的重要原因。
　　有评论认为，在房地产市场上的附着利益，越来越厚实越来越重大，无论"抑制"还是"遏制"房价过快上涨，首先在政策制定上就难免投鼠忌器。因为过快上涨固然为政策制定者所不愿意看到，但急剧下降却是更不愿意被看到的，这种"良苦用心"传递到利益相关方那里，非但没有换来应有的理解和遵从，相反却作为一种被窥破的暗示，始终助推房价火箭式飞涨。然而，无论美国次贷危机，还是迪拜楼市崩盘，都充分证明"不可控的市场惩罚"并非只是传说。
　　关注信贷政策
　　对于2010年的房价走势，业内人士大多持相同态度。易居研究院综合研究部部长杨红旭认为，由于基调定位维持政策稳定，因此不可能会有特别严厉的措施出台。房价方面，明年盘整将是基调，但下跌可能性大于上涨。中国指数研究院副院长陈晟此前在接受记者采访时也表示："至少不会出现像今年一样的一路上涨，购房者与开发商间存在着一个议价空间。"
　　陈晟表示："按照惯例，明年一季度房贷增量较大，会在3000亿元至5000亿元之间，房价很难有大幅下跌。但随着优惠政策的退出及土地供给的增加，转化为楼市供应，在明年的二季度后，楼市波动的可能性是存在的，此时可能出现一个买点。"
　　但目前楼市信贷政策的变动尚存在较大的变数，房地产业信贷政策的严格执行，可能导致楼市价格在明年开始就出现下跌，而非在信贷增速减缓的一季度后。
　　"'加大差别化信贷政策执行力度'，是国务院会议提出的'运用金融等手段加强和改善对房地产市场调控'的体现。根据这一原则，明年银行将会针对不同类型的房地产开发和购房需求予以不同的金融对待。"中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说，"具体而言，在个人住房按揭贷款方面，此前央行、银监会制定的'二套房'信贷政策今后很有可能会被严格执行。"
　　"从开发贷款来说，银行会优先保证经适房、限价房的贷款需求，对高房价地区、高价住房的风险会充分考虑。从按揭贷款来说，银行信贷投放会区分高中低档住房，将对执行利率的优惠程度、首付比例等进行区别对待。"中国建设银行高级研究员赵庆明指出，目前暂未收到相关具体指导意见，预计未来央行、银监会会对此制定并出台具体相关指导意见。
　　此外，对于国务院常务会议提出的"加强房地产信贷风险管理"的提法，专家预计明年银行会对房地产企业开发贷款进行从严管理。据悉，银监会近日已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，房地产行业信贷风险位列其中